一、报告引言

房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，其发展态势不仅关系到宏观经济的稳定运行，更与千家万户的民生福祉紧密相连。北京作为我国的政治、文化和国际交往中心，其房地产市场的走向始终备受全国关注，是观测一线城市房地产市场变化的核心风向标。2025年底以来，全国各地陆续出台了一系列楼市优化调整政策，从限购限贷放松到降低首付比例，从下调房贷利率到优化交易税费，政策组合拳的力度不断加大，市场预期逐步发生转变。进入2026年，北京二手房市场在政策红利与需求释放的共同作用下，呈现出与前几年截然不同的运行特征，既展现出复苏回暖的积极信号，也暴露出区域分化、结构失衡等深层问题。

本报告基于北京市住建委官方网签数据、国家统计局发布的价格指数以及一线市场调研信息，对2026年以来特别是第一季度至第二季度初北京二手房市场的成交情况进行全面系统梳理，从成交量、成交价格、客群结构、区域特征、户型面积等多个维度展开深入分析，总结当前市场运行的主要特点，揭示市场存在的结构性矛盾，并对未来市场发展趋势进行预判，同时为不同需求群体提出针对性的购房建议，以期为政府决策、行业发展和市民置业提供有价值的参考。

二、2026年北京二手房市场整体成交量分析

（一）月度成交量走势：从回暖到高位企稳

2026年北京二手房市场的回暖始于年初，呈现出清晰的阶梯式上升特征。根据北京市住建委公布的数据，1月份受春节假期和传统淡季影响，二手房网签成交量相对较低，但已经显现出止跌回升的苗头。1月最后一周（1月26日至2月1日），北京二手房周度成交达到4244套，环比增长8.7%，已经连续两周保持8%以上的增幅，从2025年12月底2900套的低位实现了“V型”反弹。进入2月份，受春节假期停工影响，市场成交量一度出现剧烈波动，2月中旬周度成交量跌至谷底，随后快速反弹，3月1日当周成交量恢复至2460套，基本回到春节前的水平。

春节假期过后，积压的购房需求集中释放，市场迎来了传统的“小阳春”行情。3月份北京二手房网签量达到19886套，同比上涨4.75%，网签面积约173.28万平方米，同比增长1.21%，这一成交量不仅较2025年同期小幅回升，更是创下了2024年12月以来的15个月新高。3月下旬市场热度持续攀升，3月30日、31日单日网签量分别达到1075套、1422套，连续两日突破千套大关，充分显示出市场活力的恢复。一线中介机构的数据更能反映市场温度，北京链家新澳洲康都店商圈3月份成交量达到14单，接近前两个月总和的3倍，商机量、带看量同步增长，核心区与近郊板块多点开花，客户出手意愿显著增强，充分体现出新政红利持续释放下，市场预期的明显转变。

进入4月份，市场热度有所回落，但依然保持在高位运行，创下近5年同期新高。4月份北京二手房网签成交17893套，环比3月份下降约10%，但同比去年4月份增长超过15%，在历史同期数据中表现亮眼。按照业内通用的市场热度划分标准，月成交超2万套属于“较热”区间，1.2-1.7万套属于“正常”区间，4月份成交量已经非常接近“较热”区间，高位企稳特征十分明显。从累计数据来看，2026年1-4月，北京二手住宅累计成交达到56271套，虽然同比2025年同期仍有小幅下降，但降幅已经明显收窄，较2025年下半年的月度平均水平有大幅提升，市场整体活跃度显著恢复。

（二）周度成交量波动：季节性调整下的高位运行

从周度成交数据来看，2026年北京二手房市场呈现出先扬后抑、高位波动的特征。2月底以来，周度成交量连续四周攀升，在3月下旬达到5207套的高点后，最新周度（3月30日-4月5日）回落至4541套，环比下降12.8%，从高点回落的幅度符合季节性调整的一般规律，整体成交量依然处于相对高位，显著高于2月份的平均水平。近四周平均周度成交达到4716套，折算月度成交量接近1.9万套，依然保持在2026年以来的高位区间。

从成交面积来看，近两周成交面积环比下降13.0%，降幅略大于套数降幅12.8%，这一细节反映出市场结构的细微变化：大户型成交占比出现微降，刚需小户型依然是市场成交的主力，这也和套均面积的稳定表现相互印证。数据显示，2026年以来北京二手房套均面积稳定在87-90㎡左右，始终保持在刚需户型的区间范围内，说明支撑此轮市场回暖的核心动力是真实的刚性居住需求，而非投机性需求进场，这也决定了市场复苏的基础是扎实稳健的，难以出现过去那种暴涨式的行情。

（三）和历史数据对比：复苏强度处于近年较高水平

将2026年的成交数据放到更长的时间维度来看，当前市场复苏的强度处于近五年来的较高水平。4月份17893套的成交量，不仅高于2025年、2024年同期水平，更是创下2022年以来4月份成交量的新高，显示出市场需求在政策刺激下得到了充分释放。对比2024年930新政后的市场反弹，此轮复苏的持续性更强，月度成交量稳定在1.7-2万套的区间，没有出现反弹后快速降温的情况，说明政策效应正在逐步渗透，市场预期扭转的过程正在持续。

从整体成交规模来看，2024年北京二手房全年成交约9.7万套，2025年下降到8.9万套，降幅约8%，如果按照1-4月的成交进度推算，2026年全年成交量有望重回9.5万套以上，接近2024年的水平，反映出市场正在从调整期重回稳定增长期。

三、2026年北京二手房成交价格分析

（一）价格走势：连续三月上涨，筑底修复态势明确

价格走势是反映市场冷暖最直接的指标，2026年北京二手房价格结束了此前连续11个月的下跌趋势，实现了连续三个月的环比上涨，筑底修复的态势十分明确。根据国家统计局公布的数据，2月份北京二手住宅销售价格指数环比上涨0.3%，率先实现止跌回稳；3月份环比涨幅扩大到0.6%，领涨全国一线城市；4月份价格继续保持上涨，环比上涨0.4%，至此北京二手房价格已经实现三连涨，同比跌幅也从3月份的8.3%收窄到4月份的7.4%，下跌趋势得到明显遏制。

从同比数据来看，虽然当前价格相较去年同期仍然有所下降，但降幅持续收窄，说明市场已经从下跌通道进入到筑底修复阶段，没有出现市场恐慌性下跌，也没有出现报复性暴涨，整体运行平稳，符合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。具体来看，4月北京新建商品住宅价格环比微降0.2%，同比下降2.3%，和二手房市场的稳中有升形成一定对比，反映出二手房市场对政策和需求变化的反应更为灵敏，复苏信号更加明确。

（二）不同面积段价格走势：大小户型轮动上涨，大户型领跑四月

分面积段来看，不同户型的价格涨幅呈现出轮动上涨的特征，反映出刚需和改善需求交替释放的市场节奏。3月份市场回暖初期，小户型领涨，90平以下小户型环比涨幅达到1%，符合刚需率先入市的特征；进入4月份，改善需求接力释放，大户型涨幅领跑，呈现出非常清晰的轮动格局。

根据2026年4月的官方分类价格指数：

1. 90㎡以下小户型：环比上涨0.3%，同比下降7.9%。作为刚需市场的主力户型，价格保持稳定上涨，反映出刚需市场需求的支撑力度充足，但由于小户型总价低，基数小，涨幅相对温和。

2. 90-144㎡中户型：环比上涨0.3%，同比下降7.7%。这一面积段对应大多数改善型需求的首次换房，价格走势和小户型基本一致，保持稳定上涨态势。

3. 144㎡以上大户型：环比上涨0.8%，同比下降5.8%。大户型涨幅明显高于中小户型，一方面是因为改善需求在年初积累充分，随着市场回暖，改善群体入市步伐加快；另一方面，大户型业主降价空间更小，市场底部形成后，价格反弹力度更大，同时同比跌幅也是三个面积段中最小的，显示出大户型抗跌性更强的特征。

从成交占比变化也能印证这一趋势，4月份北京二手房成交中，80平以下刚需户型合计占比约54.26%，较3月份的55.05%有所下降；而140㎡以上大户型占比从3月份的7.80%提升到8.58%，占比提升幅度和小户型占比下降幅度几乎对等，充分说明4月份改善型需求释放力度加大，大户型成交占比上升带动价格涨幅领跑。

（三）价格分化：整体筑底与区域差异并存

从整体挂牌价格来看，截至2026年4月，北京市二手住宅挂牌均价约为49030元/平方米，同比下降11.2%，今年以来累计下降3.5%，这一数据反映出部分远郊区域和老旧房源价格仍然存在下行压力，市场整体价格仍然处于调整过程中。但核心城区的挂牌价格已经止跌回升，5月份最新数据显示，北京二手房整体挂牌均价约为3.77万元/平方米，环比微涨0.19%，核心城区呈现“稳中有升”态势，西城区挂牌均价达到11.8万元/平方米，东城区约8.5万元/平方米，价格保持坚挺。

当前市场价格的核心特征是稳中有涨、分化明显，不存在普涨也不存在普跌：大部分核心区域优质房源价格已经止跌回升，部分远郊非优质房源价格仍有下行压力，整体市场处于“筑底修复”阶段，不会出现买了就亏或者不买就涨上天的极端情况，市场整体稳定性较强。

四、成交客群与产品结构分析

（一）成交客群结构：刚需、改善双轮驱动，教育刚需占比稳定

从当前北京二手房市场的购房客群来看，主要分为三大类，分别是首次置业的刚需族、升级居住条件的改善族、以及为子女获取优质教育资源的教育刚需族，三大客群共同支撑起当前的市场成交，其中刚需和改善是绝对主力，合计占比超过九成。

1. 首次置业刚需客群：这类客群主要是新北京人、年轻上班族，目标是在北京扎根安家，对总价敏感，优先考虑交通便利、户型实用的中小户型，总价区间主要集中在200万-600万之间，其中400-600万总价、70-90㎡的房子最受这部分客群欢迎，这类房源占总成交量的三成多，是当前市场成交的核心主力。2026年4月数据显示，总价200万至300万的二手房成交占比达到22.4%，是当前市场最活跃的总价区间，充分反映出刚需客群的支撑作用。

2. 改善型换房客群：这类客群通常已经拥有一套住房，希望更换更大面积、更好环境、更优物业的住房，很多是卖掉老城区的小房子，换近郊的次新房，或者从远郊换到核心城区。随着市场回暖，这类客群的入市步伐在2026年第二季度明显加快，4月份大户型成交占比提升就是最好的证明，这类客群对价格的敏感度相对较低，更看重居住品质和区位配套，是带动次新房和大户型成交上涨的主要动力。

3. 教育刚需客群：这类客群主要集中在东西城、海淀等教育资源丰富的区域，目标是优质学区的房源，不管是老破小还是次新房，只要学区优质，就有稳定的需求，这类需求受价格波动影响较小，具有很强的刚性，核心学区的优质房源始终保持较好的流通性，即便在市场调整期，也很少出现长期滞销的情况。

（二）产品结构特征：楼龄分化明显，中小户型主导市场

从楼龄结构来看，当前北京二手房市场楼龄15年以上的房源占比接近五成，说明存量房市场中老旧房源仍然占有很大比重，但成交热度明显向次新房倾斜。核心城区房龄在10年以内的次新房最受欢迎，成交速度快，价格支撑力强；而房龄超过30年的老旧小区，不仅贷款难度大，而且居住体验差，成交速度慢，价格更容易出现下调。

从户型面积结构来看，中小户型始终占据市场主导地位，2026年4月成交数据显示：60㎡以下户型成交5838套，占比29.51%；60-80㎡成交4896套，占比24.75%；80-100㎡成交4503套，占比22.77%；三个区间合计占比超过77%，充分说明中小户型是市场成交的绝对主力。100-120㎡成交占比8.65%，120-140㎡占比5.75%，140㎡以上占比8.58%，大户型占比虽然不及中小户型，但已经呈现出逐步提升的趋势，反映出改善需求的持续释放。

五、区域市场成交分化分析

（一）核心城区：优质房源供需两旺，流通性领先全市

当前北京二手房市场最显著的特征就是区域分化不断加剧，核心城区和远郊区、优质板块和劣质板块的成交表现天差地别。东西城、海淀、朝阳等核心城区，配套成熟、产业发达、交通便利，核心城区内的次新房、地铁沿线房源、学区房源最受欢迎，流通性最好，成交速度快，价格也保持稳中有升。

以海淀教育区域为例，五一假期期间，海淀、西城等教育资源集中区域，优质学区房出现“一房难求”的情况，带看量和成交量同比翻倍，业主议价空间从过去的8%-10%收窄到3%-5%，部分业主甚至上调报价，市场热度明显高于远郊区县。丰台丽泽商务区辐射圈内的次新房，因为产业红利带动，同样持续受到改善客群关注，成交活跃，价格保持稳定。朝阳的常营、管庄，丰台的草桥、首经贸，海淀的清河、学院路这些板块，因为通勤便利、配套成熟，刚需和改善需求都比较旺盛，成交量始终保持在较高水平。

（二）远郊区县：需求不足，价格仍有下行压力

和核心城区形成鲜明对比的是远郊区县，远郊区县产业支撑不足，通勤时间长，配套不够完善，市场需求相对较弱，不仅房子卖得慢，价格还存在明显的下行压力。例如通州区部分偏远板块的两居室，2025年还能以200万元成交，到2026年初成交价已经滑落至180万元，以150万元首付计算，本金浮亏比例已经超过13%。亦庄部分标杆楼盘历经一轮完整涨跌周期后，已经回调至2016年的价格水平，通州部分小区一年价格缩水超过10%，充分反映出远郊区县市场的压力。

部分远郊过去被炒房客炒作的板块，现在更是面临有价无市的困境，当年高位接盘的炒房客如今挂牌两年仍无人问津，账面财富只是纸面数字，很难变现。整体来看，核心城区和远郊区的分化还在持续加剧，马太效应越来越明显，核心区域优质房源越来越抢手，远郊非优质房源越来越难脱手。

（三）平原新城：政策红利释放，未来潜力待释放

2026年5月9日，《北京市平原新城高质量发展2026年工作要点》正式发布，顺义、大兴、亦庄、昌平、房山五大平原新城将实施28项重点政策、104项重点任务、103个重点项目，其中明确提出“加大对平原新城重点企业人才落户的支持力度，切实解决企业和人才‘落地难’问题”，这一政策将为平原新城带来更多的人口和产业支撑，长期来看有利于带动平原新城二手房市场成交。

从人口流动趋势来看，近十年间北京城六区常住人口已经减少逾204万人，外围区域新增了181.6万人，城市空间结构正在发生深刻变化，市级资源向通州副中心集中，平原新城承担着承接中心城区功能外溢和人口导入的重任，长期来看具有发展潜力，但短期来看，不同新城之间也存在明显分化，产业基础好、靠近中心城区的昌平南部、亦庄等板块，需求相对充足，而远离中心城区的板块，仍然面临需求不足的问题。

（四）不同房源类型的分化：优质次新房领涨，老破小流通性下降

除了区域分化，不同品质房源之间的分化也非常明显，市场上大约前40%的优质房源流通性足够好，能跟着行情领涨；剩下60%的普通房源，核心命题不是会不会涨，而是能不能卖得掉，这是当前北京二手房市场最核心的分界线。

次新房尤其是房龄在5-10年的次新房，品质不错、户型设计先进、物业管理相对完善，在之前的楼市调整中，价格被适度压低，属于被错杀的优质资产，随着市场回暖，其高性价比优势开始凸显，成为刚需和改善群体的首选，成交活跃，价格反弹明显。而远郊区、房龄老、无电梯、户型差的“老破小”，不仅居住体验差，而且贷款难，流动性越来越差，很多房源挂牌半年仅有零星带看，业主被迫降价几十万才勉强脱手，部分位置不好、学区一般的老破小，价格仍然存在下行压力。

以海淀五道口板块为例，当前市场上五道口整体二手房挂牌均价约为8.8万-9.3万元/平方米，实际成交价多数在7.5万-9万元/平方米区间，而条件较差的老破小，比如顶层、底层、无电梯、户型差的房源，成交价确实能跌到7万-8万元/平方米，对比2021-2022年市场狂热时期部分学区房14万的最高挂牌价，看似跌幅巨大，实际上只是劣质房源价格回归，优质的次新房和学区房价格仍然保持坚挺，这种分化不是整个板块下跌，而是劣质房源和优质房源的价格分化，是市场去泡沫后的正常现象。

六、当前北京二手房市场存在的主要问题

（一）存量供应压力较大，市场去化周期仍然偏长

截至2026年4月，北京二手住宅存量挂牌达到126088套，虽然较2025年中期16万套以上的最高点有所下降，但仍然处于历史较高水平，按照当前每月1.7-1.8万套的成交速度计算，去化周期仍然超过7个月，去化压力客观存在。充足的供应意味着买方仍然拥有更多选择空间，议价能力更强，这也制约了价格大幅上涨的空间，市场很难出现卖方市场下的暴涨行情。

（二）结构性分化持续加剧，资源错配问题突出

当前市场分化已经从价格分化延伸到流通性分化，核心区域优质房源供不应求，部分热门板块甚至出现业主跳价、买家抢房的情况，而远郊和老旧小区的劣质房源供过于求，降价也难以成交，这种结构性分化导致市场资源错配，一部分改善群体持有流通性差的老破小，难以变现置换，影响了改善需求的进一步释放，也降低了市场整体运行效率。

（三）观望情绪仍然存在，市场复苏基础有待巩固

虽然当前市场成交量和价格都出现了回暖，但仍然有部分潜在购房群体保持观望态度，一方面是担心房价再次下跌，害怕高位接盘；另一方面，部分置换群体担心卖不出旧房子，不敢轻易下手买新房，这种观望情绪使得市场需求释放呈现出阶段性特征，复苏的基础仍然需要进一步巩固。

（四）部分远郊区域存在价格泡沫挤出风险

过去几年部分远郊区县房价被炒房客过度炒作，价格脱离了当地的收入水平和产业支撑，随着市场调整，价格泡沫正在逐步挤出，部分区域价格已经出现了较大幅度的下跌，未来仍然存在进一步下行的压力，不仅套牢了很多投机客，也使得不少刚需接盘后面临浮亏，影响了市场信心。

七、2026年北京二手房市场回暖的驱动因素分析

（一）政策组合拳效应持续释放，市场预期明显扭转

此轮北京二手房市场回暖，最核心的驱动因素就是政策利好的持续释放。2025年底以来，北京陆续优化了限购政策，五环外限购从2套调整为1套，五环内从3套调整为2套，同时下调了房贷利率，降低了首付比例，减免了交易环节税费，一系列政策组合拳降低了购房成本，放松了购房限制，使得很多之前被限购的需求释放出来，也降低了刚需群体的入市门槛，市场预期从看跌逐步转为看涨，观望情绪逐步消退。

中原地产首席分析师张大伟指出，这轮政策是2025年以来最全面的组合拳，有效降低了购房成本和入市门槛，刚需和改善型需求的观望情绪快速消退，市场成交回暖是必然结果，政策效应还在持续释放，未来一段时间市场将保持稳定复苏态势。

（二）货币环境适度宽松，购房成本明显下降

2025年以来，人民币汇率结束三年承压进入升值通道，多位经济学家判断2026年货币政策仍将保持适度宽松，市场流动性充裕，房贷利率持续下行，当前首套房房贷利率已经降到4%以下，购房的利息成本较2021年高点下降了超过三分之一，三十年贷款期限下，百万贷款总额月供减少超过千元，显著降低了刚需群体的购房压力，刺激了需求入市。

（三）房东心态发生转变，低价房源逐步减少

随着市场回暖，房东心态也发生了明显转变，之前市场下跌阶段，很多急售的房东愿意降价抛售，而现在手握房源的业主，价格不到预期宁愿持有也不亏本卖房，躺平等待楼市回暖成为主流，部分业主甚至直接撤掉挂牌房源，选择等待行情更好的时候再出售，这种心态转变直接导致二手房市场低价房源不断减少，市场底部自然慢慢抬升，价格也逐步止跌回升。以上海为例，浦东某小区业主群里，有业主直接撤掉挂牌房源，留言“等行情好了再卖”，北京核心城区也出现了类似的情况，低价优质房源越来越少，带动市场价格逐步上行。

（四）人口导入和产业发展支撑核心区域需求

北京作为首都，仍然持续吸引着全国的人才流入，每年都有数十万新毕业生留在北京工作，这些新流入人口都会产生真实的住房需求，刚需市场拥有源源不断的增量支撑。同时，北京核心功能区产业升级持续推进，丽泽商务区、亦庄经开区、海淀中关村等产业聚集区，不断创造出高质量的就业岗位，带动了周边住房需求增长，支撑了区域房价稳定。

八、未来北京二手房市场发展趋势预判

（一）成交量将保持高位稳定，难以出现大幅暴涨

未来一段时间，北京二手房市场成交量将保持在当前的高位区间，月度成交大概率维持在1.5-2万套之间，呈现高位企稳的态势，政策效应还会持续释放，需求会逐步有序释放，不会出现需求断层导致成交量大幅下跌，也很难出现成交量突破2.5万套以上的暴涨行情，因为当前市场需求以真实居住需求为主，投机性需求进场不多，需求释放是一个渐进的过程，市场整体将保持稳定运行。

（二）价格将延续稳中有升态势，分化格局不会改变

价格方面，北京二手房价格已经实现三连涨，筑底过程基本完成，未来将延续稳中有升的态势，核心区域优质房源价格会逐步温和上涨，远郊非优质房源价格仍然会保持低位震荡，部分缺乏支撑的房源价格还会继续调整，分化格局会持续下去，甚至会进一步加剧，普涨普跌的时代已经过去，未来只有优质资产能够实现保值增值，劣质资产会逐步失去流动性。

（三）改善需求占比将持续提升，市场产品结构升级

随着刚需需求的逐步释放，未来改善需求占比会持续提升，大户型、次新房、优质学区房的需求会越来越大，成交占比会逐步提升，市场产品结构会逐步升级，购房者对居住品质的要求会越来越高，次新房的溢价会逐步显现，老破小的溢价会逐步下降，市场会更加看重居住属性而非单纯的区位属性。

（四）政策将保持稳定性，不会出现大幅刺激也不会收紧

房地产政策的总基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，未来政策会保持稳定性和连续性，针对当前市场复苏的态势，政策不太会出台大规模的刺激政策，也不会因为市场温和复苏就出台收紧政策，政策会保持定力，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，政策环境的稳定也将支撑市场预期的稳定。

从全国范围来看，国家统计局4月份70城房价数据显示，4月新建商品住宅价格环比上涨的城市有14个，较3月增加4个，一线城市新房、二手房连续2个月环比上涨，二手房更是全线飘红，上海涨幅0.7%、北京0.3%，广州和深圳也均有小幅上涨，二三线城市虽然仍有部分下跌，但降幅持续收窄，全国市场都呈现出筑底复苏的态势，整体宏观环境有利于北京市场保持稳定复苏。

九、对不同购房群体的建议

（一）对刚需购房群体：优先保障通勤，关注性价比

对于刚需群体来说，首要目标是满足居住需求，早点上车实现定居，不需要过度观望等待抄底，因为北京核心区域的刚需房源长期来看保值性较强，很难出现大幅下跌，遇到合适的房源可以果断出手。选择房源的时候，要坚持几个原则：一是通勤便利是底线，优先选择地铁沿线的房源，靠近地铁直接决定生活质量，节省通勤时间；二是优先选择产业聚集区附近的房源，即便不指望涨价，将来想卖掉也不缺买家，流动性有保障；三是根据自身预算选择合适的面积和户型，不需要为了追求增值过度杠杆，优先保障月供压力在可承受范围内。北京当前市场上，朝阳常营、管庄，丰台草桥、首经贸，海淀清河、学院路，以及昌平南部和亦庄的产业辐射区，都是刚需群体可以重点关注的板块，这些板块配套成熟，通勤便利，总价适中，流动性好。

（二）对改善购房群体：抓住置换窗口，优先选择优质资产

对于改善群体来说，当前市场环境下置换窗口已经打开，建议抓住机会完成置换，尤其是手中持有流通性较差的老破小，要尽早出手置换优质资产，因为未来老破小的流动性会越来越差，置换窗口不会永远敞开。选择改善房源的时候，优先关注几个方向：一是朝阳望京、太阳宫，海淀万柳、清河，丰台丽泽辐射区，以及东西城的次新板块，这些区域有产业支撑，配套完善，抗跌性强；二是优先选择次新房，房龄在10年以内，物业好，户型设计合理，居住体验好，未来流动性也更好；三是结合自身需求，优先满足居住升级的目标，不要过度投机，关注房产的居住属性而非单纯的投资属性。

（三）对投资购房群体：警惕远郊概念炒作，聚焦核心优质资产

对于投资群体来说，当前北京房地产市场已经告别了普涨时代，闭着眼买房赚钱的时代已经过去了，投资一定要谨慎，不要碰远郊的概念盘，不要相信低价洼地的谎言，很多远郊板块缺乏产业和人口支撑，价格涨不上去，还很难变现，容易套牢。投资一定要聚焦核心城区的优质资产，核心城区地铁沿线的次新房、优质学区房，长期保值增值能力强，流动性好，即便市场调整，也比较容易出手，是相对安全的投资选择。同时，要控制杠杆比例，不要过度负债，当前市场租金回报率虽然不高，但核心房产仍然是对抗通胀的优质资产，适合长期持有，不适合短期炒作。

（四）对卖房群体：根据自身情况选择出售时机

对于卖房群体来说，如果是急售置换，建议合理定价，尽快出手，不要过度惜售耽误置换时机，如果是持有劣质房源，建议降价出手回笼资金，置换优质资产，优化资产配置；如果不急售，持有核心优质房源，可以选择持有等待更好的价格，未来核心优质房源价格还有上涨空间，不需要低价抛售。

十、总结

2026年以来，北京二手房市场在政策利好的推动下，实现了从止跌跌到回暖复苏的转变，成交量连续保持高位，4月份成交量创下近五年同期新高，价格实现连续三个月环比上涨，市场呈现出量价稳升的良性复苏格局，刚需和改善需求共同支撑市场，核心区域优质房源成交活跃，市场预期逐步扭转，复苏态势明确。

同时，我们也必须看到，当前市场结构性分化十分明显，核心区域和远郊区、优质房源和劣质房源的成交和价格表现差异巨大，存量供应压力仍然存在，市场复苏基础还需要进一步巩固，未来分化格局还会持续加剧。整体来看，当前市场处于筑底修复阶段，不会出现暴涨也不会出现暴跌，整体运行平稳，符合“三稳”的政策目标。

对于不同购房群体来说，要根据自身的需求和财务状况，理性做出选择，刚需群体满足居住需求可以择机入市，改善群体抓住置换窗口优化资产配置，投资群体谨慎选择聚焦优质资产。总体来看，2026年北京二手房市场正在逐步走出调整期，进入平稳复苏的新阶段，未来将朝着更加平稳健康的方向发展，在满足人民群众居住需求方面发挥更加重要的作用。