一线楼市回暖了，三四线却还在跌，有人买涨有人割肉
上海三月份卖了三万一千套二手房，是五年里数量最多的一个月，四月份有一天网签了一千六百三十二套，也是五年里的最高纪录，深圳五一假期成交比去年增加了八成多，北京三月份也卖出接近两万套房子，是十五个月来表现最好的一个月，朋友圈里大家都在谈论首付、利率和学区房的事，感觉楼市好像又要热起来，但这些热闹只出现在北上广深这几个地方，其他城市完全没有动静。
政策确实放宽了，深圳取消了福田和南山的限购规定，公积金贷款额度提高到351万元，广州为卖旧房买新房的人提供补贴，北京调整了首套房的认定标准，房贷利率最低降到3.1%，这些措施不是普遍性的，而是专门支持改善型和刚需购房者，说白了就是让有房的人愿意换房，让准备买房的人敢于出手，但政策主要针对核心城市，小地方连门槛都很难达到。
全国一百个城市的二手房价整体还在往下走，三月份环比下降了0.46%，三四线城市的情况更糟，同比下跌了8.34%，环京和环沪部分地区甚至跌去了六成以上，全国待售的商品房面积有6.7亿平方米，其中超过六成集中在三四线城市，有些城市按目前的卖房速度，库存得花三年多才能卖完，房子盖了不少，但已经没人买了。
为什么大城市能持续发展，看看人口流动就明白，2025年深圳、杭州、成都这些地方净流入人口都超过十万，来的大多是25到40岁之间受过高等教育的年轻人，这些人不是随便搬来，是为了工作机会才选择留下，深圳聚集了许多大型企业，上海集中了金融和高端制造业，这些行业工资较高，岗位也相对稳定，有了稳定收入，人们才愿意考虑买房定居，而很多三四线城市面临工厂关闭、年轻人外流的情况，房子空置没人居住，自然也就没有人购买。
投行说一线城市房价三年能涨百分之十五，这话有道理，但主要适用于黄浦、南山这些地段的优质房源，像顶级学区房、地铁口的新建改善盘，全球资金都在盯着买，流动性好，确实是资产配置的首选，然而一线城市的远郊老旧小户型、没有学区的刚需楼盘，照样少有人问津，价格能稳住就算不错了，不少还在暗中降价。
现在全国城镇家庭平均每家住房超过1.5套，总量早就过剩了，今年前两个月，房地产开发投资、新开工面积和竣工面积都在下滑，供给在减少，但需求下降得更快，尤其是在三四线城市，更麻烦的是老龄化到来，未来十年里，大量老年人的房子会陆续挂出来卖，而新生儿越来越少，能接手的人更少，非核心城市可能长期挂着牌子没人看，价格虽然挂着，实际上很难卖出去。
政策能帮一时，但管不了长远，这次局部回暖，其实是几个大城市靠着人口优势和特定措施撑起来的，全国整体的问题根本没有解决，库存压力大，人口结构变了，产业升级不均衡，家庭欠债多，低利率和放开限购只能让一部分人行动起来，没法让整个市场热起来，我看了不少中介聊天记录，他们自己都说现在不是大家不敢买房，而是很多人没资格买，也没地方可买。
