无声无息中，几十个四代宅，已经把郑州楼市的格局重塑了， 从新房到二手房整个价格逻辑已经被彻底颠覆！当建筑新规开始普遍施行的那一刻，就是商品住宅新时代彻底淘汰旧时代的时刻。核心就在于，新规产品对市场上所有的旧产品，都是在降维打击，完全不是一个量级。之前产品的革新，不过是真石漆换成石材和铝板，室内精装堆一些著名大牌，都是表层变化。但是建筑新规的执行，则是脱胎换骨。等于是从诺基亚直接换到了智能机。还有一个点是，新规产品的得房率都很高，之前普遍是75%的得房率，而新规则基本都会在100%以上，夸张的甚至能到120%-140%。那么，等于是旧规之下的120平的户型，就全部丧失了竞争力。因为有一个无法避开的因素是，新规同样的120平，使用率140平，等于是打了八折。产品更好，价格更低，这对所有的二手房都是降维打击。之前的稿子里我提到过当下市场有一个非常诡异的现象。就是大户型开始猛跌，甚至大户型的价格和已经基本跌到了小户型的价格。
从常识来讲，这是不正常的。比如说郑州，因为严格执行70/90政策，也就是小区中70%的户型，必须是90平方以下的。这个政策是无法突破的，导致像建业天筑这样的顶豪，也不得不做了很多小户型。这导致了在2020年以前，郑州市场上积累了海量90平以下小户型，反而大户型存量更少些。所以，反射到市场本身，就是大户型涨的猛，这几年也比较能抗跌，是市场价格的中流砥柱。但是这一切从2025年开始，已经彻底变了，因为正式进入了四代宅的爆发期。从2025年开始，郑州市场上所有卖的动、卖的好的住宅，除了位置和学区这些因素外，剩下的基本都是四代住宅产品。这些产品一出来，卖的都还挺好。于是市场开始趋势觉醒，并自动进行了产品对齐，最终市场上全部都成了四代住宅。这些四代住宅，本身就是对过往产品的降维打击，更重要的是，这些产品基本都是大户型。豫发豫园二期，149㎡起步，235㎡复式，得房率最高可达160%。大来郑东壹号院，今年爆火的产品，高铁东广场顶豪，户型起步165㎡。信达棠樾七里二期，103㎡起步，125㎡三房户型和139四房户型总体占比超过50%。招商臻境，105㎡起步，其余为126㎡和139㎡的四房产品。绿都悦府，起步129㎡，小高层产品为129㎡和143㎡，洋房为143㎡和170㎡。屹立天誉东方，起步103㎡，高层116㎡、128㎡、132㎡。小高和洋房为143㎡和155㎡。万祥紫境，起步139㎡四房，以及159㎡四房、175㎡五房。中建OPUS傲铂26，户型起步93㎡，此外有108㎡，120㎡和135㎡ 。最高得房率144%。你会发现现在的新房面积起步都在100㎡以上，只有中建的房子有93㎡的户型，但整体得房率又超级高。这就是眼下最真实的事实，郑州产品已经全面大户型化。就像180㎡的户型是北龙湖最卷的户型一样，现在郑州市场上的大户型已经成为整体供应的重灾区。这些四代住宅大户型第一个影响的，就是市场上现有的二手房大户型。特别是100-120平左右的三房户型，受到的影响将最重。在这些大户型二手房之外，另外一种受到影响的产品，会是一房和两房的小户型，因为一个政策，就是70%保障房+20%商品房的住房双轨制，这是接下来5到10年的长期大趋势，也就是所谓的住房民生化。70/90政策已经执行了很多年，这个结果就是，现在郑州二手房存量的重灾区，就是在90平以下的面积段。结果，这个二手房存量重灾区，现在则又直接和保障房产生了冲突。我们的主编宋词老师专门录制了一条视频，把“四代宅”讲的非常透彻，有助于你快速了解郑州当下的四代宅市场！同时，扫码也可以领取一份《郑州在售及待入市（类）四代宅项目清单》，每个项目的面积段、得房率、容积率、交房时间以及划片学区，标注的明明白白。
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