2026年3月至今，上海楼市今年的“金三银四”彻底走出过往“一热一冷”的分裂行情：
二手房热度持续炸裂，量价齐稳，整体热度不减；新房虽然冷热不均，成交结构“两头热”，但总体仍在回暖。
总体来看，这波小阳春不是全面暴涨，而是政策催热、刚需打底、置换接力、高端领涨的“结构性回暖”！
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3月爆发、4月高位稳走
先看核心数据：
3月（金三）：二手房成交3.12万套，创近5年单月新高（上一次破3万是2021年）；新房成交1.06万套，其中住宅成交4756套，环比涨283%，同比下降约17%。
4月（银四，截至23日）：二手房累计成交21317套，日均成交927套，4月11日单日成交1632套，再再再破近五年单日新高；新房累计成交约7372套（住宅、商办、车位），比3月略降但比去年同期强不少。
自2月26日“沪七条”落地，直接把积压2年的刚需、置换需求“闸门”拉开，使得3月楼市瞬间爆发。目前来看，4月楼市热度并没掉，只是从“疯涨”变“稳走”。
一句话总结：今年小阳春没有全面普涨，但是真回暖，不是假高潮！
成交量：“井喷式”爆发，连续高位运行
2026年1月成交2.28万套，3月直接冲到3.12万套，4月截至23日成交已达2.13万套，全月预计将达2.8万套。
单日峰值：4月11日成交1632套，创近5年单日新高；
周末基本稳定在1300套+，中介带看量比去年年底涨50%，“忙到没时间吃饭”已经成为一线常态。
如果剔除清明假期三天（4-6日）来看的话，4月日均成交达到1000套+，整体热度与3月基本相当。
价格：不暴涨但企稳，核心区悄悄涨，远郊稳得住
国家统计局数据：二手房价格指数已经连续2个月环比上涨，结束了33个月的连续下跌；
上海二手房基价统计也显示，3月均价环比微涨0.08%，虽然没有大涨，但也实现连续两个月微涨！
同时，头部中介反馈的二手房议价空间也出现明显收窄，已经从之前5%-8%降至 2%-3%。
价格分化局面：
涨得稳：内环内、内中环区域，浦东滨江、徐汇滨江、前滩等核心板块，优质次新、小户型，房东报价更硬，有的甚至能跳价5%-10%，优质房源一周内成交几率很大。
稳得住：中外环间地铁房、次新刚需盘（300-500万），是当前市场主力房源，价格没涨较为稳定，成交周期有明显下降。
卖不动：远郊五大新城非核心区、老破大、无地铁老小区，不仅成交缓慢，房东想卖还得降价。
库存：挂牌量持续下降，好房子越来越少
头部中介挂牌数据显示：截至4月中旬，挂牌量约8.1万套，周度挂牌量连续5周稳步在8.1万套，并呈现回落态势。
挂牌价方面，当下挂牌均价约56625元/㎡，较上月底（56571元/㎡）上涨约0.4%。
网上房地产公布的全市二手房挂牌“笔数”（含一房多挂）显示：截至4月22日，二手房总挂牌笔数32.1万笔，比3月下降约8000笔，比去年同期少1.65万笔，去化周期也在同步缩短。
哪些人在买二手房：刚需打底，置换接力
主力：300万以下刚需（占比65%），首套年轻人、外地新上海人（社保1年即可购房），首付15-20%就能上车，直接激活大量需求。
次主力：300-600万刚改置换（占比22-23%），“卖旧买新”链条打通——先卖掉手里的老破小/小户型，再换大一点的改善房，带动二手房改善型成交。
高端置换+投资：国内高端置换需求上涨，加上海外资金少量入场，盯着核心区优质次新，上升势头较为明显，但占比有限非成交主力。
从3-4月的成交结果来看，刚需买得起、置换卖得掉，是这波小阳春发力的关键动力源。
经历2月传统淡季后，3月上海楼市迎来明显回暖，存量豪宅市场也迎来成交大幅回暖。
总价2000万以上二手住宅网签成交达168套，基本达到去年同期成交水平。
黄浦区3月网签达24套，翠湖天地御苑（3套）、露香园一期（3套）、翠湖天地嘉苑（2套）、绿城黄浦湾（2套）、中海建国里（2套）。
徐汇滨江3月网签5套，较1月有所回升。成交分别来自百汇园(一期)（1套）、百汇园二期（1套）、保利西岸名轩（1套）、海珀旭晖（1套）、尚海湾豪庭（1套）。
陆家嘴3月网签总计15套，较1月大幅回升。成交主要来自主要来自世茂滨江花园（3套）、滨江凯旋门（3套）、仁恒滨江园（3套）、财富海景花园（2套）、盛大金磐（2套）。
3月高端市场在政策利好的带动下，整体呈现出回暖复苏的态势，但市场内部的分化特征依然显著。
进入小阳春后，市场成交环境明显改善，内环稀缺资产与产业板块改善需求同步释放，市场整体韧性充足，政策传导效应仍在持续。
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