十五五城更全面提速!老旧房产价值逻辑彻底改写!
- 2026-06-06 00:02:44
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城更提速！老旧房产价值逻辑彻底重塑，存量赛道迎来爆发
“十五五”城市更新进入全面落地攻坚阶段，万亿级配套资金持续释放，国内城市建设正式告别增量扩张、全面迈入存量提质时代。伴随全国城市体检全域落地，先体检后更新，无体检不更新正式成为城更项目硬性准入规则，核心城区老旧房产价值逻辑迎来系统性、颠覆性重塑。业主自筹、原拆原建等新型更新模式快速普及，也为城投平台、建筑央企、设计机构、投融资机构打开了全新的存量红利赛道。
国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，住建部同步部署2026年全国城市体检工作，两大顶层政策形成联动闭环，明确了未来五年城更工作的实施标准与发展路径。按照部署，今年全国所有设市城市将实现住房、社区、街区、城区四大维度体检全覆盖。城市体检已彻底跳出阶段性巡检的浅层定位，成为贯穿城更项目立项、施工、验收、运维全流程的核心管控抓手，也倒逼各地加快搭建“体检+更新”一体化推进机制。
三维度精准落地，城市体检筑牢城更发展根基
本轮城市体检立足民生、安全、产业三大核心维度，精准破解城市发展痛点，为存量改造落地夯实基础。民生层面，重点聚焦养老托育、电梯加装、停车扩容、休闲配套等群众急难愁盼问题，以民声民意为核心标尺，打破部门本位思维，高效凝聚协同改造合力。
安全韧性建设是体检工作的核心底线。各地依托全域体检，全面摸排危旧住房、老旧管网隐患，分类推进C、D级危房改造、房屋抗震加固，破解老旧楼房“拆不动、修不易、住不安”的行业难题。同时系统整治燃气、热力、给排水等城市地下生命线，此类改造项目政策优先级高、资金保障稳定、落地确定性强，是市政施工企业核心增量业务方向。
在产业赋能层面，城市体检精准盘活低效存量空间。2025年全国累计改造老旧小区2.6万个、加装电梯1.4万部，新建口袋公园4700余个、城市绿道5800多公里，完成地下管网改造15.6万公里，城市人居环境与硬件承载力大幅升级。多地顺势推动老旧厂区、闲置街区转型，打造文创园区、创业载体，实现城市微改造+产业新培育双向赋能，持续激活城区经济活力。
政策资金双向加持，老旧房产价值逻辑全面重构
顶层战略加码与真金白银投入，彻底改写了存量房产的价值体系。当前城市更新正式上升为国家战略，2026年中央财政专项安排625亿元老旧小区改造补助资金，15座城市入选全国城市更新重点城市，各地同步落地公积金支持、购房补贴、流程简化等配套举措。叠加楼市库存终结连续52个月增长的行业拐点，存量资产提质增值已成不可逆趋势。
过往老旧房产价值存在明显短板，仅依靠核心区位、成熟配套维持基础价值，受限于楼体老化、安全隐患、功能滞后等问题，溢价能力弱、流通性差、增值空间受限。而本轮全域城更，实现了老旧房产全方位价值升级，完成四大核心蜕变：
2. 功能价值补齐：电梯加装、车位扩容、适老化改造落地，解决老旧住宅居住痛点；
3. 配套价值升级：口袋公园、绿道系统、社区服务站点完善，人居品质全面提升；
4. 市场价值跃升：资产从单一“地段价值”，升级为地段+安全+品质+配套+流动性的综合价值体系。
此次价值重塑并非短期市场炒作，具备坚实的长期支撑：国家战略长期导向、万亿级资金持续托底、标准化体检制度护航、自主更新模式破局，四大因素构建起存量资产增值的核心逻辑。从市场表现来看，完成综合改造的老旧小区房源，溢价优势显著，挂牌去化周期大幅缩短，核心城区老住宅已然成为刚需、改善群体的优选标的。长期来看，城市发展彻底转向向内挖潜，核心土地资源稀缺性持续凸显，老旧房产的保值、抗风险、增值属性将持续强化。
新模式落地破局，全产业链迎来红利窗口期
区别于传统房企主导、高杠杆、慢落地的更新模式，业主自筹、原拆原建、原地回迁的轻量化新模式快速崛起。深圳罗湖区近半世纪老旧宿舍楼改造项目，实现100%签约、100%自筹、100%回迁，从试点落地到正式开工仅用时4个月，成为全国可复制、可推广的标杆案例。该模式有效规避拆迁矛盾、降低资金压力、提升落地效率，完美适配核心城区高密度老旧片区改造。
本轮城更摒弃大拆大建，以精细化微改造、存量提质为核心，全产业链各主体精准受益。产权业主手握核心城区优质存量资产，保值增值能力持续增强；设计、施工、代建工程企业持续收获稳定改造订单，打开存量增量市场；城投平台、国资运营机构可深耕社区运维、园区运营等长效业务；金融投融资机构迎来全新的存量资产投放标的，赛道空间持续拓宽。
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