黄龙商圈核心地段的友谊新村位于杭州市西湖区曙光路84号，东边的铁路新村为原铁路系统职工宿舍；一路之隔的北侧为杭大新村，为杭州最早的高校教师公寓，承载着一代知识分子的记忆。
隔壁西侧是黄龙饭店，为五星级智慧商务酒店，浙江省服务业领军企业；穿过马路就是宝石山登山口。
黄龙洞、西湖景区都不远，周边医院、地铁、公交四通八达。对应的学区更是杭州公办名校——保俶塔实验学校，小学初中九年一贯制，很多买家就是冲这个来的。
地段、学区、生活配套，该有的全有，怎么就是卖不出好价格？
小区楼栋总数为24栋，共有约922户住户。小区建于1989 年左右，属于典型的老小区，楼栋多为多层板楼，无电梯，容积率约 2.3，绿化率30%。
主力户型面积在35-72㎡左右，得房率较高，南北通透户型较多，但部分低楼层采光可能受树木遮挡。
小区住宅户型以小户型为主，2室总价约300万-360万，3室总价约360万-430万，适合刚需或学区置业的购房者。
2023年12月，当时友谊新村的二手房均价还能达到67341元/㎡，到2024年12月跌至62646元/㎡，2025年底均价59437元/㎡，如今部分房源挂牌单价仅在5万元/㎡出头到6万元/㎡之间的水平，部分房源因楼层或装修差异可能略高，跌掉了将近12%。
相比过去10%左右的跌幅，真正让友谊新村房东们心凉的，是整个西湖区学区房价格体系的重塑。
2026年4月二手房成交均价约59712元/平米，比起周边同地段的次新房——天目山路的世贸丽晶城动辄7万/㎡的价位，差出去了一大截。
同是西湖区核心地段，新房和带品质物业的次新房占据了价格链的顶端，房龄大的房子只能在底部苦苦支撑。
放眼整个杭州老牌名校学区，今年53%的成交房源总价已在300万元以下，超七成学区房最低入手价跌破150万元。
滨江区江南实验学校学区的一套63㎡房源，总价仅需132万元。就连西湖区顶级学区学军小学紫金港校区，其学区房文鼎苑，也从高峰期10万元/㎡跌至5万元/㎡左右，跌幅近50%。
好消息是，友谊新村的“面子”正在焕新。居民们发现，昔日杂乱的角落悄悄变了样。车棚改造变成智能化的社区食堂；垃圾房完成了改造升级；物业通过24小时服务岗亭和人员配强推动小区提质增效。
杭州市政府自2025年起全面启动新一轮三年行动计划，谋划实施城市更新项目1500余个，总投资约3300亿元。仅西湖区范围内，已累计实施改造项目220个、加装电梯700余台。
可对一套房来说，“面子”变了，但楼体结构、套内格局、管网管线这些“里子”却改不了。“基础类应改尽改、完善类能改则改”的原则下，车棚变食堂、楼体外墙粉刷已经是很努力的了。
真要像翠苑一区那样装上电梯，还得整栋楼邻居签字盖章，地质条件还不一定能支持。
像友谊新村这样的小区，在杭州的版图上并不少见：求是新村、曙光新村、浙大新村……个个地段核心、名校加持，可都无法逃脱房龄老化带来的减值压力。
