今年2月3月曾刷到好些中介视频，都在吐槽说别墅和居民楼生意没法做。前几天又刷到一个中介视频，抱怨说大户型套间交易也难做了。其中缘由都是因为个人所得税税率太高。比如有栋楼房多年前以80万元购入，现在以200万元卖出，中间差额120万，个人所得税需要缴纳（200万元-80万元）x 20% = 24万元。
为什么觉得这个太高呢？因为以前的个税是成交额的1%。比如上面所说的这栋楼房，200万元卖出，个税仅需缴纳200万元x1%=2万元。
个人所得税应该是卖房人缴纳的，但现在普遍是由买方承担所有税费。本来买卖双方都已经谈好谈妥了，但一听到这个差额20%的税率，买房人就罢手不干了。
买房人为什么不干？
仍以上面这套楼房为例，卖方要求净收200万元，然后所有税费由买方承担。买方一算：房款200万元、个税24万元、契税3万元（按首套房计算），合计227万元。这个数字，买方肯定不情愿。
问题来了——这真的是今年新规定吗？
是，也不是。
首先，这不是楼市新政，相关规定出台好多年了。
其次，并不是所有的房屋交易都需要缴纳个人所得税——“住房购买满5年（含）且是家庭唯一生活用房”（简称“满五唯一”），就免征个税。
如果不是“满五唯一”，二手房交易的个税缴纳分三种情况：
（1）能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的——按差额20%征税个税。
（2）不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的（受赠取得房屋对外销售情形除外）——按1%征收个税。
（3）对“房屋拍卖收入”，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的——按3%征收个税。
另外，“差额”并不是买入和买出价的差值。税局的相关计算公式是：
差额 = 转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。
为什么现在才见中介们抱怨呢？
因为这个差额的20%，好像是从今年开始强调执行的，以往更多按1%税率来征收。
今年1月12日，财政部、税务总局和住建部联合出台了一个新规：
“自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”。
“其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”。
字面上看，这个新政是鼓励卖旧房买新房。
但这个规定确实让楼房卖家纠结。
比如，200万元卖掉现有的楼房，然后再买40万元的套间，个税退款好像并不多。
如果买掉200万的楼房再买300万的别墅，数字才划算。
附：关于北海房屋交易需要缴纳哪些税费，请参阅这篇文章（“广西税务12366”公众号2026年1月发布）：
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