924股市托底,如今国家队收二手房托底楼市!棚改 2.0 落地,楼市在改变
- 2026-06-09 18:22:40
成都也在考虑出台旧房换新房。
根据公开消息，目前是计划由市属国企成房置业开展住房收旧换新，已在邀约各房企参与，在搜集意向、搭建平台、拟定政策。
先说下第一个以旧换新试点城市上海的成果：
截止2026年5月20日，上海启动以旧换新试点三个月，徐汇、浦东、静安三区，累计完成房源收购523套。
其中：
徐汇区：458套（推进最快）
浦东新区：64套
静安区：1套（全流程示范案例）
523套，相比上海近18万套的二手房挂牌量，占比不足0.3%。 这个数字很小，但背后释放的信号值得关注。
01 信号1：操盘手首次以买家身份下场
这是历史性的一步。
过去，操盘手的救市都是：降利率、降首付、松限购、发补贴等。
核心逻辑是降低门槛，鼓励市场去交易。
操盘手站在场边当规则制定者，绝不亲自下场当运动员。
但这次，情况变了。
因为整个置换链条，从基础开始断了。
刚需换房的业主想要置换新房，前提是卖掉手里老破小，但是二手房流动性减弱、挂牌数月无人购买；
旧房滞销影响新房销售，房企回款受阻，进而影响土地出让，地产上下游整条产业链陷入死循环。
过去承接老旧房源的主力是房产投资客与新增落户刚需，如今投资客集体退场、外来人口被不确定性吓得不敢买房。
于是，地方操盘手让平台国企联合金融机构（比如建行）下场收旧房，补上市场空白。
这套模式形成四方共赢闭环：
业主出售旧房拿到专项监管资金，资金被锁定只能购置新房，顺利完成住房改善升级；
收储房源经过简单装修改造，作为保障性租赁住房投放市场，满足外来务工人群租房需求；
开发商依托置换购房实现新房去化、加速资金回笼；
地方操盘手掌握城区存量房产，沉淀优质城市资产筹码。
这么看是不是很眼熟？
这就是棚改货币化，只是从拆换成收旧房。
2015年那一轮，是“拆房-给钱-买房”，创造增量需求。
这一轮，是“买房-给票-换房”，盘活存量置换。
底层逻辑一模一样：通过创造新的有效需求，打通被堵塞的循环。本轮规模比上一轮要更克制，缺乏全力的金融支持，但手法相似。
02 信号2：不为拉房价，而是打通置换链条
操盘手第一次下场收旧房，不是为了托房价，是想作为做市商，当楼市的庄家，为市场注入信心。恰如2024年那轮股市托底。
收购523套房，对楼市影响不大，关键是向市场传递一个明确的托底信号，并打通置换链条。
1. 信心比黄金重要
股市中，大股东宣布增持几百万股，对总市值影响不大，但市场读到的是：公司认为当前股价被低估，这个位置有价值。
操盘手下场收购特定条件的旧房，等于给市场划出了一条政策底价，稳住了最脆弱板块的预期。
当然，操盘手收房肯定不是为了让利于民，因此收购价肯定不会太好。
为了怕担国有资产流失的风险，相信给的房子评估价不会很高，必然悲观的打折扣。
或者也可能会参考新的估值模式房产估值模式调整，你的房产还值钱吗？
2. 最关键的是传导效应
观察上海成交数据：
3月：总价200万以下、200-300万区间成交占比回升。
4月：总价400万以上各区间成交占比全线上升。
这意味着：
卖掉老破小 → 获得资金/房票 → 购入改善型新房 → 新房卖家获得资金 → 可能继续向上置换或持币。
这个置换链条开始在启动运转，假如能持续运转起来，就能从底部（低总价）开始，层层向上带动整个市场的流动性和价格支撑。
同样的，
当老破小资产有价格底，银行手里的各种抵押房就有了价格锚定。
银行也有机会把手里的个人抵押物，变成地方操盘手手里的资产，就是用地方信用替换个人信用。金融风险也会得到缓解。
当然，这个资产价格肯定不会太高。
03 信号3：模式跑通，即将进入规模化复制
上海的试点，收储运营已经验证了商业模式的可行性：
出租率82%：收购改造后的房源有居住需求，形成现金流稳定。
从三区扩至八区：试点范围迅速扩大，预期26年可收购上万套，真正实现规模化收储。
更深远的意义在于：这为金融融资和城市更新埋下了伏笔。
金融融资很好理解。
国企平台低价收储，配合低息资金成本，肯定是是正向的租金收益，把这个做成底层资产发REIT基金等。
地方化债实操借鉴：三资三化，城市更新不靠拆建，更是现金流再造的资管
城市更新则是基于政策红利。
国企平台低价收储，在特定小区（比如原来的国有厂区宿舍等）会占比更高。
特定小区占比达到一定程度（成为相对大股东），是可以启动城市更新。
当国企平台就能以主要权利人的身份，合法、高效地牵头对该片区进行规模化更新改造，如加装电梯、外立面翻新、公共空间重塑，甚至原拆原建等。
这意味着，未来的城市更新，有机会尝试大股东带着小股东一起升级资产。 游戏规则彻底变了。
04 信号4：游戏只属于核心城市，分化已成定局
旧房收储 + 以旧换新的模式，仅限于一二线核心城市。
比如杭州、南京、苏州、成都这种，有人口流入、有租赁需求、有相对充裕财政的城市。其他城市的发展就会受限制。
政策核心卡在两大硬性条件：
第一是资金来源。
上海采用地方国企 + 银行（建行给了专项信贷），地方国企负责运营，靠未来的租金收益来覆盖利息；
广州依托地方专项债试点，后续想要扩大规模，肯定也需要配套引入市场化资金。
三四线城市人口外流、租赁市场低迷，金融机构不会批量投放低成本收储贷款，否则就是又一个地方债。
第二是房产价值。
目前普遍的收储房源集中在主城核心、地铁沿线、配套成熟的小户型，稍加改造即可出租变现。可以依靠租金现金流估值房产。
多数三四线老城房源配套薄弱、租房需求稀缺，收储后难以形成稳定租金现金流。
06 给普通人的三条务实建议
面对这场变革，普通人该如何应对？
建议一：持有核心区老破小的业主，抓住机会
特别是房龄超30年、无电梯、无学区加持的硬伤房。
操盘手收购，可能是你体面退出、优化资产的最后窗口期。别觉得卖亏了，流动性远比纸面富贵更重要。
趁机置换到品质更好、流动性更优的资产，实际是赚的。
建议二：想炒老破小博拆迁的，请清醒
政策导向已是留改拆并举，以保留保护为主。大拆大建时代落幕，许多房子拆不到的花，可能再也不拆了。
投资逻辑必须从赌拆迁暴击，转向看租金收益和城市更新红利。更加注重房产的现金流收益。
建议三：密切关注房票及衍生工具
未来几年，房票将成为一二线城市去库存、促置换的核心政策工具。
它可能从新房扩展到二手房，甚至出现区域性的房票交易平台，比如出现专门的房票交易（比如九折、八折收房票）。
关注、理解并善用类似的工具，可能是你优化资产配置的关键。
任何一个政策，刚开始的时候，都是温和的、试探的、小规模的。
当你看到规模开始急剧扩大的时候，要么是成功了，要么是失控了。
现在该政策在多地都在铺开，就看接下来效果。
对于手里有老破小的人，这是打开了一扇新的退出通道。
对于想买房的人，这是置换链条松动的信号。
对于操盘手，这是从增量思维，转向存量思维的起点。
每一次，当你觉得这次不一样的时候，把时间拉长一点，大概率，你会发现：很多事情的底层逻辑，从来没变过。
房子以旧换新的做法，标志着中国房地产从增量开发时代，进入精耕细作的存量运营时代。
在这个新时代，游戏的参与者、规则和赢家逻辑都已改变。
过去5年，经历了相对漫长的楼市寒冬。如果只看当下，处处都是寒意，各种数据都不好看。
这种黑夜，当然漫长，漫长到你以为天亮永远都不会来了。
但是看过日出的朋友，都知道，天亮就是一瞬间的事。
对于普通人而言，看懂信号，调整预期，优化资产，要去那些精英、政策和资金都在拼命投入的城市，要去能收旧房的城市。
