案例背景：
2022 年，郑先生将名下有抵押的房产卖给冯女士，双方签订《二手房买卖合同》，约定郑先生先还清银行贷款、注销抵押权，再配合冯女士办理过户。冯女士支付首付款后，郑先生却因资金紧张，未按约定注销抵押权，反而要求冯女士先支付尾款。冯女士担心风险，拒绝付款，双方协商无果后，冯女士自行到不动产登记中心申请过户，因房屋仍有抵押权登记，申请被驳回。
法规依据：
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交相关资料。
案件处理：
冯女士诉至法院，要求郑先生履行注销抵押权的义务并配合过户。法院判决郑先生在 10 日内还清银行贷款、注销抵押权，若未履行，需向冯女士双倍返还定金并赔偿损失。郑先生最终筹集资金注销抵押权，双方顺利办理了过户登记。
知识普及：
购买有抵押的房产时，需在合同中明确抵押注销时间、责任，避免因卖方违约导致过户受阻。卖方应提前规划资金，及时注销抵押权；买方可留存部分尾款，待过户完成后支付，降低风险。不动产登记中心会核查房屋抵押状态，有抵押权未注销的，将驳回过户申请，建议买卖双方提前咨询登记中心，确保交易流程合规。
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