一边是房东悄悄撤牌，一边是购房者疯狂看房——中国二手房市场正在上演一场前所未有的“冰火两重天”。
最近，一线城市的房产中介们忙疯了。上海链家经纪人小李说：“3月份带看量比1月提升了28%，我每天要带看5-6组客户，周末根本停不下来。”
但与此同时，他手里的房源却在减少。“很多房东不卖了，要么转出租，要么干脆撤牌观望。”
这并非个例。从北京到上海，从广州到深圳，一二线城市的二手房市场正出现一个奇特现象：挂牌量在下降，成交量却依然远低于挂牌量，而带看量却大幅增加。
数据说话：挂牌量真的在降！
上海： 截至2026年3月30日，上海二手房挂牌约32.6万笔，较今年1月减少了约1.6万笔。上海链家的外网挂牌量已降至8万套左右，较去年5月高点下降近3成。
北京： 近一个月挂牌量减少了6000多套，较市场最高点的16万套减少超过2万套。截至2026年2月底，存量挂牌套数降至12.2万套，较2025年末减少1.5万套。
南京： 二手房总挂牌房源已降至130182套，距离跌破13万套大关仅一步之遥。2026年开年以来，南京的二手房库存在短短两个月内就下降了8405套。
克而瑞集团联席总裁丁祖昱指出，2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增挂牌量出现明显下降，这预示着二手房价格调整已进入底部区间。
但成交量依然“追不上”挂牌量
尽管挂牌量在下降，但供需矛盾依然突出。
以上海为例，3月二手房成交3.12万套，创近五年新高。但即便按这个速度，消化现有库存仍需近10个月。
北京的情况类似。2026年一季度累计成交4.31万套，虽同比小幅减少1.1%，但市场仍保持较高活跃度。然而，与超过12万套的挂牌量相比，成交量依然相形见绌。
中指研究院数据显示，2025年全国30个重点城市二手房成交面积达到2.14亿平方米，创近年新高。但这并未改变供大于求的基本格局。
带看量“暴增”背后的真相
与挂牌量下降形成鲜明对比的，是带看量的“井喷式”增长。
上海： 3月份二手房带看量相比1月提升了28%。
广州： 春节假期结束后，二手带看量快速反弹，大年初八至今单日带看人数超2200人，同比上涨37%。
武汉： 3月前三周，门店带看量同比增加4.62%。
福州： 3月带看量同比接近翻倍。
深圳： 3月份购房者看房热度刷新纪录，创下近5年最高月度看房量。
这种“看多买少”的现象，反映出购房者心态的微妙变化。
为什么会出现这种“怪象”？
原因一：房东“惜售”情绪蔓延
“已经跌到这个位置，再卖下去意义不大。”一位北京房东丁梅的经历很有代表性。她在2025年6月挂牌出售自有住房，但在多次被压价后，最终选择撤牌暂缓出售。
上海中原地产资深分析师卢文曦分析，部分业主选择“由售转租”，主要原因在于部分老房的租赁回报率较为可观，年化回报率可达3.3%—3.5%。
原因二：价格已触及心理底线
经过两年多的调整，一二线城市二手房价格已大幅回调。2025年，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，其中二线城市累计下跌9.08%。
丁祖昱直言：“我们回调得已经够多了，不要老想着房价还会再跌。”他认为，此轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平。
原因三：政策效应逐步显现
2025年底至2026年初，北京、上海等地相继出台楼市新政，包括降低非京籍家庭购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房等。
政策刺激下，市场预期有所改善。北京链家研究院数据显示，政策调整后1个月，北京链家二手房交易量较政策出台前增长33%。
原因四：刚需和改善需求集中释放
住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，一季度房地产市场“小阳春”行情引发关注，以京、沪为代表的核心城市二手房交易量增价涨，反映了房价预期这一关键指标的改善。
广州的案例显示，改善型需求正成为市场主力。珠江新城、天河北、琶洲、金融城等板块的高端房源成交节奏加快。
市场信号：底部已现？
这种“挂牌量下降、带看量增加”的组合，被业内视为重要的市场底部信号。
信号一：供需关系改善
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，近期北京二手住宅挂牌量有所回落，短期内供应压力有所减缓，一定程度表明业主预期出现积极变化，市场筑底信号初显。
信号二：价格企稳可期
中金公司研究报告指出，北上社会库存呈见底特征，佐证房价企稳的可持续性。北京、上海、合肥挂牌量分别自2025年10月、9月、6月开始下行，截至2026年1月已累计下降14%、24%、16%。
信号三：市场情绪回暖
深圳市场的表现尤为明显。4月上半月，深圳二手住宅看房成交转化率进一步提升至4.41%，实现“两连涨”，较3月上升0.22个百分点，并创下近1年来最高水平。
给购房者和卖房者的建议
对于购房者：
现在是“淘房”的好时机。房东惜售情绪下，优质房源供应减少，但价格谈判空间依然存在。特别是总价300万元以下的刚需产品，成交占比持续攀升，到2026年2月占比已达42%。
对于卖房者：
如果不是急用钱，可以暂缓出售。租赁市场回报率可观，年化3.3%—3.5%的收益率，比低价抛售更划算。如果必须出售，建议合理定价，“随行就市”的房源去化更快。
未来展望：结构性回暖
住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛判断，2026年房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势。
这意味着，不同城市、不同板块、不同产品将出现明显分化：
核心城市优于非核心城市： 北京、上海等一线城市已率先回暖，而三四线城市仍需时间。
优质板块优于普通板块： 拥有优质教育、交通、商业配套的板块，抗跌性和复苏能力更强。
品质房源优于普通房源： 随着“好房子”建设推进，品质将成为决定房价的关键因素。
结语
二手房市场的“怪象”，实际上是市场自我调节的必然结果。当价格跌到一定程度，卖房者选择“躺平”，买房者开始“心动”，市场就在这种博弈中寻找新的平衡。
对于普通购房者来说，这或许是一个难得的窗口期——房东不再恐慌性抛售，价格趋于稳定，选择虽减少但更优质。
对于整个房地产市场而言，这标志着从“量价齐跌”的恐慌阶段，进入“量稳价稳”的筑底阶段。最坏的时候可能已经过去，但全面复苏仍需时日。
