新建住宅的挂牌价格通常更高，但 Realtor.com® 的一项最新分析表明，从长远来看，这类房屋的持有成本可能更低，这或许会改变购房者的算账方式。
据周四发布的《总持有成本》（Total Cost of Ownership）报告显示，与购买房龄为 20 年的住宅相比，购买新建住宅的买家平均可在 10 年内节省 25,335 美元，这得益于更低的公用事业账单及更少的大型系统更换需求。
在某些地区，节省的费用甚至更多。马萨诸塞州的买家在十年间可节省近 39,000 美元。在全国 300 个最大的都市区中，有 16 个地区的节省金额足以完全抵消新建住宅中位价与二手住宅中位价之间的差额。
这一研究结果挑战了当今房地产市场的一大既定假设：即二手房较低的挂牌价格使其理所当然地成为更具性价比的选择。
“这里真正的核心在于，选择新建住宅能够扩大买家的预算，” Realtor.com 高级经济学家、该报告撰稿人 Joel Berner 表示，“当买家将运营成本纳入考量后，他们会发现，在考虑我们所强调的成本节约后，他们在新建住宅上的购买力，其实要高于他们原先认为自己能负担的二手房预算。”
这一发现尤为重要，因为负担能力的压力已不仅局限于抵押贷款利率，还延伸到了更高的能源费用、维修费和保险成本。从这个角度来看，更划算的交易或许并非买入价更低的房子，而是持有成本更低的房子。
新建住宅减少的隐性成本
较新的房屋往往配备了更高效的暖通空调系统、密封性更好的隔热层、更高质量的窗户以及较新的大型组件——所有这些特性都能减少那些推高老旧房屋持有成本的支出。
“这些系统对每月的日常维护成本和未来的资本支出都有巨大影响，” 位于佛罗里达州棕榈滩县（Palm Beach County, FL）的 RWB Concierge Builder 公司的 Robert W. Burrage 表示。
他补充道：“一栋拥有老旧暖通空调系统、隔热性能差且窗户过时的房屋在纸面上看起来可能很有吸引力，但买家往往低估了这些效率低下带来的公用事业账单、维护费用和更换成本的累积速度。”
近年来，随着公用事业费用急剧攀升，这些压力变得愈发难以忽视。一项估算显示，2019 年至 2025 年间，平均年度住房及公用事业支出上涨了 4,934 美元；2024 年，由于欠费，住宅用电客户的服务被切断了 1,340 万次。
这种压力短期内不太可能缓解，因为不断增长的需求和电网压力恐将使成本维持在高位。尽管该报告已将预计的公用事业成本上涨考虑在内，但 Berner 指出，报告中的节约估算应被视为一种“保守基准”。
“我们在模型中纳入了能源价格的上涨率，因此确实考虑到了公用事业成本的增长，” 他解释说，“然而，能源价格的上涨速度总有可能超出预期，这使得新建住宅的价值进一步凸显。”
因此，随着能源价格愈发昂贵，能效的重要性也随之增加。如果电力、天然气、取暖油或其他能源成本持续保持比预期更快的上涨速度，那么同一栋住宅今天节省的资金，未来可能会更多。
用 Berner 的话来说：“节省能源消耗总是好事，但能源价格越昂贵，相对于购买二手房的成本优势就越明显。”
新建住宅为买家节省最多的地区
报告发现，新建住宅的节约效果在不同州之间差异巨大，10 年内最大的投资回报集中在东北部地区。
这种区域差异归结于一个简单但强有力的等式：这些寒冷气候区的房屋需要消耗更多能源用于取暖，这使得高效的新建住宅有更大的空间为买家节省资金。
来自全美能源援助主管协会（National Energy Assistance Directors Association）的最新数据显示，2025 年 1 月至 10 月，新罕布什尔州、缅因州和佛蒙特州的电价均出现了两位数的增长，而马萨诸塞州的电价则位居全国最高行列，达到每千瓦时 31.4 美分。
建筑规范也有助于拉大老旧住宅与新建住宅之间的差距。几个节省金额最高的州已经采用了最新版本的《国际节能规范》（International Energy Conservation Code，简称 IECC），该规范为家庭能源效率设定了最低标准。
这类成本往往会悄然增加业主的负担。
“大多数人甚至没有意识到自己正在‘失血’，直到他们更换了窗户或给屋顶增加了喷涂泡沫隔热层，” 位于康涅狄格州和纽约州的豪华房产经纪人 Christian Perry 表示。
正如他所言，在马萨诸塞州，新建住宅的买家预计能在 10 年内通过更低的能源消耗和更少的大型更换成本节省近 39,000 美元，这是所有州中最高的节约额。
新罕布什尔州紧随其后，约为 36,000 美元，缅因州、罗德岛州和佛蒙特州的节省额均在 34,000 美元左右。
在这些市场，节省的费用可以抵消新建溢价
在大多数市场，新建住宅的前期成本依然高于同类二手房。但报告指出，在一些溢价较小的地区，10 年内的节约额足以覆盖这一差价。
圣迭戈（San Diego）展示了这种账是如何迅速扭转的。
该地区新建住宅的中位挂牌价为 1,226,693 美元，而二手房为 1,210,500 美元，差距约为 16,000 美元。然而，购买新建住宅预估在 10 年内可节省 29,243 美元，足以抵消更高的前期价格。
更不用说这些房屋所能提供的额外安心感。
“据我的经验，对于那些希望在投资方面拥有一定程度确定性，同时又希望在初期几年内获得低能源账单和最低维护成本的买家来说，新建住宅似乎是理想选择，” 科罗拉多州房产经纪人、New Era Home Buyers 创始人 Brett Johnson 表示。
这种模式在低价位市场同样适用。
在圣安东尼奥（San Antonio），新建住宅中位价挂牌为 339,642 美元，而二手房为 329,083 美元。这约有 10,500 多美元的溢价，但预估 10 年内可节省 18,227 美元。
建筑商激励措施可巩固这一成本优势
报告中建模的成本节省可能还未涵盖在当今市场购买新建住宅的全部经济优势。
以 Chantea 和 Jeffrey Coonce 为例。
这对夫妇在三口之家时买下了位于亚利桑那州皮奥里亚（Peoria, AZ）的房子。当家庭成员增至五人时，他们需要更大的空间。像许多房主一样，他们不愿放弃 2.5% 的超低房贷利率。
他们深知，除非找到低于 6% 的新房贷，否则无法搬家。但在利率顽固地高于这一水平的情况下，他们担心自己会被困在原地——直到一项建筑商激励措施改变了计算结果。
他们的建筑商起初提供的是 30 年期固定利率房贷，利率为 4.99%。然而在协商过程中，Coonce 夫妇争取到了永久性的利率折扣，将贷款全期的利率降至 4.373%。
据该报告称，这类激励措施在当今市场十分普遍，它在报告所建模的更低公用事业账单和更少大件更换需求之外，进一步提升了交易的吸引力。
报告发现，新建住宅买家的 30 年期房贷利率平均比二手房买家低约一个百分点。在购买价值 450,000 美元的房屋并首付 10% 的情况下，6.3% 的利率与 5.3% 的利率之间的差异，每月可节省超过 250 美元，即 10 年内节省约 30,000 美元。
保修服务也能进一步增加节省额。报告的更换成本估算假设房主需自掏腰包支付大型维修和更换费用。但许多新建住宅提供建筑商保修，包括可能涵盖早期暖通空调问题的系统保修。如果保修抵消了部分成本，买家的实际节约额可能比模型显示的更高。
“我喜欢为我建造和销售的所有房屋提供一年保修，” Perry 说，“这给买家带来了他们购房时所寻求的舒适感和确定性。这是我的核心差异化竞争优势之一。当买家在购房前就知道该房产不会成为一个‘无底洞’时，他们会对自己购买的决定感到更加自信和兴奋。”
这也使得这一节省数字看起来更像是最低限度而非上限。尽管如此，这并不意味着二手房在长期内总是更贵。
RWB Concierge Builder 的 Burrage 表示，买家在评估老旧房屋表面上的折扣时，应该采取同样的严谨方法。
“这远比单纯看房屋建造年份要复杂得多，” 他解释道，“买家往往认为老房子更划算，因为购买价格较低，但真正的持有成本与墙后基础设施的状态和寿命息息相关。”
刘云飞 注册房地产经纪人
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佛罗里达州MLS认证会员 • 美国房地产经纪人协会（NAR）认证会员 • 奥兰多迪士尼区房地产委员会（OCAR）核心成员
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