今天是6月1日，根据网上房地产数据，上海2026年5月二手房网签成交合计28023套（全口径数据包含商业、车位等），同比上涨约31%。3月31215套，4月受清明小长假影响，最终28742套，5月也有五一的因素，最终也达28000套+，新政带来的市场热度仍在延续。截至5月25日网签量已达19269套。结合5月整体成交规模与4月基本持平，再参考市场常态——纯住宅网签量通常占二手房总成交的九成、占比长期保持稳定，预计5月纯住宅最终成交量将在25000套左右。借着当下二手房市场热度，和大家聊几个大家普遍关心的话题。
首先说说成交房源总价结构。
不少人提到，近两月成交里7成都是300万以下的刚需房源，这个数据属实，但并非近期才出现的新变化。
其实从2025年10月起，上海300万以下二手房的网签占比就已突破70%，这类房源本就是市场成交主力。其中今年3月占比达到峰值，约72.34%；
进入5月后，该价位段占比回落至70.1%，反观300万以上各个总价区间，即便是2000万+的高端房源，成交占比也较3月有所抬升。
其次是大家最关注的房价走势。
虽说网签价存在做低的情况，但本次对比全程采用统一网签数据，具备参考价值。
数据显示，上海二手房成交均价较3月上涨约1370元/㎡，新政落地的这三个月里，房价呈现逐月稳步上行的态势。
从环线维度拆分，区域分化十分明显：内中环涨幅领跑，成交均价上涨约2225元/㎡；内环内紧随其后，涨幅约1948元 /㎡；而郊环外价格基本持平，暂无明显波动。
再来分析市场置换链条的现状。
结合前面总价段数据能看出，高价位房源成交占比持续提升，我们再结合成交面积段进一步解读。
回看近一年上海二手房成交面积分布，多数区间占比整体波动平缓，比如50㎡以下房源长期稳定在17%-18%。
但从今年3月开始，面积结构出现变化：50㎡以下房源占比从18.5%降至17.03%，50-70㎡、70-90㎡中小户型占比也同步小幅回落；
与之相反，90㎡以上户型成交占比全面走高。
值得一提200㎡以上产品，该户型往年成交占比稳定在2%-2.4%，如今回落至1.8%-1.9%，下滑幅度较为突出。究其原因，一方面这类超大户型客群基数本就偏小，另一方面核心地段新房集中推出大量200㎡+产品，分流了二手房潜在买家。
另外，从网签成交套均面积看，5月比3月提升2㎡：
其中，内环内提升最明显，从76.3㎡提升到81.4㎡，可以理解为买核心地段大户型的人多了；同时各环线成交套均面积都有小幅上升。
再参考链家带看数据：3-4月是全年楼市热度高点，整体带看量处于高位；5月整体带看量虽有所回落，但结构上同样出现变化——200万以下刚需房源带看占比小幅下降，高总价房源带看占比上升。
从各面积段的带看人数看，也是小户型的占比在走低，90-110㎡、140-200㎡等改善面积段在上升。
综合成交结构、面积段、带看量等多组数据判断：当前上海二手房置换链逐步向上是有一定趋势的，只是节奏相对平缓，后续仍需持续观察。
链家对外展示的挂牌量在5月底的时候是7.88万套，对比最高点减少超3万套，同时也是24、25、26年三年的最低值！挂牌压力相对松绑，但整体挂牌量依旧在高位，二手卖方市场压力较大。5月链家外网纯新增挂牌有8420套，原有上架的也有2608套，合计11028套。新增挂牌房源里面，外环外和600万以下占比最高，置换客户仍是进场主流。挂牌价格方面，小胖君匹配了5月底和5月初的挂牌房源，有6.7万套房源匹配成功。有8911位房东选择了及时调整价格策略，以求快速出货，占比约13.15%。降幅最大的1套房子来自九亭汇贤阁的别墅，从1.7亿降到1.3亿，降幅达到4000万；第二名来自张江城市经典（二期）别墅，从3998万降到2780万，降幅1218万；第三名来自陆家嘴财富海景花园，从6400万降到5500万，降幅900万！第一名是长寿路板块常德大厦，一套房源从860万涨到1200万，涨幅340万；第二是徐泾的御品园林，一套别墅从2850万涨到3180万，涨幅330万。最后附上今年3-5月（截至25日）各区成交量TOP20小区，供大家买房参考：
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（备注：150000名小胖看房团群友数量来自5月各微信群人数总和）
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