“金三银四”传统旺季落幕，上海二手房市场却没有像往年一样进入“淡季模式”。
相反，热度还在往上走。
根据“网上房地产”最新披露的数据，2026年5月，上海二手房网签成交达到28023套（含商业、车位等全口径）。这个数字比去年同期猛增了约31%。
放在更长的时间轴里看，这不仅是近6年来最高的5月成交纪录，哪怕拉长到十年维度，也仅次于2020年5月那个特殊的“疫后爆发期”——当时成交了约3.05万套。
换句话说，上海二手房市场正在逼近历史上最热的那个五月。
更值得注意的是，今年3月成交3.12万套，4月成交2.87万套，5月突破2.8万套——连续三个月站上2.8万套关口。如果把春节因素剔除掉，上海二手房月度网签量已经连续6个月稳稳保持在2万套的“荣枯线”之上。
这不是短期的脉冲式反弹，而是一轮有持续性的成交回暖。
但真正让市场参与者感到不同以往的，不是成交量的数字本身，而是背后的供需结构正在发生微妙而关键的转变。
库存正在被“吃掉”
过去一年，上海二手房市场最明显的变化不是价格涨了，而是房子在变少。
据安居客上海统计，截至2026年5月31日，上海二手房挂牌笔数约为30.92万笔。而一年前这个数字是37.97万笔。一年之间，挂牌量净减少超过7万笔。
当然，业内都知道，同一套房源往往会被多个中介重复挂牌，所以大家习惯按三分之一左右的比例折算真实套数。按照这个算法，去年5月上海真实在售的二手房大约有12.6万套，现在已经降到了约10.3万套。
一年时间，真实库存减少了约18%。
另一家平台的数据也印证了这个趋势。截至5月底，上海链家对外展示的挂牌房源约7.88万套，相比挂牌高峰时期减少了超过3万套，是近三年来的最低水平。
成交持续放量，新增挂牌跟不上消化速度。供需关系的天平，正在悄然倾斜。
房价开始“接力”上涨了
成交量维持高位、库存持续收缩，最终一定会反映到价格上。
国家统计局的数据已经给出了信号：今年2月到4月，上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和0.7%。涨幅连续三个月扩大。
但比整体上涨更值得关注的，是上涨的“结构”正在发生变化。
过去半年多，上海楼市的复苏主要靠低总价的“老破小”撑着——那些总价低、门槛低的老房子率先被扫货，也率先止跌回涨。
而现在，改善型需求开始入场了。
国金证券的研究数据显示，4月份上海二手房成交中，总价300万元以下的房源成交占比，从3月的61%降到了59%。与此同时，总价300万到500万元的房源成交占比提升到了22%，总价500万元以上的改善型房源占比也从16.6%上升到了17.9%。
数字变化看起来不大，但方向很清晰：低总价刚需盘的比例在收缩，中高总价改善盘的比例在扩张。
价格的分层修复节奏也印证了这一点。
最“袖珍”的50平方米以下微户型，早在2025年11月就已经率先止跌；稍大一点的50至90平方米小户型，在2026年1月实现企稳回升；而到了今年5月，144至180平方米的中大户型，以及180至250平方米的大户型，也陆续出现了止跌迹象。
就像接力赛一样，从最小户型到中大户型，一棒一棒地传递下去。改善型需求的启动，意味着二手房市场最关键的“置换链条”正在被打通。
为什么是上海？
在这一轮房地产调整中，全国多数城市仍在艰难寻底，上海却率先走出了独立行情。
国金证券在最新研报中给出了几个关键理由：需求端已经企稳，挂牌量持续下降，租金收益率趋于稳定，再加上政策面的持续优化——尤其是“沪七条”等政策对市场预期的提振，以及收储政策从外围扩展到中心城区，都为市场提供了额外支撑。
简单来说，上海二手房市场正在形成一个正循环：成交量维持高位→库存不断消化→价格逐步修复→改善型需求被激活→置换链条打通→更多房源进入市场→成交进一步活跃。
当然，这并不意味着上海楼市会立刻回到前几年的狂热状态。真实在售10.3万套的库存规模依然不小，后续新增挂牌的速度、信贷政策的稳定性、以及宏观经济环境的变化，都会影响这轮回暖的成色。
但至少从眼下的数据来看，上海二手房市场交出的是一份远超预期的“夏季答卷”。金三银四过后，不仅没有降温，反而燃起了新的火苗。
而这把火，正从“老破小”烧向更大面积的改善型住宅。
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