巨额资金投入，产权顺利过户，房屋却因附着“居住权”而无法占有、使用。当原房东的亲属凭借合法登记拒绝搬离，新房东的物权主张为何会瞬间落空？自《民法典》确立居住权制度以来，这一极具排他性的用益物权，正成为二手房交易中最易被忽视的致命陷阱。花几百万却遭遇“鸠占鹊巢”，购房者该如何规避这颗“隐形暗雷”？
一、花三百万买房，却遭“合法”霸占
王女士出资三百余万元购买张先生名下二手商品房。双方签订买卖合同，王女士支付全款并完成产权过户登记。在准备收房时，王女士发现张先生前岳母赵某仍居住在内。赵某出示不动产登记证明，载明其对该房屋享有居住权，该权利系张先生与赵某女儿离婚时，依离婚协议约定并依法办理登记而设立。王女士要求赵某搬离，赵某以享有合法物权为由拒绝。王女士诉至法院，请求判令赵某排除妨害、腾退房屋。
二、居住权为何能“架空”新房东物权
（一）居住权经登记即具绝对对抗效力
处理本案的核心在于厘清房屋所有权与居住权的冲突规则。《中华人民共和国民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”所谓用益物权，一般指对他人所有的不动产，依法享有占有、使用和收益的权利（注：居住权作为特定的用益物权，原则上仅限占有和使用以满足居住需求，不包含收益权能）。第368条规定，居住权自登记时设立。本案中，赵某的居住权已依法登记，取得对抗不特定第三人的法律效力。王女士虽取得房屋所有权，但在已设立的居住权面前，其所有权的占有、使用权能被依法切断，无法要求居住权人腾退。
（二）居住权生效不以实际入住为前提
在此类交易纠纷中，买受人常会陷入认知误区，认为原房东亲属未实际居住，该居住权就不应受保护。此观点严重违背物权法理。物权具有对世性，即能对抗权利人之外的所有人。居住权作为法定物权，其生效的唯一要件是“依法在登记机构办理设立登记”，绝对不以权利人是否实际入住为前提。此外，《民法典》第369条明确规定，设立居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外。结合本案，无论赵某是否一直居住在内，只要登记合法有效，该权利便具排他性。王女士既不能要求赵某搬离，也无法通过自行出租房屋获取收益。
（三）居住权不因房屋所有权转移而消灭
房屋存在他人居住权时，买受人能否单方申请注销该权利？根据最高人民法院同类案件的裁判规则，司法实践中的常见情形表明，房屋所有权发生转移，不影响居住权的存续。居住权消灭有严格的法定情形，如期限届满或权利人死亡。在不具备法定消灭条件时，登记机构不能依新房东单方申请予以注销。因此，王女士无权要求行政机关涤除该权利，其物权请求权无法获得支持。通常情况下，王女士最高效的救济途径是依据房屋买卖合同，追究出卖人张先生的违约责任。（注：若能举证张先生与赵某存在恶意串通、虚构居住权等极端情形，亦可尝试通过主张居住权设立无效等途径维权，但正常交易中追究违约责任仍是最直接的手段。）
三、避开陷阱：二手房交易的双重防御
（一）实调登记簿：以“当场查册”作为交易前提
防范此陷阱的关键在于交易前的尽职调查。购房者不能仅凭出卖人出示的《不动产权证书》来判断房屋产权状况。居住权属于登记事项，买方必须与出卖人共同赴当地不动产登记中心，调取最新的《不动产登记簿查询证明》（切勿仅凭出卖人提供的复印件，应以登记中心当场打印加盖公章的为准）。重点审查“登记情况”栏位中是否记载有“居住权”信息，以及“权利限制”栏位中是否存在障碍，确保标的房屋属于无权利瑕疵的“干净”状态。若查册发现存在居住权，买受人可直接援引《民法典》第563条关于合同目的不能实现的规定，主张法定解除权。此外还需注意，居住权不仅可通过合同设立，还可通过“遗嘱”设立（遗嘱设立的居住权在被继承人死亡时成立，但需经登记才能产生对抗买受人的效力）。若房屋涉及继承背景，买方更应密切关注是否有潜在的遗嘱居住权登记风险。
（二）定制违约金：用“高压条款”倒逼房东履约
为彻底规避潜在风险，买卖双方在签订合同时应作针对性的特别约定。建议买方在合同中明确写明：“出卖人承诺该房屋未设立居住权，且不存在任何可能导致设立居住权的在先协议、遗嘱或纠纷。如因居住权设立导致买方无法按期占有、使用房屋，买方有权单方解除合同。出卖人应全额退还已付购房款，并按总房款的百分之二十支付违约金赔偿损失。”（注：司法实践中，若约定的违约金过分高于实际损失，违约方可能请求法院酌减，但设定较高违约金能有效增加出卖人的违约成本，为买方争取谈判主动权。）
【写在最后】
“居住权”入典，彰显了法律保障弱势群体“住有所居”的温度；但信息壁垒下的错位交易，却暴露出极大的风险。几百万的资产交割，不能仅凭产权证的“外观”就盲目托底。把“查册”作为交易的前置防线，将“违约条款”作为最终的维权后盾，方能在错综复杂的产权纠葛中，稳稳守住自己的安居底线。
【风险提示】
本文系作者基于现行法律法规及实务经验撰写，仅代表作者个人观点，不构成任何形式的法律意见或建议。鉴于法律规定可能发生变更，且具体案件事实具有复杂性和特殊性，读者不应将本文内容视为正式法律意见或决策依据。对于读者基于本文内容作出的任何决定或行为，作者及发布平台不承担任何法律责任。
【版权声明】
本作品著作权归我方所有，受法律保护。严禁任何形式的篡改、拼接、抄袭或剽窃。一经发现，必将依法追究侵权者法律责任，并追偿全部损失。
2026年4月原创首发
如您有具体的法律问题需要咨询，或者面临复杂的法律纠纷亟待解决，欢迎关注本公众号并通过私信联系。我们将根据您的实际情况，提供切实可行的法律方案。
《民法实践研究》
