重要提醒——继续关注上海5月二手房市场发展趋势

5月几近过半，前面文章分析过今年上海二手房市场与过去三年的短暂楼市“小阳春”不太一样，在经历“金三银四”后，我们先来看一下上海市二手房市场2026年5月份截至5月12日的详细情况：

一、2026年5月上海二手房每日成交量（截至5月12日）

数据来源：上海房产交易中心官网“网上房地产”官方数据及市场平台统计。

二、全市整体数据与趋势

1. 月度累计与日均成交：

• 截至5月12日：本月累计成交约7883套，日均约716套。
• 截至5月10日：本月累计网签6905套，日均691套，同比上涨33%。
• 年度累计：2026年以来（截至5月12日）累计成交已突破10万套（101,989套），日均成交量（777套）较去年（696套）有明显提升。

2. 市场整体趋势：

• 节后强势反弹：受五一假期市民出游等因素影响，5月1日至5日日均网签仅278套。假期结束后市场迅速回暖，成交量跳涨并持续高位运行，在5月10日达到峰值。
• “红五月”预期：基于当前热度，市场预计5月月度网签量有望突破2.1万套，延续3月以来的火热态势。
• 热度有所分化：5月10日创纪录后，11日、12日成交量出现明显回落，显示市场在冲高后进入调整阶段。

三、价格走势

1. 整体均价：

• 2026年5月1日，上海市存量住宅均价为45,504元/平方米。
• 根据网络数据，上周（5月4日-10日）上海二手住宅市场均价为61,595元/平方米，环比微升0.02%，在成交量放大的背景下实现企稳。

2. 价格结构特征：

• 环比降幅收窄：各环线基价均值环比降幅持续收窄，其中郊环外区域收窄幅度最大。
• “以价换量”与结构变化：市场成交仍部分依赖“以价换量”，但随着低价房源被快速消化，成交重心逐渐向总价稍高的房源转移，带动多数板块房价均价降幅收窄。

四、挂牌量变化

1. 总量高位盘整：

• 截至5月11日，全市二手房挂牌量约31.7万套（此数据包含同一套房源在多个中介平台的重复挂牌）。
• 5月12日总挂牌笔数为316,183笔，较前一日下降0.2%。

2. 结构性变化显著：

• “老破小”挂牌量锐减：链家外网数据显示，老旧小区（“老破小”）挂牌量从去年5月的约11.3万套，降至今年5月初的约8.05万套，同比缩减约29%。
• 优质房源去化加快：市场反馈显示，诚意在售的“高性价比”房源较前期明显减少，快速成交正在消耗最优质的库存。

小结一下：

2026年5月上海二手房市场呈现“先抑后扬、冲高回落”的走势。五一假期后成交迅速放量，并在5月10日创下近五年单日新高，显示出强劲的市场热度。

价格在放量中初步企稳，挂牌总量虽仍处高位，但内部结构发生深刻变化，“老破小”房源挂牌量大幅减少。当前市场正处于快速去化优质库存后的调整观察期，后续走势需关注成交热度的持续性及价格变化。