当事人与前业主签订二手房买卖合同后，发现所购房屋存在以下问题：一是房屋存在渗漏水、排水障碍等质量瑕疵，严重影响房屋的正常使用；二是主卧两面墙体及屋顶存在重大质量问题；三是阳台被违法封闭并改变使用功能为卧室，致使房屋结构及规划用途发生实质性变更，且该改建行为已被相关部门初步认定涉嫌违法。经调查取证，房屋原始规划设计及开发商与前业主签订的预售合同均明确约定阳台为非封闭式，且临时管理规约亦禁止业主违法搭建及擅自改变建筑物使用功能。前业主在相关陈述中主张，其并未对房屋进行改造，且案涉房屋系以现状转让，买卖合同亦未就阳台改建等事项约定违约责任。那么，在当事人为原告的民事诉讼中，必须拿到行政违法认定的文件或判决，才能支持解除合同的诉请吗？
作为原告（买受人）的代理律师，核心结论是：在提起解除合同的民事诉讼中，并非必须先行取得行政机关的违法认定文件或行政判决。解除合同的核心法律依据在于出卖人（前业主）交付的房屋存在严重质量问题及违法改建行为，该等行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现。行政认定文件是证明违法事实存在、强化我方主张的有力证据，但并非启动民事诉讼或法院支持解除诉请的法定前置条件。
1.解除合同的民事法律依据充分，不依赖于行政程序完结：
根本违约解除权：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。前业主交付的房屋存在“严重影响正常居住使用”的质量问题（渗漏水、排水障碍、主卧墙体屋顶问题）及违法改建，已使房屋丧失其基本的居住、安全功能，构成根本违约。
标的物质量瑕疵解除权：根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。房屋的重大质量问题和违法改建导致的规划用途、结构变更，均属于严重的“不符合质量要求”情形。
违法改建行为本身即违反法律强制性规定：根据《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》 第五条 和《中华人民共和国民法典》 第二百七十二条 ，业主不得擅自变动建筑主体和承重结构，不得损害其他业主合法权益。阳台被违法封闭并改为卧室，改变了房屋原始规划和非封闭式阳台的设计用途，该行为本身即具有违法性，违反了法律的禁止性规定，出卖人交付的标的物存在权利瑕疵和物理瑕疵。
2.行政认定文件的性质是证据，而非诉讼前提：
举证责任：根据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》 第六十七条 和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》 第九十条 ，我方作为原告，对主张解除合同所依据的事实（即房屋存在违法改建及严重质量问题）负有举证责任。
证据形式：行政机关出具的认定该改建为“违法建设”的文件，是证明该违法事实存在的书证，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》第一百零八条所述能令法院对“待证事实的存在具有高度可能性”的强有力证据。但这不是唯一证据，现场勘查、鉴定报告、规划图纸、邻居证言等均可形成证据链。
