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上海悄悄干了件大事:收购二手房,全市铺开了

2026-10-25 23:28:51

上海悄悄干了件大事:收购二手房,全市铺开了

2月2日，上海静悄悄地启动了一项试点：收购存量二手住房用作保障性租赁住房。浦东、徐汇、静安三个区率先动手。

三个半月过去了，数据出来了：三区累计完成收购523套。其中徐汇一家就收了458套，占了大头。

更重要的是，进入二季度之后，试点范围从3个区一口气扩到了8个区。黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦全部跟进启动。8个区是什么概念？上海中心城区一共就这么些区。换句话说，这项试点已经覆盖了整个上海市中心。

动作之快、力度之大，超出很多人的预期。

一、收的是什么房？

先搞清楚一个问题：上海到底在收什么样的房子？

几个关键词：产权清晰、总价400万以下、面积70平米以内。主力户型集中在35到45平方米的一室户和45到60平方米的两室户。

价格怎么定？由评估机构结合周边近期成交价给出指导价区间，然后区保障房公司和业主在这个区间里协商确定。不是政府定价，也不是低价强收，而是市场化的平等交易。

静安区的第一套收购是个典型案例：41.59平方米，成交价220万元。折合单价约5.3万/平米。这个价格放在静安，不算高也不算低，基本就是市场价。

徐汇区的情况更有代表性。458套已收购房源里，有300多套来自"两旧一村"改造项目中那些居住困难但不具备拆除重建条件的老旧房屋。说白了，这些房子本身就是危旧房，居民住着不舒服，政府拆又拆不起。与其放着烂在那里，不如政府收过来统一改造，做成保租房。

这是一种多方共赢的操作。居民拿到了钱可以去置换更好的房子，政府增加了保租房供应，老旧小区的顽疾也得到了解决。

还有一个很有意思的创新："房票"机制。

所谓房票，就是把收购款折算成一种可在全市范围内通用的购房凭证。拿着房票，你可以买一手房，也可以买二手房。徐汇区的做法更进一步，房票不仅全市通用，而且一二手房都能用。这等于给居民提供了一个灵活的"以旧换新"通道——你把小房子卖给政府，拿着房票去买大房子，中间环节全打通了。

二、为什么是上海率先出手？

有人可能会问：别的城市不也在搞保租房建设吗？为什么上海的这套模式特别值得关注？

原因在于规模和系统性。

目前全国大多数城市的保租房建设路径还是以新建为主——划一块地、盖一批楼、配一套家具然后出租。这种方式的问题在于周期长、成本高、选址往往偏离核心城区。结果就是建出来的保租房位置偏、租金便宜但通勤时间长，年轻人不太愿意租。

上海的做法完全不同：直接从市场上收购现有的二手房源。

好处显而易见。第一，这些房子本来就在市中心，周边配套成熟，交通方便。第二，不需要走征地拆迁报建的漫长流程，签完合同就能收房。第三，收过来的房子面积小、户型紧凑，天然适合做成面向新市民和青年人的保租房。

当然，难点也有。最大的问题是钱。400万以下的房子，哪怕打折收，523套也是十几个亿的真金白银。钱从哪来？上海的答案是多渠道筹措——财政资金撬动、政策性金融工具、REITs发行。静安区首例房源的收购款走的就不是纯财政拨款，而是通过专项借款解决的。

另一个难点是定价。收高了，纳税人觉得亏；收低了，业主不愿意卖。上海目前的策略是在市场价附近浮动协商，既不让业主吃亏也不过度溢价。从签约情况来看，这个平衡点找得还不错：徐汇已有72户签约，另有45户初步意向；浦东200多户咨询，10多户深度对接；静安116户咨询，44户有意向。

对于一个刚起步三个月的新政来说，这个转化率不算差。

三、会不会成为全国模板？

这才是最值得讨论的问题。

上海的模式有几个前提条件：一是二手房市场足够活跃，有充足的房源可供选择；二是财政实力雄厚，能够承担前期的资金压力；三是保租房需求旺盛，收过来的房子不愁租不出去。

这三个条件同时满足的一线城市，大概只有上海和北京。广州和深圳的房价结构不同，小户型存量没那么充足。二线城市更是各有各的难处。

但这并不意味着上海的经验没有借鉴价值。

核心可复制的其实是三条：第一，存量收购替代新建，成本更低效率更高；第二，房票机制的"以旧换新"闭环，既去化了二手房库存又促进了改善性需求；第三，市场化协商定价而非行政指令压价，减少了社会摩擦。

这三条逻辑在任何城市都成立，只是执行尺度需要因地制宜。

从更大的背景来看，上海的这项试点恰好踩在了两个政策节点上：一个是"十四五"期间全国计划筹建900万套保租房的刚性任务；另一个是房地产行业从"增量开发"转向"存量运营"的结构性变局。当新建商品房的销量持续下滑的时候，如何有效利用海量已有的存量住房，成为每个城市都必须回答的问题。

上海给出的答案不一定完美，但至少是一条清晰可行的路。

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