房产执行遇困局 法官创新执行方式为民解忧

申请执行人肖某与被执行人海南某投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，被执行人系海口市众多涉诉涉执案件的开发企业，申请执行人常年居住在国外，沟通联络不便。在房产处置环节，面对房产一拍、二拍流拍，以物抵债肖某又不具备购房资格等困境，执行工作一度陷入停滞，肖某亦焦虑万分。

案件执行过程中，承办法官始终秉持司法为民理念，主动靠前、积极作为，一有机会联系上肖某，便用通俗易懂的语言详细讲解房产拍卖的程序以及流拍后财产处置的法律规定与可行路径，及时缓解当事人的焦虑情绪。

为了打破案件执行僵局，承办法官在法律框架内创新执行方式，采取灵活执行方式，在房地产市场低迷的情况下，由肖某自行寻找买家合法竞买涉案房产，顺利实现了债权变现。同时，面对其他债权人提出以“商品房消费者享有超级优先权”为由的参与分配申请，法官依托专业法律知识，精准厘清法律关系，对肖某以及其他债权人认真、耐心地解读该法条适用的对象、范围，依法认定其他债权人不具备参与分配的条件，有效维护了案件执行的公平秩序和申请执行人肖某的合法权益。在房产过户、交付环节，办案团队全程跟踪，积极主动对接不动产登记部门，切实打通执行“最后一公里”。

从案件沟通到流程推进，从法律释明到实际执行，承办法官始终以群众需求为导向，用专业素养化解矛盾，用心用情为群众办实事。房产顺利交付后，申请执行人肖某专程送来一面题有“执法公正 高效执行 为民解忧 伸张正义”的锦旗，对法官为民司法表示衷心感谢。

不动产经过两次拍卖流拍后，在申请执行人不符合当地限购政策，无法抵债的情况下，法院可结合案件实际，在不违反法律规定的前提下，依法采取变卖、允许申请执行人自行寻找合法主体竞买等灵活方式处置财产，最大限度实现申请执行人合法权益。

关于房产拍卖过程中案外人以其系商品房消费者主张超级优先权申请参与分配。执行过程中，参与分配的法定条件为被执行人为公民或其他组织、债权人已取得生效执行依据、被执行人财产不足以清偿全部债权、在执行终结前提出申请。而主张商品房消费者超级优先权需满足所处置房屋系其以居住为目的、在法院查封之前与房地产开发企业签订合法有效书面买卖合同、已付全部房款或一审辩论终结前付清余款购买的。本案中的案外人不符合前述商品房消费者超级优先权的认定标准，不符合参与分配的法定条件，法院依法予以驳回。

海口中院强化善意文明执行理念，对身处境外的当事人，通过线上沟通、部门联动等便民措施，切实降低群众维权成本，深入践行司法为民，及时保障胜诉当事人实现合法权益，努力将纸上权益兑换成真金白银。