过去的优质资产,如今成烫手山芋:房产大变局下,多套房产主该何去何从

行情剧变源于四大底层逻辑的转变：其一，住房供需已经彻底逆转，多年的大规模建房有了海量存量，全国商品房待售面积仍然处于高位，住房却从短缺转向结构性过剩；其二，人口拐点落地，出生率持续走低、刚需购房主力逐年缩减，城镇化增速大幅回落，增量购房需求随之枯竭；其三，2026 年延续 “房住不炒” 基调，中央定调因城施策去库存、盘活存量房源用作保障房，叠加增值税减免、换房退税延期等新政落地，炒作空间已全面消失；其四，居民收入预期趋于保守，主动降低房产杠杆，购房回归自住的属性，房产投资需求断崖式下滑。

结合 2026 年 70个 城市房价官方数据与各大机构调研报告，未来房价不会再出现普遍涨价的行情，长期极致分化：一线、二线主城区地铁、学区优质房源逐步止跌微涨；远郊、县城、老旧房源持续下跌去库存。我自己的观点：卖房还是持有不能一概而论，劣质房产趁早变现，核心优质房产择优留存，但也别贪多。随着人口流出县城、三四线郊区老破小，借助各地国企收储旧房窗口期尽快降价出手；一、二线主城配套完善的次新住宅，可以长期收租持有保值。

给手握大量房产持有者三点警示：摒弃房价在线回涨的固有思维，切勿加杠杆抄底冷门房产；优化资产配置，剥离低效负收益房源；房产资产不要占据家庭总资产五成以上，预留充足的现金流抵御未来不确定的风险。

我是洞见全球财富官。专注中高净值家庭财富配置及传承，会持续更新全球资产配置新政策及财富风向标，欢迎大家持续关注。