借着当下二手房市场热度，和大家聊几个大家普遍关心的话题。

首先说说成交房源总价结构。

不少人提到，近两月成交里7成都是300万以下的刚需房源，这个数据属实，但并非近期才出现的新变化。

其实从2025年10月起，上海300万以下二手房的网签占比就已突破70%，这类房源本就是市场成交主力。其中今年3月占比达到峰值，约72.34%；

进入5月后，该价位段占比回落至70.1%，反观300万以上各个总价区间，即便是2000万+的高端房源，成交占比也较3月有所抬升。

其次是大家最关注的房价走势。

虽说网签价存在做低的情况，但本次对比全程采用统一网签数据，具备参考价值。

数据显示，上海二手房成交均价较3月上涨约1370元/㎡，新政落地的这三个月里，房价呈现逐月稳步上行的态势。

从环线维度拆分，区域分化十分明显：内中环涨幅领跑，成交均价上涨约2225元/㎡；内环内紧随其后，涨幅约1948元 /㎡；而郊环外价格基本持平，暂无明显波动。

再来分析市场置换链条的现状。

结合前面总价段数据能看出，高价位房源成交占比持续提升，我们再结合成交面积段进一步解读。

回看近一年上海二手房成交面积分布，多数区间占比整体波动平缓，比如50㎡以下房源长期稳定在17%-18%。

但从今年3月开始，面积结构出现变化：50㎡以下房源占比从18.5%降至17.03%，50-70㎡、70-90㎡中小户型占比也同步小幅回落；

与之相反，90㎡以上户型成交占比全面走高。

值得一提200㎡以上产品，该户型往年成交占比稳定在2%-2.4%，如今回落至1.8%-1.9%，下滑幅度较为突出。究其原因，一方面这类超大户型客群基数本就偏小，另一方面核心地段新房集中推出大量200㎡+产品，分流了二手房潜在买家。

另外，从网签成交套均面积看，5月比3月提升2㎡：

其中，内环内提升最明显，从76.3㎡提升到81.4㎡，可以理解为买核心地段大户型的人多了；同时各环线成交套均面积都有小幅上升。

再参考链家带看数据：3-4月是全年楼市热度高点，整体带看量处于高位；5月整体带看量虽有所回落，但结构上同样出现变化——200万以下刚需房源带看占比小幅下降，高总价房源带看占比上升。

从各面积段的带看人数看，也是小户型的占比在走低，90-110㎡、140-200㎡等改善面积段在上升。

综合成交结构、面积段、带看量等多组数据判断：当前上海二手房置换链逐步向上是有一定趋势的，只是节奏相对平缓，后续仍需持续观察。

最后附上今年3-5月（截至25日）各区成交量TOP20小区，供大家买房参考：

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