前滩高端住宅市场
2026年5月 成交数据分析报告
THE NEW BUND · 高端住宅月度报告
总成交额 | 2.42 | 亿元 |
总成交套数 | 18 | 套 |
总成交面积 | 1745.11 | 平方米 |
加权面积均价 | 13.86 | 万元/㎡ |
报告生成日期：2026年6月3日
一、总体成交概览
1.1 核心指标
2026年5月，前滩高端住宅市场共录得18套二手成交，覆盖10个小区，总成交金额约2.42亿元，总成交面积1745.11㎡。按面积加权计算的综合成交均价为13.86万/㎡。
本月单套最高总价为3100万（海德壹号，212㎡），最低总价为639.4万（海悦华庭，46㎡）。单套最高单价为20.93万/㎡（晶耀一期），最低单价为9.66万/㎡（东方悦耀）。
指标名称 | 数值 |
总成交额 | 24185.4万元（约2.42亿元） |
总成交面积 | 1745.11㎡ |
总成交套数 | 18套 |
加权面积均价 | 13.86万/㎡ |
套均总价 | 1343.6万/套 |
套均面积 | 96.95㎡/套 |
最高总价 | 3100万（海德壹号） |
最低总价 | 639.4万（海悦华庭） |
最高单价 | 20.93万/㎡（晶耀一期） |
最低单价 | 9.66万/㎡（东方悦耀） |
1.2 成交时间分布
图4 面积-单价分布散点图（气泡大小=总价）
图5 5月成交时间线（累计套数+当日成交）
本月成交集中在5月10日（4套）和5月15日（2套）前后两个高峰期，整月成交节奏较为均匀，从5月4日持续到5月31日，跨度近一个月。
日期 | 套数 | 面积 | 总价 |
2026/5/10 | 4套 | 588.40㎡ | 7388.0万 |
2026/5/12 | 1套 | 93.43㎡ | 1295.0万 |
2026/5/14 | 1套 | 51.00㎡ | 740.0万 |
2026/5/15 | 2套 | 165.00㎡ | 2240.0万 |
2026/5/16 | 1套 | 87.60㎡ | 1020.0万 |
2026/5/17 | 1套 | 62.04㎡ | 810.0万 |
2026/5/30 | 1套 | 94.00㎡ | 1393.0万 |
2026/5/31 | 2套 | 193.00㎡ | 3602.0万 |
2026/5/4 | 1套 | 89.00㎡ | 1078.0万 |
2026/5/5 | 1套 | 117.64㎡ | 1710.0万 |
2026/5/7 | 2套 | 140.00㎡ | 2019.4万 |
2026/5/8 | 1套 | 64.00㎡ | 890.0万 |
二、户型结构分析
图1 各小区成交套数分布
图2 各小区成交金额对比（万元）
2.1 各户型成交概况
本月成交的18套房源中，三房以7套的数量领先（占比38.9%），一房5套（27.8%）、两房4套（22.2%）、四房及特殊户型各1套。从成交金额看，三房以10066万位居首位，占总额41.6%。
户型 | 套数 | 总面积 | 总金额 | 均价 | 金额占比 |
1房 | 5套 | 287.04㎡ | 3981.4万 | 13.87万/㎡ | 16.5% |
2房 | 4套 | 341.60㎡ | 4338.0万 | 12.70万/㎡ | 17.9% |
3房 | 7套 | 775.47㎡ | 10066.0万 | 12.98万/㎡ | 41.6% |
4房 | 1套 | 212.00㎡ | 3100.0万 | 14.62万/㎡ | 12.8% |
特殊 | 1套 | 129.00㎡ | 2700.0万 | 20.93万/㎡ | 11.2% |
合计 | 18套 | 1745.11㎡ | 24185.4万 | 13.86万/㎡ | 100% |
2.2 各户型均价对比
图3 各户型均价对比（万/㎡）
一房均价13.87万/㎡，在常规户型中最高，反映出前滩一房产品的小面积高单价特征。两房均价12.70万/㎡，相对较低，主要受东方逸品三套成交（单价11.64-13.18万/㎡）拉低。三房均价12.98万/㎡，跨度较大（9.66-15.13万/㎡），主要受东方悦耀两套低价成交影响。四房仅海德壹号1套212㎡大户型，单价14.62万/㎡。此外，晶耀一期1套一楼带地下室特殊户型，单价高达20.93万/㎡，具有独立参考价值。
三、各小区成交分析
本月共涉及10个小区，以下是各小区的详细成交数据及分析。
3.1 晶耀一期（3套）
晶耀一期本月共成交3套，总面积364.28㎡，总金额6190.0万元，加权均价16.99万/㎡。单价区间14.54-20.93万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 117.64㎡ | 3房1厅2卫 | 3层 | 1710万 | 14.54万/㎡ | 2026/5/5 |
2 | 117.64㎡ | 3房1厅2卫 | 10层 | 1780万 | 15.13万/㎡ | 2026/5/10 |
3 | 129㎡ | 一楼带地下室 | 1层 | 2700万 | 20.93万/㎡ | 2026/5/31 |
3.2 东方逸品（3套）
东方逸品本月共成交3套，总面积264.60㎡，总金额3258.0万元，加权均价12.31万/㎡。单价区间11.64-13.18万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 89㎡ | 2房1厅1卫 | 32层 | 1078万 | 12.11万/㎡ | 2026/5/4 |
2 | 88㎡ | 2房1厅1卫 | 32层 | 1160万 | 13.18万/㎡ | 2026/5/15 |
3 | 87.6㎡ | 2房1厅1卫 | 19层 | 1020万 | 11.64万/㎡ | 2026/5/16 |
3.3 海德壹号（1套）
海德壹号本月共成交1套，总面积212.00㎡，总金额3100.0万元，加权均价14.62万/㎡。单价区间14.62-14.62万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 212㎡ | 4房2厅2卫 | 6层 | 3100万 | 14.62万/㎡ | 2026/5/10 |
3.4 东方悦耀（2套）
东方悦耀本月共成交2套，总面积258.76㎡，总金额2508.0万元，加权均价9.69万/㎡。单价区间9.66-9.73万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 129.25㎡ | 3房2厅2卫 | 24层 | 1248万 | 9.66万/㎡ | 2026/5/10 |
2 | 129.51㎡ | 3房2厅2卫 | 12层 | 1260万 | 9.73万/㎡ | 2026/5/10 |
3.5 东方惠雅（2套）
东方惠雅本月共成交2套，总面积171.00㎡，总金额2473.0万元，加权均价14.46万/㎡。单价区间14.03-14.82万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 77㎡ | 2房1厅1卫 | 8层 | 1080万 | 14.03万/㎡ | 2026/5/15 |
2 | 94㎡ | 3房2厅2卫 | 13层 | 1393万 | 14.82万/㎡ | 2026/5/30 |
3.6 东方惠礼（2套）
东方惠礼本月共成交2套，总面积128.00㎡，总金额1792.0万元，加权均价14.00万/㎡。单价区间13.91-14.09万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 64㎡ | 1房1厅1卫 | 12层 | 890万 | 13.91万/㎡ | 2026/5/8 |
2 | 64㎡ | 1房1厅1卫 | 12层 | 902万 | 14.09万/㎡ | 2026/5/31 |
3.7 中粮前滩（1套）
中粮前滩本月共成交1套，总面积94.00㎡，总金额1380.0万元，加权均价14.68万/㎡。单价区间14.68-14.68万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 94㎡ | 3房1厅2卫 | 3层 | 1380万 | 14.68万/㎡ | 2026/5/7 |
3.8 海悦华庭（2套）
海悦华庭本月共成交2套，总面积97.00㎡，总金额1379.4万元，加权均价14.22万/㎡。单价区间13.90-14.51万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 46㎡ | 1房1厅1卫 | 30层 | 639.4万 | 13.90万/㎡ | 2026/5/7 |
2 | 51㎡ | 1房1厅1卫 | 20层 | 740万 | 14.51万/㎡ | 2026/5/14 |
3.9 晶鸿名邸（1套）
晶鸿名邸本月共成交1套，总面积93.43㎡，总金额1295.0万元，加权均价13.86万/㎡。单价区间13.86-13.86万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 93.43㎡ | 3房2厅2卫 | 2层 | 1295万 | 13.86万/㎡ | 2026/5/12 |
3.10 江悦名庭（1套）
江悦名庭本月共成交1套，总面积62.04㎡，总金额810.0万元，加权均价13.06万/㎡。单价区间13.06-13.06万/㎡。
# | 面积 | 户型 | 楼层 | 总价 | 单价 | 日期 |
1 | 62.04㎡ | 1房1厅1卫 | 5层 | 810万 | 13.06万/㎡ | 2026/5/17 |
四、小区与户型交叉分析
通过交叉分析各小区成交的户型结构，可以深入了解各小区的产品定位和成交偏好。
小区 | 1房 | 2房 | 3房 | 4房 | 特殊 |
晶耀一期 | — | — | 2套 14.83 | — | 1套 20.93 |
东方逸品 | — | 3套 12.31 | — | — | — |
海德壹号 | — | — | — | 1套 14.62 | — |
东方悦耀 | — | — | 2套 9.69 | — | — |
东方惠雅 | — | 1套 14.03 | 1套 14.82 | — | — |
东方惠礼 | 2套 14.00 | — | — | — | — |
中粮前滩 | — | — | 1套 14.68 | — | — |
海悦华庭 | 2套 14.22 | — | — | — | — |
晶鸿名邸 | — | — | 1套 13.86 | — | — |
江悦名庭 | 1套 13.06 | — | — | — | — |
注：表格中单元格显示为"套数 + 均价（万/㎡）"。
五、面积段成交分析
面积段 | 套数 | 总面积 | 总金额 | 均价 |
60㎡以下 | 2套 | 97.00㎡ | 1379.4万 | 14.22万/㎡ |
60-90㎡ | 7套 | 531.64㎡ | 6940.0万 | 13.05万/㎡ |
90-120㎡ | 5套 | 516.71㎡ | 7558.0万 | 14.63万/㎡ |
120-150㎡ | 3套 | 387.76㎡ | 5208.0万 | 13.43万/㎡ |
150㎡以上 | 1套 | 212.00㎡ | 3100.0万 | 14.62万/㎡ |
60㎡以下的小面积段成交5套（全为一房），面积最小仅46㎡，但由于面积小，单套总价可控在639-902万之间，均价反而最高（13.87万/㎡）。60-90㎡段成交6套，涵盖1房至3房，总价跨度1020-1393万。90-120㎡段成交4套，以三房为主。120-150㎡段成交2套（东方悦耀），单价相对较低（约9.7万/㎡）。150㎡以上仅海德壹号1套212㎡四房大户型，总价高达3100万。
六、楼层分布分析
楼层区 | 套数 | 总面积 | 总金额 | 均价 |
低区（1-10层） | 8套 | 902.75㎡ | 13855.0万 | 15.35万/㎡ |
中区（11-20层） | 6套 | 490.11㎡ | 6205.0万 | 12.66万/㎡ |
高区（21层以上） | 4套 | 352.25㎡ | 4125.4万 | 11.71万/㎡ |
低区（1-10层）成交6套，占比最高，其中包含晶耀一期129㎡一楼带地下室特殊户型（2700万）。中区（11-20层）成交8套，分布均匀。高区（21层以上）成交4套，以东方逸品32层两房为代表，单价处于中等水平。
七、完整成交明细表
以下为2026年5月前滩全部18套成交记录，按成交日期排序：
# | 小区 | 面积㎡ | 户型 | 楼层 | 总价万 | 单价万/㎡ | 均价/套均 | 日期 |
1 | 东方逸品 | 89 | 2房1厅1卫 | 32 | 1078 | 12.11 |
| 2026/5/4 |
2 | 晶耀一期 | 117.64 | 3房1厅2卫 | 3 | 1710 | 14.54 |
| 2026/5/5 |
3 | 海悦华庭 | 46 | 1房1厅1卫 | 30 | 639.4 | 13.90 |
| 2026/5/7 |
4 | 中粮前滩 | 94 | 3房1厅2卫 | 3 | 1380 | 14.68 |
| 2026/5/7 |
5 | 东方惠礼 | 64 | 1房1厅1卫 | 12 | 890 | 13.91 |
| 2026/5/8 |
6 | 海德壹号 | 212 | 4房2厅2卫 | 6 | 3100 | 14.62 |
| 2026/5/10 |
7 | 晶耀一期 | 117.64 | 3房1厅2卫 | 10 | 1780 | 15.13 |
| 2026/5/10 |
8 | 东方悦耀 | 129.25 | 3房2厅2卫 | 24 | 1248 | 9.66 |
| 2026/5/10 |
9 | 东方悦耀 | 129.51 | 3房2厅2卫 | 12 | 1260 | 9.73 |
| 2026/5/10 |
10 | 晶鸿名邸 | 93.43 | 3房2厅2卫 | 2 | 1295 | 13.86 |
| 2026/5/12 |
11 | 海悦华庭 | 51 | 1房1厅1卫 | 20 | 740 | 14.51 |
| 2026/5/14 |
12 | 东方逸品 | 88 | 2房1厅1卫 | 32 | 1160 | 13.18 |
| 2026/5/15 |
13 | 东方惠雅 | 77 | 2房1厅1卫 | 8 | 1080 | 14.03 |
| 2026/5/15 |
14 | 东方逸品 | 87.6 | 2房1厅1卫 | 19 | 1020 | 11.64 |
| 2026/5/16 |
15 | 江悦名庭 | 62.04 | 1房1厅1卫 | 5 | 810 | 13.06 |
| 2026/5/17 |
16 | 东方惠雅 | 94 | 3房2厅2卫 | 13 | 1393 | 14.82 |
| 2026/5/30 |
17 | 东方惠礼 | 64 | 1房1厅1卫 | 12 | 902 | 14.09 |
| 2026/5/31 |
18 | 晶耀一期 | 129 | 一楼带地下室 | 1 | 2700 | 20.93 |
| 2026/5/31 |
| 合计/均价 | 1745.11 | 18套 | — | 24185.4 | 13.86 | 1343.6 | 2026年5月 |
八、市场洞察与总结
8.1 价格特征
前滩本月成交的加权均价13.86万/㎡，整体处于上海内环内豪宅市场的合理区间。值得注意的是，不同小区间价差明显——晶耀名邸以15.13万/㎡领跑常规成交，而东方悦耀仅约9.7万/㎡，价差超过55%。这反映出前滩各小区在品牌、楼龄、物业管理、学区等维度的差异化定价。
8.2 面积与总价关系
小面积户型（46-64㎡）单价普遍较高（13-14.5万/㎡），总价控制在639-902万，是入门前滩的最低门槛。中等面积（77-129㎡）总价跨度810-1393万，选择面最广。大面积户型（212㎡及以上）总价跃升至3100万以上，进入顶豪序列。
8.3 小区成交热度
东方逸品以3套成交量居首，总价跨度1020-1160万，是前滩两房产品的主力成交小区。东方悦耀单日成交2套三房（5月10日），显示该小区在高区市场中受到持续关注。海悦华庭成交2套一房，体现投资型客户对小户型的偏好。海德壹号212㎡四房以3100万成为本月总价标杆。
8.4 市场展望
5月18套的成交量显示前滩二手豪宅市场保持了稳健的流动性。随着核心区豪宅供应稀缺性加剧，前滩作为新兴高端住区的价值支撑力将持续增强。预计6月市场将继续以中小户型为主导，大户型成交节奏取决于高净值客户的入市时机。
