购房合同解除后,房产中介公司收取的“团购服务费”应否返还?

一审：（2024）沪0106民初25662号

二审：（2025）沪02民终3081号

一审：上海市静安区人民法院

二审：上海市第二中级人民法院

在《商品房买卖合同》因开发商违约被解除后，购房者是否有权要求提供“团购优惠”服务的房产中介公司返还已支付的12万元服务费。

2021年9月10日，沈某、刘某（购房者）与某房地产公司（开发商）签订了《认购书》及《商品房买卖合同》，约定购买海南某项目公寓一套，总价945,329元。

同日，应开发商要求，沈某、刘某与某房产中介公司签订了《线上订房服务协议》，参与“百亿补贴活动-E码12万享30万补贴”活动，并当场支付了12万元服务费。协议约定，该费用为获取购房优惠的对价，成功购房后服务费不再退还，“成功购买房屋”指签订购房合同并支付首期房款。

后因开发商违规建设“类住宅”，项目被政府责令全面停工整改，导致房屋无法按约交付。2024年6月4日，海南国际仲裁院裁决，因开发商根本违约，解除双方的《认购书》及《商品房买卖合同》，判令开发商退还全部购房款及违约金。

房屋买卖合同解除后，沈某、刘某多次要求某房产中介公司退还12万元服务费未果，遂诉至法院。

一审法院（上海市静安区人民法院）认为：

原、被告之间为服务合同关系。被告向原告提供“百亿补贴”活动信息，原告通过参加活动获得购房优惠。该《服务协议》提供购房优惠的合同目的，与最终的房屋买卖成功紧密相关。现《认购书》《商品房买卖合同》非因原告责任而解除，原告未能成功购买房屋，被告提供服务的合同目的已经无法实现。因此，原告主张返还12万元服务费，并无不当。

对于中介公司主张的“已按协议约定成功促成签订购房合同，服务已完成”的抗辩，一审法院认为，该主张系对合同条款的机械理解，割裂了服务目的与合同履行之间的关联，难以支持。

二审法院（上海市第二中级人民法院）认为：

首先，某房产中介公司收取的12万元并不能给购房者带来其承诺的30万元终端优惠，该费用的实质是商品房的促销形式，与商品房买卖具有紧密的、不可分割的关联性。

其次，购房者签订《商品房买卖合同》的最终目的是取得并占有使用符合规划的房屋，现因开发商擅自变更项目规划致使房屋无法交付，购房目的彻底未能实现。

最后，某房产中介公司未能提供充分证据证明其在案涉商品房买卖合同中提供了除“优惠码”之外的实质性、独立服务。

综上，在基础的商品房买卖合同已经解除的情况下，依附于该买卖合同的促销服务费也应予以退还。一审判决正确，予以维持。

一审判决：

一、某房产中介公司应于判决生效之日起十日内返还沈某、刘某服务费120,000元；

二、某房产中介公司应支付以120,000元为基数的资金占用利息。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。