资深中介掏的实底:别乱碰20年以上二手房,这4个坑太扎心

上周和在上海从事房产中介工作近12年的老周一起喝酒，本打算借他之手买到一套合适的二手房作为过渡，没想到他喝多了吐真言：“现在敢碰20年以上老破小的，要么是缺乏常识要么是赌命”，给我说了四个细节，听得我后背发凉，全是普通人购房时容易忽视的坑。

别信二手房不用装修拎包入住的谎言，上周陪朋友看的一套1998年老公房，墙皮脱落的地方露出红砖，厨房瓷砖裂了七八块，中介说原房主当时花了8万装修，朋友问能不能直接住，中介无奈地摇头，答道，住半年就得重装，砸墙清废就得2万，加上水电改造、刷墙，没有15万打不住。

更麻烦的是，旧装修完全不符合现代人生活习惯，例如卧室衣柜正对床、阳台太小无法晒被子等，若一定要住进去，则多半还得按照自己的喜好拆除重新安装，花双倍的费用还要耽搁入住的时间。

老周说20年以上的二手房已经不能跟上时代的发展了，之前帮亲戚看的一套2000年的房子，客厅只有12平米，放完沙发就没有转身的地方，卫生间没有窗户，一开门就是一股霉味。

去年有个业主家的电梯坏了停了三天，老人小孩只能爬6楼，后来发现电梯维修基金早就用完，全楼12户凑钱修，每户摊8200多。

这种房的管道、线路都已老化，使用三五年就要进行修缮，所花费的费用也不比新建住房装修少。

现在银行对于20年以上二手房的房贷，一律不贷或贷低利率。

据央行2023年房贷指导数据可知，上海这样的一线城市，20年以上二手房的房贷利率比同区域新房高0.2%-0.5%。

以贷款200万元、30年还款期为例子，按照4.0%的新房利率计算总利息为142万元，如果用二手房利率4.3%来计算，总利息则会增长到154万元，比前者多了12万元，能买辆家用电动车。

老周认为许多买家只看二手房总价低，没有考虑利息的计算问题，最终造成总支出高于新房。

最让人心碎的是房价跌得太快，2022年上海有个网友花了400万元买的静安区老旧二手房，现在挂牌价为256万，下跌了大约30%左右，同期同区域新商品房的价格只有10%-12%左右的下跌。

老周认为，目前市场冷清，老旧二手房没有接盘者，降价也难以销售，而新房有开发商兜底，即便降价也不会如此剧烈，保值性大不相同。

直到此时我才发现，老周手中的那些破旧家具之所以一直保存完好，是因为他并不打算去购买。

他最后给出了两个切实可行的建议，供朋友们参考使用，一是挑选房龄在5到10年之间的次新房，此类房源装修完毕不久，设备设施并未老化的迹象，价格比新房要低许多，贷款政策也比较宽松；二是选择现房，目前国家要求开发商提高现房销售比例，不少品牌房企的现房项目可以现场考察质量，不会出现类似期房烂尾的情况，比什么都好。