金融＂房产＂:用储蓄险做出类似的杠杆效果
- 2026-05-09 16:53:32
金融＂房产＂:用储蓄险做出类似的杠杆效果如果你曾经思考过"钱放哪里最值"，这篇文章或许会给你一个新思路。 在中国内地，"有房才有家"不只是情感上的执念，更是过去几十年里最理性的财富选择。相当一部分家庭的总资产，主要就是一套甚至几套房产。 原因很简单：在房价持续上涨的年代，房子同时满足了三个需求—— "贷款买房"曾经几乎是全民默认的财富策略。你不是买不起全款，而是不值得——把钱全押在里面，还不如借银行的钱，让自己的资金去做更多的事。 楼市的变化，颠覆了很多人二三十年积累下来的认知。 房价不再是只涨不跌的神话。部分城市的房产，已经出现了明显的价值缩水。这带来了两个连锁变化： 一方面，用房产做抵押经营贷款，银行给的成数越来越保守。即便利率不算高，还款方式也是先息后本，但实际到手的资金只有房产价值的 60%–65%——因为银行要替自己留出房价下跌的缓冲空间。 另一方面，贷款买房虽然首付可以低至 15%，但要本息一起还，月供压力相当大，而且房子的未来增值已不再是"板上钉钉"。 
那么，问题来了： 还真有。 这里要介绍的，是香港友记推出的一款大额整付储蓄险——财F源源（Wealth Generation，简称 WG）。 它的基本逻辑，你可以把它理解成一套"金融房产"： 这款产品有一个非常关键的特性——首日退保价值高达 81%。 作为对比，同类产品如盈Y多元货币计划（GP3）和环Y盈H储蓄计划（GF），首日退保价值分别只有 55% 和 56.3%，整体收益上限（约 6.5%）虽然略高，但流动性差了不少。 WG 的设计逻辑，是以略低的长期收益率，换取更高的早期流动性——而这个特性，恰好让它极适合做"保费融资"。 
"保费融资"听起来专业，其实你可以用买房的逻辑来理解。 我们贷款买房，并不是因为凑不齐全款，而是因为：当房产增值速度高于贷款利率时，用杠杆能让有限的自有资金创造更高的总回报。 保费融资的原理一样——用银行的钱，买一张本来需要全款的保单，自己只出一部分首付，中途只还利息，退保或赔付时保险公司直接把全额先还给银行，扣除贷款本金剩余部分归客户。 整个过程，客户完全不需要经手本金，不用担心资金过桥的成本和麻烦。这一点甚至比买房更方便。 WG 的保费融资具体怎么算？ 融资比例通常为首日退保价值的 90%。WG 首日退保价值 81%，融资比例即 81% × 90% =72.9%，算上 97 折后，自付比例约为24.1%。 举个具体例子：
融资利率通常以一个月期香港同业拆息（Hibor）为基准，加一个固定点差。利率会随市场波动，以下测算以融资年利率3%（单利）为假设参考。 以 100 万档为例，持有 10 年： 
每个月还要手动转账还利息？有人会觉得麻烦，也有人会觉得心里不踏实。 这里有一个配套方案：用派息基金的每月分红，自动覆盖融资利息。 目前主流派息基金的年化派息率普遍在 8% 以上。以月复利 0.675%（对应年化约 8.4%）估算，只需投入融资本金约 37% 的资金购入派息基金，就能产生足以覆盖每月贷款利息的现金流。 整个方案的初期投入结构如下（以 100 万档为例）：
中途，派息基金的分红覆盖融资利息，无需额外出资。 10 年后结清：保单退保价值扣除贷款本息，加上派息基金余值，合计资产约117.8 万美元。 年化 IRR：约 8.71% 
任何高于存款利率的策略，必然伴随风险。这套方案的主要风险点有两个： 风险一：利率上行风险融资利率以 Hibor 为基准，若美元利率大幅上行（"黑天鹅"场景），融资成本可能显著增加，侵蚀收益。这套方案适合对未来利率持中性偏看跌判断的投资者。 风险二：派息基金的不确定性基金派息率可能下降，基金本身的净值也可能缩水，进而使派息金额不足以覆盖利息，需要额外补缴。 但和房产相比，这套方案有一个本质上的优势： 银行愿意基于首日退保价值给出高融资比例，还允许先息后本，正是因为保险的保证现金价值有刚性保障。这是房产抵押贷款所不具备的底线保护。 这套"金融房产"策略，不是"躺赢"的秘籍，也不是适合所有人的万能方案。 但它给我们提供了一个重要的视角：杠杆本身不是洪水猛兽，关键在于用什么资产做底层，以及利率环境是否与你的判断一致。 过去二十年，中国家庭用房产+贷款跑赢了通胀，跑赢了大多数金融产品。未来二十年，全球利率格局、汇率走势、房产政策，都在发生结构性变化。 真正的财富管理，是在变化中找到逻辑清晰、风险可控的新工具——而不是固守已经失效的旧认知。 这套方案，值得认真研究一下。 【关于作者】 如果你对财富管理或者其他我提到的话题感兴趣，欢迎加我的个人微信了解更多：youmumusou。
一、中国家庭的资产结构，绕不开房子
自住：有个落脚的地方 增值：资产价格年年涨 杠杆：首付三成，撬动全款
二、但这个逻辑，最近几年失效了
- 有没有可以类比房产逻辑的大额稳健投资，同时支持按需加杠杆？
三、认识"金融房产"：大额整付寿险
起售门槛：50 万美元 100 万美元以上享有 97 折优惠 直接购买下，10 年复合收益率约为5.05%（97 折后约5.37%）；之后年化约5.8%
四、保费融资：像买房一样买保险
每月利息支出：1,822.5 美元 10 年累计利息：约 21.87 万美元 10 年后退保，扣除本息后到手：约90.8 万美元 年化 IRR：约 8.87%
五、搭配派息基金：让投资"自动运转
| 合计初始投入 | 51.1 万 |
六、风险在哪里？优势又在哪里？
房产价格可升可跌，而保险的保证现金价值，永不下跌。
七、结语：资产配置从来没有完美答案
我的经历：
广东省高考数学单科状元 北京大学物理学院本科 香港大学物理系博士 十年以上量化对冲基金数据科学家工作经验
现在的我是一名香港的财富策划顾问，获得MDRT（百万圆桌会员）荣誉，经常来往于香港和内地的大城市。
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