【圣辉】2026年19日.20日二手房成交数据和客观分析

一、整体市场概况

1. 区域分布极度不均

• 鄞州区69套，占比近6成，为绝对成交主力

• 海曙区26套、奉化区13套、江北区8套、镇海区仅1套

• 结论：鄞州仍是宁波二手房流通最活跃区域，镇海、慈城、洪塘等板块流动性偏弱

2. 总价区间分化明显

• 刚需主力：100万内房源占比高，集中在奉化方桥、姜山、集士港、高桥

• 改善主力：200-400万为改善主流，集中在长丰、首南、钟公庙、望春青林湾

• 高端改善：400万以上高价盘仅少量成交，以江山万里、江望晴雨里等标杆盘为主

3. 单价梯队清晰

• 第一梯队（3万+）：东部新城、南部商务区标杆盘（江山万里等）

• 第二梯队（1.8-2.8万）：鄞州核心、长丰、望春优质次新

• 第三梯队（1.2-1.7万）：潘火、下应、洪塘、庄桥等近郊板块

• 第四梯队（1万内）：奉化方桥、洞桥、五乡、云龙、横溪等远郊板块

二、各板块核心特点

鄞州：成交大盘，刚需改善全覆盖

• 南部商务区：江山万里牢牢站稳3.4万+，板块价格天花板

• 姜山：刚需集中营，单价普遍1.1-1.5万，低价盘去化快

• 潘火/下应：流通稳定，总价150-200万最受欢迎

• 老小区：单价低、总价低，适合纯落户过渡

• 异常低价房源：多为储藏间、阁楼、极小户型，不具备居住参考

海曙：次新贵、老破小便宜，两极分化

• 望春青林湾：次新单价2.2-2.3万，改善认可度高

• 段塘：晓风印月、龙湖天玥站稳2.7万+，海曙改善标杆

• 集士港/高桥/古林：主打1万左右刚需，流通一般

• 整体：改善只认次新，老小区流动性弱

江北：改善贵、刚需便宜，整体量少

• 姚江新区：江望晴雨里3.46万，江北房价天花板

• 庄桥、洪塘、慈城：以1万出头刚需盘为主

• 整体成交量偏低，市场活跃度远不如鄞州

奉化：方桥撑起大半成交，主打低价走量

• 方桥为主力战场，单价普遍0.6-1万

• 整体以低总价跑量为主，投资属性大于自住

• 改善盘极少，高价难成交

镇海：仅1套成交

• 区域二手房流通性弱，市场关注度低

三、购房规律与选盘建议

1. 流通性排序
鄞州核心 > 海曙核心 > 江北姚江 > 近郊板块 > 远郊板块

2. 选盘逻辑

• 自住刚需：优先鄞州近郊、海曙集士港、江北庄桥，生活配套成熟

• 投资保值：优先鄞州核心、南部商务区、东部新城次新标杆盘

• 谨慎选择：远郊纯低价盘、老破小、无配套安置房，难转手、涨幅弱

3. 价格真相

• 榜单内极低单价房源多为储藏室、车库、阁楼，不能当作正常住宅参考

• 同小区不同楼层、户型、装修，单价差距可达3000-5000