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泰国严查土地代持,对当下购买泰国房产的现实建议.

  • 2026-10-27 14:38:09
泰国严查土地代持,对当下购买泰国房产的现实建议.
这篇文章我是5月写好的，当时觉得自己写的太严肃了，怕吓着大家，所以没发～
但我观察到现在，发现事实朝着我写的方向在发展，所以决定还是要发了，帮助让大家客观认识现状，以做出正确的决策。
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5月中旬开始，在泰国总理阿努庭的亲自指导下，泰国土地厅开始严查外国人的土地代持问题。
泰国关于严查土地代持问题，可以说每年都要来一轮，但今年我会感受到有些不同。
本文我将和你分享：
1、今年泰国查代持问题，和往年有何不同。
2、结合自己多年的经验，在当下的政策趋势下，对想购买泰国房产的现实建议。
查外国人代持土地，涉及对象有哪些？
外国人购买泰国房产，一般就两类：公寓、带土地的房产（别墅、纯土地、酒店等）。
公寓没啥可说的，外国人可以个人永久持有，查代持和买公寓的没关系。
带土地的房产，尤其是我们常见的别墅，泰国不允许外国人个人永久持有，一般外国人买别墅，常见持有方式有：
1、找个泰国人代持，放在这个泰国人名下。
2、成立个泰国公司持有，放在泰国公司名下。
3、办理租赁产权/使用权，这两种都是一次在土地局登记30年，通常开发商给3个30年。
这3种方式中，第3种没事，因为这也是泰国法律规定的，外国人可以。
但第1种、第2种，会是被查的对象。
这次查代持的背景和导火索？
1、背景
泰国总理4月刚当选，“新官上任三把火”，他需要做点什么树立权威，所以5月开始，泰国政府在实施一系列的各种严打，查土地代持只是其中一项。
2、导火索
几件恶性代持事件叠加，引起民众的强烈反感，传导到民众对政府的不满，从而引发政府的行为。
事件1：苏梅岛和帕岸岛“国中国”
在苏梅岛和临近的帕岸岛，大量的以色列人、意大利人通过成立代持公司，大量疯狂购买土地并建设豪华泳池别墅，然后进行高价日租。
他们几乎在岛上形成了“国中国”的规模。
所以导致阿努庭亲自率队密查。
事件2：普吉岛“外国黑帮“殴打泰国医生
这是2024年发生的了，但这件事点燃了泰国人对外国代持行为的怒火。
一名瑞士男子在普吉岛其“代持”的豪华别墅边，殴打了一名在阶梯上休息的体泰国女医生，并且态度极其傲慢。
该事件曝光后，引起全泰声讨，后对该男子调查，揭开了普吉岛、普吉查龙等大量代持以及部分外籍“黑帮化”的黑幕。
事件3：罗勇工业园区非法代持
在罗勇府有大量的工业园区，很多公司利用不合规的土地使用方式进行跨境贸易和电商垄断。导致泰国内阁下定决心进行跨部门联合整顿。
3、今年有“加码”
过往年年查代持，一般都是下面部门牵头来一轮，基本就是“捞几条大鱼”就拉到。
但今年在恶劣导火索+新总理上任的背景下，上升到总理亲自指示土地厅要严查并加强房产过户的各个环节。
泰国国土安全部已向各省发出函，要求各省与有关部门协调合作，严格执行防止外国人占有土地的指导方针。
严查代持的政策内容。
1、如果泰国人个人或泰国公司购买土地，且以现金支付的金额达到或超过200万泰铢，或者房地产的评估价值达到或超过500万泰铢，或者有合理理由怀疑泰国国民可能代表外国人持有土地的情况，则官员应进行进一步调查，例如核查资金来源、收入、财务状况、职业等。
2、对于法人实体（泰国公司）可能代表外国人持有土地的情况，包括股东变更、增资或股权比例异常变动以规避法律规定并间接允许外国人拥有土地的情况，有关部门必须彻底调查股东信息，例如资金来源、收入、财务状况、职业等。 
3、所有土地局应按月定期检查外国人持有股份或担任董事的法人实体，或怀疑外国人持有土地的法人实体，并将检查结果每三个月向土地局报告。 
在当下背景下，对外国人购买泰国房产的现实建议。
上面“大脑”发布的政策，到地面“手脚”的具体执行，中间隔了“十万八千里”。
如果我们只看上面的政策，那会觉得“全是死路”，但如果我们埋头地面不看上面的政策，也得“噶”。
所以下面我将结合市场的实操情况，分享一个中间的“度”，仅为个人观点，仅做参考。
对已购买泰国房产的人群：
1、购买公寓的、别墅办理租赁产权/使用权的，可以忽略，和你们无关。
2、通过泰国人代持、泰国公司持有的，需要注意。
（1）外国人在泰国代持土地，是个历史问题，上面不可能不知道，为何这次被提档指示，主要就是有些地方太过分了，引起民众的激愤，从而迁怒政府的“无能”，总理的目标是坐稳位子，他肯定是要处理的。
所以近期是严查时期，有代持行为的人群，近期要低调。
（2）长居、投资泰国的外国人非常多，五大洲各个国家的人都有，代持的行为，我们事实求是的讲，是很多的，也就是大海里有无数的鱼，有大有小数不清。
而政府的执法是有成本的，小金额的、历史比较久远的，被“翻牌”的可能性较低；但近期的、大金额的要格外注意。
尤其是非正常商业投资，通过代持购买大块土地开发房产的行为，是打击重点。
（3）一般大家都是请律所处理手续，近期多和自己的律所沟通，请律所多留意动向，万一有啥事，只要不是很离谱的，律所可以帮你提前预防。
对计划购买泰国房产的人群：
1、任何政策从松到严会较快，但政策从严回到松，会很慢，甚至极有可能回不去了。
而且泰国的大趋势也是希望走向“合规”的路线。
所以，未来泰国对外国人代持土地的行为，严控是必然的。
在这种必然趋势之下，有两个关键环节必然会收缩：
（1）土地局在过户时，审查会更严格，不像以前资料齐备就办了。
即在土地局办手续——这个关键环节，在收缩。
（2）律所会更加谨慎。
过去想买别墅，找律所成立个泰国公司，把别墅放在公司名下，很多律所都会接这个业务，手续办起来也很“丝滑”。
但现在，不管是大律所、还是小律所，成立公司持有别墅的业务，几乎都不愿意接，现在律所对这个业务的一致看法是“风险大还不赚钱”。
所以，在律所办理环节，也在收缩。
2、在当下+未来可见的政策趋势下，外国人购买泰国房产，“安心”的方式是：
（1）购买公寓，简单安心。
（2）购买别墅，选泰国本土大开发商可以办理租赁产权/使用权的，他们在土地局一次可以登记30年，并且转售政策成熟，且他们“搞定问题”的能力强。
这两条是你考虑泰国房产的最大先决条件，至于这套房的位置、价格、户型等细节，都是后面的次级筛选条件 。
也就是在这两点大框架内去筛选房子，跑出这两点框架外的房子，一律不考虑。
OK，以上，希望对你有帮助～
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