玩赚法拍房丨第二十六期:法拍房遇到各类房产风险及案例解析

实操风险提示

在购买法拍房时，关于是否存在违规搭建查封风险首先我们从拍卖公告中去看看有没有相关违规搭建风险提醒，其次拍卖评估公司的评估报告里面有没有写违规搭建的情况出现，最后我们实地尽调需要注意被拍卖的标的是否存在违章建筑的部分，这类违章建筑大多集中在围栏一楼的公用花园、二楼的露天阳台、楼顶、楼层中的公共通道等公用部分。这些加建扩建基本都不在产权区域范围内，比较容易被发现。

在购买这类法拍房时，如果发现存在违规搭建的问题，则我们要考虑是否有违规搭建行政查封，因为有这个查封，则到房交所过户时就会要求恢复原有规划才能过户或者交巨额罚金才能过户，遇到这种情况过户也会很漫长，因为被执行人不会同意你去恢复。

如果另外一种情况出现，即我们现场确定有违规搭建情况，可暂时没有行政查封，则我们就应该考虑会不会在我们拍下付款后，被不怀好意的人投诉而新增行政查封，从而让我们无法过户。网络上还有报道在法拍房过户拿证以后，再被不怀好意的人投诉要求拆除违规搭建或者交巨额罚金。所以此问题需要根据自己的实际需求，估算违章建筑部分的实际使用情况，并且估算在该部分违章建筑被举报或者投诉、市容市貌整理被发现后，被强令拆除的成本，如果可以承受，再报名参拍；如果不能承受则建议直接放弃报名。

实操风险提示

法拍房是不完整产权的最常见的是夫妻共同共有的房子。如：重庆王某某夫妻二人婚后购买了一套房子登记在夫妻二人名下，王某某婚前曾为第三人黄某担保向银行借了 200 万，黄某之后未能按约偿还银行，银行就把王某某和黄某一起起诉，银行就查封了王某某婚后购买这套房子。因为这是王某婚前所担保的债务，根据我国法律规定，婚前的债务不属于夫妻共同债务，当黄某的财产不足以偿还欠款时，法院便会拍卖王某某名下这套房产的 50% 份额。

在拍卖开始之前，法院会先对夫妻共有的这套房子进行析产，也就是分析夫妻双方各自拥有这套房子的多少产权。正常情况下，夫妻共有的房子，双方各自拥有 50% 的产权。确定产权后，法院就会拍卖在丈夫名下的产权，这就是最常见的不完整产权的法拍房类型。

不完整产权的法拍房在竞拍时，可能会因优先购买权人的存在导致竞争比较激烈，在竞拍结束后，办理产权证和办理落户比较困难，需要共有产权人的配合方可顺利办理。一旦共有产权人不愿意协助，竞拍者就无法继续办理产权登记和落户。后面居住使用也会有矛盾和纠纷。

所以如果我们确定拍卖的属于不完全产权则必须考虑另外部分产权人的情况，后期能否居住使用，再买卖交易方便不。

实操风险提示

在购买法拍房时，需要注意这类标的是在集体建设用地上建成的，最常见的就是城中村或城中村的楼盘，基本都是在村集体土地上建成的房子，这类房子的土地权属属于该村的集体所有者，本集体之外的人不能购买。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即竞买成功后不能合法转让过户。法拍房拍到这类房子，买受人只能凭借合法有效的执行裁定书，证明这套房产是归其所有，不能办理过户手续，意味着竞拍者不能将自己的户口落在自己购买的房子上，也不能办理抵押贷款，如果有孩子需要上学的，也会影响孩子学区的选择。所以在参拍前必须把标的物的土地性质及属性调查清楚。