这个走势说明两件事：
第一，价格底大概在1.96万上下，向下空间有限；
第二，反弹也没力度，3月之后的连续三个月在2.03-2.05万区间窄幅震荡，买方和卖方在2万这个关口达成了暂时的默契。
结构分化：老破小还在跌，次新盘扛价
盛福板块内部的分化，比很多人想象的要严重得多。
老小区这边，盛福花园5月的实际成交价已经掉到了11000-12000元/㎡的水平。5月28日一套93㎡的三室成交价才112万——折合单价12044元/㎡。这个价格放在两年前是难以想象的，但它在真实成交。2009年的房子、没电梯、老户型，市场给的定价就是这么多。
次新盘这边又是另一番景象。中建星光城市的二手挂牌普遍在18800-20600元/㎡之间，越秀麓端府精装房挂到22800元/㎡也有人问。新房在售方面，中建星光城市三期均价19000-22000元/㎡，越秀麓端府22000元/㎡左右，绿城蘭园22000元/㎡。
一个有意思的现象：次新盘的二手挂牌价已经低于新房售价了，这在过去几乎不可能。 中建星光城市新房均价19000-22000元/㎡，但二手成交已经有人谈到16270元/㎡的急售价。这不是房子的问题，是房东的资金压力在加大。
户型面积决定价格走向
盛福片区的户型面积和单价呈正相关——面积越大，单价越高：
这个数据说明两件事：
一，大户型、改善型房源依然是盛福的价值锚点；二，小户型已经严重承压，50-70㎡的老房子单价连1.5万都没保住。
从户型上看，4室21292元/㎡＞3室19281元/㎡＞2室14074元/㎡。
改善客群撑起盛福的基本面，刚需客户正在向价格更低的片区外流。
新盘暗战：18999元/㎡起的"心理战"
盛福新房市场最近的看点，是18999元/㎡起的特价房频频出现。中垠御苑率先打破"2万"的心理线，后面的项目也不得不跟进。
新房竞争加剧，对二手房的压力就更大了。新房18999起，次新二手挂19000，老破小15000不到——三个价格段，对应三种不同的客户群体，但都在一个锅里抢饭。
五月份看房的人多了吗？
据一线感受，5月的带看量比4月确实多了一些，但集中在总价200万以上的改善房源。200万以下的刚需产品，特别是老小区，带看量依然惨淡。"看的多了，买的谨慎"——这是最真实的描述。
买方的心理很明确：价格还没到底，我可以等。卖方的心理也很清楚：挂牌量这么高，我不降价没人看我的房子。两股力量在博弈，结果就是成交量起不来。
给买房人的建议
如果你在盛福看房，5月份这个时间点可以这么判断：
自住改善：2-2.1万/㎡的毛坯小高层，这个价格可以入。盛福的优势是离高新区和CBD近、属于历下区，新盘产品力比十年前提升了不止一个档次。学校配套是短板，但短期的价格已经反映了这一点。不追高，买得值。
刚需上车：盛福老小区可以考虑，但前提是你能接受2009年的产品力和越来越大的"老破小"折价风险。同样的预算，其实可以去雪山、唐冶看看——产品和社区环境可能更好。
投资：不建议。除非你能拿到极低的价格，否则横盘期买入，持有一两年的收益可能还不如存银行。
好了，盛福5月的行情就聊到这儿。后面再聊高新区的。
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「我是老肖，我不会劝你乱买房，只想让你把买房的钱花的更明白一些。」
