实践中，夫妻一方处分共同所有的房屋，主要有三种类型：一是房屋所有权登记在夫妻一方名下，登记方处分；二是房屋所有权登记在夫妻一方名下，非登记方处分；三是房屋所有权登记在夫妻双方名下，其中一方处分。
擅自处分房产通常表现为第一种、第三种，前述情况下，处分房产的合同是否有效，配偶能否主张返还房产，选择何种方式进行维权，本文简要进行分析。
一、 房产登记在一方名下，登记方未经配偶同意擅自处分房产
这种情况实际上是一方处分房产时，登记权利人与实际权利人不一致。因此，可以援引《民法典》中的无权处分和善意取得制度。该制度下，处分房产的合同效力与房屋所有权归属如何认定？
（一）登记方未经配偶同意，擅自与受让方签订房屋买卖合同，即便构成无权处分，该合同并不当然无效
《民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
前述条款明确，无权处分下的买卖合同并不当然无效。配偶不能据此主张，未经其同意擅自处分房产的合同无效。能否主张将房产恢复登记至原权利人名下，在于受让方是否构成善意取得。
《民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
🔷 （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
根据《民法典》之如上规定，受让人构成善意取得需要满足几个要件：受让方受让房产时，同时满足“善意”“支付合理对价”“已经登记”。如果受让方已经办理房产转移登记，并支付合理对价，且不知晓或不应当知晓登记方系无权处分的，则构成善意取得，配偶无法追回房产，反之，则可主张恢复登记、房屋所有权返还。
分析以上构成要件，是否“支付合理对价”以及房产登记状态，实践中争议不大。且如果房产未办理转移登记，则不存在受让人通过善意取得制度要求权利人及配偶配合过户登记的可能性，故本文对此种情况不作讨论。
大部分配偶维权案件发生在登记方已经将房产转移给受让人之后，受让方是否构成“善意”通常是此类案件的争议焦点，决定着配偶是否能够主张返还房产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十四条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”
前述条款明确，因不动产登记具有物权公示效力，房产登记在转让方名下时，转移登记后，应首先推定受让人具有善意，再由真实权利人即配偶方承担受让人并非“善意”的举证责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十五条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
如果不动产登记簿上存在异议登记、预告登记、查封等情况的，可以认定受让人明知转让人无处分权，继而认定受让人不构成善意取得。
实际上，笔者处理过的同类案件中，登记方在处分房产时，房产登记簿上已经有前述登记信息的属于少数，如房产并未作异议登记、预告登记的，可以通过其他证据来证明受让方非“善意”，如受让人明知房产属于夫妻共同财产且明显未获得配偶同意等。
关于“善意”举证责任的划分，司法实务中的观点是，因房屋权属登记不实并非是受让方的过错，受让方很难查实房屋的真实权属状态，不应苛求受让方去查实真实的房产登记状态。如果登记方对权属材料、身份关系材料进行伪造，即便是不动产登记机构也很难查实的情况下，要求受让方去查实房产的真实权利状态属于加重受让方责任。因此，司法实务倾向于以房产登记簿的情况作为认定受让方善意与否的直接标准。
若此，配偶举证证明受让方不构成善意的难度增加，在维权过程中尽可能结合合同的签订、履行，办理登记的过程综合分析并充分进行举证。
（三）配偶可援引“善意取得”制度主张将房产恢复登记在原权利人名下
如房产已经变更登记在受让人名下，配偶掌握相应证据，包括但不限于，受让方以明显低于市场价格的金额受让房产、转移登记前房产登记簿上已经有异议登记、受让方知道房产属于夫妻共同财产但明显未征求配偶同意的，可以援引《民法典》第三百一十一条之规定，主张受让方不构成善意取得，要求将前述房产恢复登记在原权利人名下。
（四）登记方擅自抵押房产的，配偶同样可以适用“善意取得”制度主张抵押行为无效
因他物权同样适用善意取得制度，如果登记方擅自将房产抵押给第三方并设立抵押登记的，配偶有证据证明抵押权人不构成“善意”，比如抵押权人未进行合理审慎核查义务，房屋本身具有多人共同居住的表征，抵押权人并没有实际考察抵押房屋情况就办理抵押登记的，可认定为第三方不构成“善意”。配偶可进而主张抵押行为无效，并涤除抵押登记。
二、 房产登记在双方名下，一方未经配偶同意擅自处分房产
一方擅自处分登记在双方名下的房产，通常发生在一方存在大额负债无法偿还，擅自处分夫妻共同财产的情形。此类交易过程中，受让方往往存在过错，故受让方构成“善意取得”的可能性较低。
而明知房产登记在双方名下，一方与第三方单方签署房屋买卖合同、抵押合同可因“恶意串通损害第三人利益”归于无效。如存在一方与第三方以虚假的意思，签署房屋买卖合同，如名为买卖，实为借贷，则以虚假的意思表示达成的民事法律行为无效。配偶也可以此为由，主张合同无效，返还房产。
（一） 配偶依据《民法典》第一百五十四条之规定，一方与第三方恶意串通损害第三人利益，主张合同无效，返还财产
🔷 1、恶意串通损害第三人合法权益的民事法律行为构成要件
笔者认为，“明知”是指对行为的相关客观情况是明知的，理论上指“观念主义的恶意”，也就是说，行为人对其行为的相关客观情况是明知的，至于其主观上是否有加害他人的故意，则不应予考虑。
如受让方知晓房产登记在夫妻双方名下，但并不审查配偶是否知情同意，或其提交的配偶知情同意书明显是伪造的，但在所不问，即构成对客观情况的明知。
但也有观点认为，“明知”应为“意思主义的恶意”，指行为人不仅明知相关的客观事实，而且在实施行为时主观上有侵害他人的故意。若法官持此种观点，则还需要配偶进一步举证受让方主观上有侵害他人的故意。
是指转让方与受让方在着意思联络希望通过实施某种民事法律行为而损害配偶的合法权益，且当事人之间在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为。
一方与受让方的恶意串通的行为客观上损害了配偶的合法权益。
符合以上三个要件即构成恶意串通损害第三人的合法权益，该恶意串通行为应为无效。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，对恶意串通事实的证明，应当达到“排除合理怀疑”的标准。这意味着，主张恶意串通的一方需提供充分证据，使法官确信待证事实不存在其他合理解释的可能，而非一般民事案件的高度盖然性标准。
一种是恶意串通否定说。指恶意串通的证明标准要严于民事诉讼中高度盖然性的一般证明标准，需要达到排除合理怀疑的程度。在无直接证据证明当事人存在主观恶意的情况下，整理组合各间接证据所形成的证据链充其量只能够达到高度盖然性的程度，无法使恶意串通的事实足以排除一切合理怀疑。
一种是恶意串通肯定说。即使无直接证据证明主观恶意的存在，人民法院在积极查明案件事实、全面分析案件情况的基础上，通过整理归纳现有间接证据所形成的证据链亦能达到排除合理怀疑的证明标准。
笔者同意肯定说，最高院第一巡回法庭亦采纳了此种学说。
在以往处理过的同类案件中，恶意串通的客观行为往往并非只有两方单独完成，如涉及到网签、抵押等行为，还涉及到房产中介、抵押担保机构等多个部门的违规配合。现实中，各方的配合具有隐蔽性，且形式上的手续极有可能是合法合规的，如要求配偶去获取直接证据证明几方具有侵害他人的故意难度很大。
笔者认为，如果结合各种间接证据能够形成证据链，证明受让方、中介、抵押机构不审查任何权属性材料、身份关系证明材料就配合办理违规登记，实质上是为获取利益放任损害结果的发生，并给第三人造成了损失，即应认为构成恶意串通损害第三人利益。此时证明责任应发生转移，如受让方不能“辩解”成功，则应认定所证的恶意串通已达到排除合理怀疑标准。
（二） 配偶根据《民法典》第一百四十六条之规定，主张一方与第三方通过虚假的意思表示达成的民事法律行为无效
《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
此类情形多发生在，名为房产买卖，实际为其他法律关系的情况。配偶如依据如上条款主张合同无效，则应围绕合同的内容、合同的签订、履行过程，其与正常的房产交易的区别展开，包括但不限于交易价格远低于市场价值、关键条款模糊不清、买卖合同并未实际履行、沟通记录背后指向的法律关系并未是房屋买卖等。
（三）“恶意串通损害第三人利益”与“虚假的民事法律行为”的适用区别
请求权基础具体选择适用《民法典》一百五十四条还是一百四十六条，笔者将尝试从二者的适用区别进行分析。
虚假的民事法律行为与恶意串通行为具有一定的相似性。无论是恶意串通行为，还是虚假民事法律行为，本质上都违反了诚信原则，并可能损害交易安全和秩序，因此《民法典》将其均规定为无效民事法律行为，具有维护交易安全和交易秩序的目的。
但二者的适用区别明显，且无效的理由和无效的法律后果也不完全相同。主要体现在：
恶意串通行为，转让方与受让方往往形成的是真实的意思表示。虚假的民事法律行为，双方的意思表示存在瑕疵，用虚假的意思表示隐藏了真实的意思表示。
比如，笔者处理的案例中，转让方与受让方的真实的意思表示是借贷，但形式上形成的意思表示为房屋买卖，这种情况下，房产交易的民事法律行为应为无效。
但在实务中，也存在一种情况，双方以虚假的意思表示，“恶意串通”损害第三人的利益，如转让方低价将房产转让给受让方，实际上是为了向受让方借款，受让方明知转让方配偶不同意，但配合转让方通过虚假的身份材料完成相应的转移登记手续。笔者认为，此时系构成一种竞合，两种情况举证责任的侧重点不同，证明标准亦不同，配偶在选择维权时需要考虑选择何种法律依据。
恶意串通强调转让方与受让方存在主观上的意思联络。而虚假的民事法律行为，虽然实务界习惯称之为“通谋虚伪”，但这里面有一个误解，《民法典》一百四十六条规定的虚假的民事法律行为，实际上只要求当事人做出了虚伪的意思表示即可，而不要求当事人必须具有通谋的意思，是否串通在所不问。所以，提醒注意，如果法官在审理虚假民事法律行为之时，关注转让方与受让方是否“通谋”是不必要的，属于加重了配偶一方的举证责任。
如前所述，虚假的民事法律行为，配偶的举证责任为一般民事责任的证明标准，即高度盖然性标准。而恶意串通损害第三人合法权益的举证需要达到排除合理怀疑标准。
即便两种行为最终的法律后果均为无效，但无效理由完全不同。虚假的民事行为是基于欠缺真实的意思表示，绝对无效。恶意串通损害第三人利益，则是因为违法造成了损害结果，由特定第三人主张相对无效。从法律后果上，恶意串通的法律后果应具有惩罚性，如果受让方或其他机构在恶意串通的过程中存在重大过错的，应当在此类案件中承担相应的法律责任。
配偶一方在维权时，首先要积极获取基础的证据材料。第一时间去不动产登记中心获得转让方与第三方签署的合同及相关协议等，尤其关注合同的关键条款，房产交易的价格、首付款支付时间、房产交付时间，是否具有房产交易的其他合规手续等，继而初步判断合同是否有效。如果认为合同无效，明确相应的请求权基础是什么。
进一步搜集证据，转让方与第三方之间沟通记录也是认定双方法律关系的关键。大多数配偶在发现房产被转移登记之后，已经没有途径再获取相应的沟通记录。此时，应尽早启动诉讼程序，在诉讼中调取或尽量将举证责任转移给处分一方或第三方。
采取何种路径维权，主要视房产的登记情况、合同的签订情况，转让方与第三方的实质交易内容而定。如果配偶发现共有房产已经存在异常情况，应尽早通过法律手段介入，避免房产被进一步处置、拍卖变卖、再次转让，导致房产最终无法被追回。
杨立群律师是志霖婚姻家事与家族财富专业委员会副主任、北京东城区律师协会婚姻家庭与特殊人群保障业务委员会委员，擅长领域为争议解决、企业合规、家族财富传承。
杨立群律师在公司法律业务方面，曾为大型国企/民营企业提供过各类法律服务，涉及行业包括房地产、电力、科技、医疗、传媒、游戏等领域。同时，杨立群律师熟稔各类公司在运营过程中的风险点，擅长通过合规方式为企业提供合规服务，服务内容包括商业模式合规、劳动用工合规、知识产权合规等，并代表知名公司、国有企业在各级法院/仲裁机构取得多个胜诉判决。
杨立群律师在家族财富传承方面，得益于长期为各类企业提供常年法律顾问服务的丰富经验，熟知家庭财产与商业运作的契合点，擅长通过结合各类资产隔离工具，提供财产处置方案设计、诉讼方案设计等全方位的专业服务，为当事人解决各类婚姻、遗产继承、家族财富传承等法律问题。
