一、案例基本案情
郑某与李某良于2015年8月6日登记结婚，同年10月29日，二人共同以公积金按揭贷款方式购买案涉房屋，房屋登记在夫妻二人名下，同时办理了按揭抵押手续，婚后一直由郑某每月提取公积金偿还房屋贷款本息。
2019年4月11日，郑某与李某良感情破裂办理离婚登记，双方在离婚协议中明确约定：案涉房屋全部所有权归郑某所有，婚生女儿由郑某抚养。离婚之后，因为房屋尚有按揭贷款未还清、处于抵押状态，无法直接办理不动产过户登记，因此房屋产权登记簿上，仍然显示为郑某、李某良二人共同共有。
2021年1月30日，李某良以个人名义向宜宾某银行申请20万元信用贷款，用于个人日常消费，该笔债务属于李某良离婚后产生的个人单方债务。后续李某良无力偿还贷款，银行起诉胜诉后申请法院强制执行，法院直接查封了登记在李某良与郑某名下的这套房屋。
郑某认为房屋早已在离婚时归自己所有，于是向法院提出执行异议，被法院裁定驳回后，依法提起案外人执行异议之诉，请求法院停止对该套房屋的强制执行。
一审四川省宜宾市叙州区人民法院判决：不得执行案涉房屋。银行不服提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院二审驳回上诉、维持原判，郑某最终保住了自己的房子。
二、法院裁判理由与法律依据
（一）核心法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：法院审查案外人排除执行异议，要审查三件事：案外人是不是真实权利人、权利是否合法真实、该权利能不能对抗强制执行。
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该房屋。
（二）法院审理裁判逻辑
第一，郑某未过户并非自身过错。房屋没过户，是因为离婚时房贷未结清、房屋有抵押，客观上办不了过户手续，郑某一直在实际占有房屋、独自还贷，不存在故意不去过户、恶意规避法律的情形。
第二，债务形成时间晚于离婚财产分割时间。夫妻2019年离婚并约定房屋归郑某，李某良2021年才向银行借款，这笔钱是离婚后的个人债务，不属于夫妻共同债务。
第三，银行只是普通金钱债权，无特殊信赖利益。银行给李某良发放的是纯信用贷款，没有用这套房子做抵押，银行放款时也没有对这套房产产生优先受偿的信赖利益。
第四，没有证据证明夫妻二人假离婚、恶意转移财产逃避债务。银行全程拿不出证据，证明郑某和李某良是为了躲债才在离婚时把房子分给郑某。
综合以上几点，法院认定：郑某对房屋享有的权利真实合法，足以排除银行对这套房屋的强制执行。
三、案例普法：离婚分房没过户，到底能不能对抗债主执行？
很多老百姓都有一个误区：房产证上写谁名字，房子就一定是谁的；只要没过户，法院就能随便查封执行。通过这个最高法入库参考案例，我们可以用大白话讲清楚：离婚协议约定房产归属，不是一定能对抗执行，但满足条件就可以保住房子。
1. 什么情况下，离婚分房约定能排除强制执行？
结合本案，普通老百姓记住3个关键条件：
① 离婚、财产分割在前，欠债在后：债务是夫妻离婚之后一方单独欠下的个人债务，不是婚内共同债务；
② 没过户不是自己故意的：因为房贷抵押、政策原因、对方不配合等客观原因没过户，自己一直在居住、还贷、实际占有房屋；
③ 不存在恶意逃债：夫妻不是明知要欠债、被起诉，临时火速离婚把房子转给另一方。
本案中郑某三条全部满足，所以法院直接保护了她的房子。
2. 什么情况离婚约定也保不住房子？
给大家提醒两种常见坑：
一是欠债在前，离婚分房在后：夫妻一方外面欠了大额债务，马上离婚把房子转给配偶，这种基本都会被认定恶意逃债，照样可以执行；
二是婚内共同债务：房子是婚内买的，债务也是婚内做生意、家庭开支欠下的共同债务，哪怕离婚约定房子归一方，债主依然可以查封执行。
3. 给普通人最实用的法律提醒
第一，离婚分割房产时，能过户尽早过户；有房贷的，一定要在离婚协议里写清楚还贷责任、过户时间、违约责任，保留好还贷记录、居住凭证；
第二，离婚后一方对外借钱，债权人一定要查清债务发生时间、是否属于个人债务，不要想当然直接执行对方前配偶的房产；
第三，被法院查封离婚时已经约定归自己的房子，不要直接放弃，及时提起案外人执行异议之诉，只要满足本案裁判标准，就能依法保住房产。
总而言之，法律保护真实的财产约定，不保护恶意逃债；离婚房产归属能不能对抗强制执行，不看房产证登记在谁名下，关键看债务时间、未过户原因、是否恶意逃债这三点，这也是本案给大众最直接、最重要的司法指引。
