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购买二手房从选房到交易全流程
选中介→看房→选房→砍价→交定金→签合同→贷款→过户
1、选中介
好的中介能帮你避坑，差的中介本身就是坑
中介费是可以谈的，不要人家说多少就多少，以下是大概的中介费用，可以谈价的大概区间，供大家参考。链家/贝壳：挂牌2.7%，实际可谈到2%-2.5%2、看房，一定要多看，不要嫌麻烦，买房子不是买菜，至少看50套以上吧。前20套建立认知框架，中间20套验证修正，后10套才是精准决策。不要在前10套就冲动下定，也不要看了50套还不知道自己真正在意什么。那么看房，要看什么？
一、房屋本体状况
结构安全
承重墙是否有拆改痕迹、裂缝走向（斜向裂缝比横向更危险）顶楼/边户重点看天花板、墙角有无渗水痕迹、霉斑、墙皮脱落卫生间、厨房、阳台等湿区防水是否失效，地面：墙角、地漏周边、马桶底部是否有发黑、起皮、霉斑，墙面：淋浴区对面墙、隔壁房间墙脚是否潮湿鼓包户型与采光
不同时段去看：上午看东向、下午看西向、阴天看整体采光开间进深比例是否合理，是否存在暗卫、暗厨（尽量避开）装修与设施
装修年限、是否涉及甲醛等环保问题（新精装房要警惕，有串串房风险）二、小区与外部环境
物业管理
小区门禁是否形同虚设、垃圾清运是否及时、绿化维护状态停车与噪音
周边是否有未完工工地、高架桥、夜市、变电站等噪音/辐射源配套真实性
学区是否被占用、落户年限要求（有购买意向的话再查询，可以直接问派出所/教育局，不要只听中介）地铁"规划中"还是已通车，步行实测距离而非直线距离三、交易风险点
产权与抵押
隐性成本
是否为"凶宅"、有无非正常死亡事件（可询问邻居、物业）居住体验
上下楼邻居情况（是否有群租、老人、宠物、噪音制造者）很多信息不好获取，觉得房子不错的话，可以抽10多分钟在小区转转，跟物业与户主聊一聊。3、选房
根据前期看房的结果进行复盘，拉单列表，选择合适的自己的房子。
4、关于砍价
查同小区真实成交，挂牌价都虚高，知道真实成交价才算真的了解房子当前市场行情盘点房屋硬瑕疵，这也是压价的筹码，当然注意尺寸语气，别整急眼了利用中介压价，中介费那么多，不要浪费，把你的预算告诉中介，让中介帮你磨卖方5、交定金
注意是定金，不是订金，定金才能锁定房源。定金合同里必须写定金，千万别写成订金/诚意金/意向金交定金前一定要：
查产权人：房产证、身份证一致，多人共有（夫妻 / 家人）必须全部产权人同意卖房，只有一人签字后期业主反悔、合同无效，定金难追回。
按确认有无大额抵押、查封、法院冻结，查封房绝对不能交定金。物业费、取暖、水电燃气有无欠费，写入合同，欠费由原房东结清。
口头承诺全部落纸砍价谈好总价、附赠家具家电、交房时间、落户迁出时间、户口迁出，全部写进定金合同，口头不算数。
6、签合同
7、贷款
一、贷前自查：别等银行拒了才后悔
1. 征信报告，提前1-2个月查，别等到签约当天才发现征信有问题。提前去人民银行网点或手机银行申请详版征信，重点盯这四项：
逾期记录——近2年内有没有"连三累六"：连续3个月逾期，或累计6次逾期。有的话先修复，再买房。注意查询次数——近3个月内，贷款审批、信用卡审批这类查询别超6次。频繁查征信，银行会觉得你很缺钱。信用卡负债率——已用额度÷总额度，超过70%就要警惕，银行会怀疑你的还款能力。担保记录——替人担保也算你的隐性负债，对方不还，你得兜底。2. 收入证明和流水，提前准备
银行要求你的月收入至少是月供的2倍，部分银行要2.5倍。提前整理好近6个月的银行流水，工资、奖金、房租收入都算数。自由职业者别慌，纳税证明、经营流水、大额存单都能顶上。3. 首套还是二套？先搞清楚
无房无贷，算首套，首付20%-30%。有房但贷款已结清，各地认定不同，有的城市"认房"，有的"认贷"，首付比例差别很大，务必提前向银行和公积金中心确认。无房但有贷款没还清，或者有房也有贷款在还，都算二套，首付要40%-80%。目前多数城市执行"认房不认贷"，但政策因地而异，需自行查询所在地政策。二、贷款方案怎么选？
1. 公积金、商贷、组合贷，哪个适合你？
公积金利率最低，大概2.85%-3.1%，但额度有限，个人一般40-120万。余额充足、额度够覆盖房款，优先用它。商贷利率稍高，3.0%-4.2%，但额度没有上限，看收入说话。贷款额度大、公积金不够，就选它。组合贷是两者混搭，公积金差一点，商贷来补齐。能公积金优先公积金，利率差1%，30年下来能省出一辆车的钱。2. 等额本息 vs 等额本金，别选错
等额本息每月还一样的钱，前期压力小，但总利息多，适合收入稳定、手头紧的人。等额本金逐月递减，前期压力大，但总利息少，适合收入在涨、计划提前还款的人。关键提醒：等额本息前5年还的80%都是利息。如果你打算5年内提前还清，选等额本金更划算。3. 贷款年限不是想贷多久就多久
最长30年，但银行有一条隐形红线：房龄加贷款年限一般不超过50年，部分银行只给40或45年。买90年代前的老破小，可能只能贷10-15年，月供直接翻倍，入手前务必算清。8、过户
一、过户前必查（没查清不去过户）
1、产权核验（重中之重）
自己去不动产窗口拉产调（不动产登记簿）：查有无查封、冻结、隐性抵押、违建、限售；有查封绝对不能过户。
房产证所有人全部到场：夫妻共有必须夫妻双方签字到场，不到场要有公证处正规委托书，口头委托无效。
原房主有按揭优先带押过户，千万别拿你的首付帮房东解押，防止房东拿钱跑路解不了押。
房屋在出租：要租客出具放弃优先购买权书面证明，避免交房租客不走（买卖不破租赁）。
2、资金规则
首付、贷款全部进政府官方资金监管账户，只留少量交房保证金（1-3万），绝不私下大额转房东、中介个人账户；过完户出新证，监管中心自动打钱给卖方。
定金已经付了：写进合同，后期抵扣房款。
3、欠费 + 户口提前敲定（全部写进合同）
过户前查：物业费、水电、燃气、暖气、宽带欠费，全部由原房主结清，留存缴费单据。
户口迁出时限 + 违约金写死：约定过户后 XX 日内迁出，逾期一天扣多少钱；不迁户可以扣尾款，避免落户、学区被占用。
家具家电：附清单（品牌、好坏），拍照录像，交房对照验收。
4、税费提前确认
合同写明：契税、个税、增值税谁来承担，避免过户当天房东临时加价、中介乱加税费。买方只交契税；个税、增值税常规卖方承担。
二、过户当天
材料带齐：买卖双方身份证、户口本、结婚证、不动产权证、网签合同、监管协议。
先缴税、再递件过户，保存完税发票、过户受理回执（拿房产证凭证）。
贷款买房：出新房产证后立刻办抵押登记，银行办完抵押才放款到监管账户，新证不要自己拿走，留不动产中心抵押。
不签空白合同、空白申请表，所有填写内容核对无误再签字。
当场核对：房产证地址、面积、楼层和购房合同一致。
三、过户后、交房前
不见交房、不结清尾款，只放监管资金自动拨付，预留 1~3 万物业保证金，交割完毕再给房东。
交割事项
水电燃气、供暖、营业厅查往期欠费，所有欠款由原房主缴清并收好缴费凭证。
现场验房：墙面漏水、厨卫防水、门窗家电，对照清单逐一验收，拍照留证。
协同原房主核查户口迁出进度，逾期未迁直接按合同约定扣除对应违约金。
带车位、储藏室的房源同步在物业完成权属更名。钥匙、门禁、各类生活卡全数交接无误，各项交割事项全部落地后再结清剩余保证金。
买房是一件大事，后续会发布更多购买二手房注意事项，希望对你有所帮助！
