【检索报告】《离婚协议》中有关房产归属的约定能否对抗执行?(第四版)

【检索报告】《离婚协议》中有关房产归属的约定能否对抗执行？（第四版）

主要考虑因素：

1、离婚在前、债权债务关系产生在后；

2、离婚在前、查封在后；

3、是否实际占有、使用；

4、非因自身原因未办理过户登记手续；

5、约定房产归夫妻一方还是未成年子女。

入库编号：2026-07-2-512-001

郑某诉宜宾某银行股份有限公司及第三人李某良案外人执行异议之诉案

——夫妻离婚时关于房产归属的约定能否排除强制执行的认定

裁判理由

本案的争议焦点为：郑某享有的民事权益能否排除宜宾某银行的强制执行申请。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称《办理执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……” 案外人执行异议之诉是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行的实体权利，在执行异议被驳回以后，向执行法院提起的请求停止执行的民事诉讼。在执行异议之诉中，依照《办理执行异议和复议规定》第二十四条审查确认案外人对执行标的享有真实合法的权利后，关键在于判断该权利能否排除执行。对于因执行标的的名义权利人与实际权利人不相符而引发的执行异议之诉，在认定实际权利人的权利能否排除申请执行人基于其对名义权利人享有的普通债权而申请的强制执行时，不宜简单地依据权利外观而采取一刀切式的认定标准，而是应当考虑申请执行人的权利性质及形成时间、案外人未办理产权过户原因、财产分割协议是否系为恶意逃债而签订等因素综合判断。

本案中，根据《离婚协议》约定，案涉房屋已分割给郑某与其女儿同住，但因案涉房屋系夫妻二人通过公积金按揭贷款购买，离婚时尚有按揭贷款未全部偿还致使未能解除抵押，故而难以申请办理不动产权属变更登记，非因郑某自身原因而导致房产权属的名实不符。李某良与宜宾某银行的债权债务关系，晚于郑某与李某良协议离婚及对案涉房屋约定分割近两年，该笔债务显然属于李某良个人债务。宜宾某银行在向李某良提供信用贷款时未就案涉房屋进行权属调查，也未设立抵押，就案涉房屋不存在特定信赖利益，也没有优先受偿权。诉讼中，宜宾某银行未能举证证明，郑某与李某良有通过离婚时财产分割恶意逃避债务的行为。综上，根据《办理执行异议和复议规定》第二十四条之规定，应当认定郑某享有足以排除强制执行的合法权益。

裁判要旨

对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但是因房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符，从而引发执行异议之诉的情形，如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。

检索平台:中国裁判文书网

生成日期:2023.08.24

搜索条件:全文：案外人执行异议之诉 全文：离婚协议 案由：案外人执行异议之诉 法院省份：山东省 审理法院：山东省德州市中级人民法院 审理法院：德州市德城区人民法院裁判年份：2022裁判年份：2021

检索结果:共检索到裁判文书7份，符合条件4份

山东省德州市德城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁1402民初3120号

本院认为，……廉新国与刘某离婚时明确约定案涉房屋归其子廉某所有的事实。夫妻双方签订离婚协议约定房屋归子女所有，虽不直接产生物权变动的法律效果，但该房屋作为夫妻二人原婚姻关系存续期间的共同财产，双方在婚姻关系解除时约定归子女所有具有生活保障功能，子女享有将房屋所有权变更登记至其名下的请求权。本案中，债权人、申请执行人刘洪路基于对廉新国的金钱债权拍卖案涉房屋，综合比较廉某的请求权与刘洪路的金钱债权，前者具有特定指向性，且该权利早于刘洪路对廉新国所形成的金钱债权，刘洪路虽主张其与廉新国之间的债权债务形成于廉新国与刘某协议离婚前，但刘洪路未能提交证据予以证明，不能证明廉新国存在通过离婚协议的约定逃避债务、损害债权人利益的行为，故本院对刘洪路的该项主张依法不予采信。廉某对案涉房屋享有的请求权应当优先于刘洪路的金钱债权受到保护，足以阻却强制执行。

审　判　长　　刘尊龙

山东省德州市德城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1402民初4222号

本院认为，……本案中，案涉……房产登记在臧成军、楚秀菊名下，臧成军与楚秀菊在离婚协议中虽约定案涉房屋归臧成军所有，这是楚秀菊对自己在案涉房屋产权中所拥有份额的处分，但该约定的处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果。因案涉房产的产权未进行变更登记，在臧成军未能提供有效证据证明案涉房屋归其个人所有的情况下，仍应认定案涉房屋属于臧成军与楚秀菊共同共有，臧成军仅对案涉房产享有一定的份额，不能阻却人民法院对整个案涉房产的执行。另外，李敏与楚秀菊之间的债权债务关系于2020年9月17日由（2020）鲁1402民初2882号民事判决书确认，即便此时该判决书尚未生效，但臧成军与楚秀菊在已知该判决书结果的情况下，于2020年9月22日协议离婚、约定已经被查封的案涉房产归臧成军所有的行为，损害了债权人李敏的利益，该约定不具有对外对抗第三人的法律效力。

审　判　长　　刘尊龙

山东省德州市德城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁1402民初689号

本院认为，……武明利与周忠坤在离婚协议中约定涉案房产归武明利所有，这是周忠坤对自己在涉案房产中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。在尚未办理房产过户登记的情况下，武明利只能依据《离婚协议书》取得对周忠坤的请求权，而不是必然取得对涉案房产的所有权，因此武明利主张涉案房产为其个人所有没有法律依据。被告张强对周忠坤享有的债权发生在2016年4月11日，武明利与周忠坤在2018年4月16日签订《离婚协议书》，张强对周忠坤的债权形成在前，早于武明利与周忠坤离婚分割财产的约定，张强有权就夫妻共同财产中周忠坤所有的财产份额主张受偿。因此，武明利与周忠坤的《离婚协议书》对房屋权属约定不能排除执行，原告武明利主张其系案涉房产的所有人，应停止执行案涉房产的理由不能成立，本院不予支持。

审　判　长　　付东芳

山东省德州市德城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1402民初69号

本院认为，庭审中，被告对原告提交的离婚协议书没有异议，即认可了协议书中对涉案房产的分割，因此，原告对涉案房产拥有所有权，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告自离婚协议签署且相关人员未有异议的情形下，即合法拥有涉案房产的所有权，没有办理权利证书的登记变更，不影响原告产权人的事实，且原告随时可以申请变更登记。

综上所述，在没有证据证明原告对财产的分割具有恶意逃废被告债务的情形下，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。

审　判　长　　李志峰

检索平台:把手案例lawsdata.com

生成日期:2021.08.02

搜索条件:文本(全文)：离婚协议(模糊度:0) x案由：案外人执行异议之诉x法院层级：最高人民法院

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中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2015）民一终字第150号

注：【最高法院2016年公报第6期】

　　本院认为，钟永玉对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由是：

　　一、现有证据不能证明钟永玉与林荣达之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，钟永玉与林荣达解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。……。

　　三、……钟永玉依据《离婚协议书》对讼争房产享有的权利是否足以排除执行。

　　……在本案中，钟永玉与林荣达于1996年7月22日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。

首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。……

　　第二，从内容上看，钟永玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王光的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。在钟永玉占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于王光的金钱债权。

　　第三，从性质上看，王光与林荣达之间的金钱债权，系林荣达与钟永玉的婚姻关系解除后发生的，属于林荣达的个人债务。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。因此，在王光与林荣达交易时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到林荣达的责任财产。在此意义上，钟永玉的请求权即使排除王光债权的执行，也并未对王光债权的实现形成不利影响。

　　第四，从发生的根源上看，讼争房产系钟永玉与林荣达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟永玉与林荣达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比，钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

[审判长简介]

　　姚爱华高级法官，1962年出生，法学学士，2010年起任最高人民法院审判员。

来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期（总第236期）第219页至26页。

检索平台:把手案例lawsdata.com

生成日期:2021.08.02

搜索条件:文本(全文)：离婚协议(模糊度:0) x地域及法院：山东省x案由：案外人执行异议之诉x法院层级：高级人民法院

检索结果:共检索到裁判文书6份，符合条件1份

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁民终1022号

本院认为，本案二审争议焦点为：庞艳丽对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。第一，从本案查明事实看，庞艳丽与胡华峰于2014年7月29日经金乡县人民法院出具（2014）金民初字第1435号民事调解书调解离婚，根据该调解书，庞艳丽取得请求将涉案房屋变更登记为由其单独所有的权利，但因双方离婚时该房屋尚存在按揭贷款未全部偿还，庞艳丽在未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下，无法申请办理变更登记。因此，该情形属于非因庞艳丽自身原因未能及时办理过户登记的情形，不能认定庞艳丽存在主观过错。庞艳丽与胡华峰达成离婚协议的时间早于涉案房屋被查封四年有余，汉航公司提出庞艳丽与胡华峰离婚涉嫌转移财产、逃避债务，但未提供相应证据，本院不予采信。第二，庞艳丽根据调解书对涉案房产享有变更登记为所有权人的请求权，汉航公司享有的是针对胡华峰的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对涉案房产公示的信赖而产生，因而，其金钱债权请求权与庞艳丽的所有权变更登记请求权相比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故庞艳丽关于停止对案涉房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。

拓展阅读：

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申3379号

　　针对第三点，刘珊珊对案涉房屋是否享有优先于交行友谊支行的权利问题。本院认为，《离婚协议书》作为吕春雷与刘珊珊双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利处分是否能对抗对《离婚协议书》约定内容不知情的第三人，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准。……刘珊珊在有条件起诉要求办理房屋过户登记手续的情况下，多年内始终未主张办理，怠于行使因《离婚协议书》取得的请求权，致使案涉房屋因不符合登记要件不能认定为刘珊珊个人财产或刘珊珊取得处分权利。因此，在刘珊珊并未取得对抗执行的权利基础情况下，其关于排除本案执行的主张，不能成立。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申2777号

　　本院经审查认为，万仁辉申请再审的请求均不能成立，理由如下：

　　张红英与成清波系夫妻关系，双方于2008年10月20日在广东省深圳市罗湖区民政局办理离婚登记手续，并在离婚协议中约定将成清波名下的涉案房产划归张红英所有。因涉案房产在离婚协议前已经抵押给招商银行上海东方支行，在未经抵押权人招商银行上海东方支行同意以及未还清按揭贷款之前，涉案房产未能办理变更过户给张红英。故万仁辉关于有证据证明《离婚协议书》有关讼争房屋归属张红英的约定不是张红英与成清波的真实意思表示，房屋的登记以及真实权利人均为成清波的再审请求，本院不予支持。……

鉴于案涉离婚协议发生于2008年，而成清波承诺对外承担担保责任发生于2011年，即离婚协议在先，夫妻一方对外承担担保责任在后。在没有证据证明张红英与成清波双方系恶意串通逃避债务的情况下，原审判决支持张红英关于停止对案涉房产强制执行的请求亦无不当。

最高院法官：离婚协议关于房屋产权的约定能否对抗申请执行人？

离婚协议对于房屋产权进行了约定，将房屋确定为归一方所有，但未办理变更登记，在另一方负担个人债务而被执行房屋时，房屋的实际所有权人提出的阻却执行主张是否应当支持，是司法实践中争议比较大的问题。

一种意见认为，根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。婚姻法等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定，因此，夫妻离婚对于房屋所有权的约定，未办理物权登记亦不具有物权变动的效力。而且，物权具有公示公信力，当事人之间的内部约定也不具有对外效力，不应对抗外部的当事人。

另一种意见认为，婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，只要不是双方恶意串通逃债，虽然房屋所有权转移未作变更登记，但对于实际享有房屋所有权的一方的利益应当予以保护。

执行异议之诉源于同一执行标的上负载多项权利，之所以发生权利冲突，主要是由于名义权利人与实际权利人不相符造成的。应保护名义权利人还是实际权利人，是执行异议之诉案件审理中比较难把握的问题。如果一概依据“表面权利规则”保护名义权利人则执行异议之诉似乎失去了存在的必要，因为其功能、审查标准与执行异议重叠，难免有叠床架屋之嫌。而一概保护实际权利人，似又违背了物权的公示公信原则。执行异议之诉审理中究竟适用何种规则才能妥善处理好申请执行人、被执行人与案外人的关系，是执行异议之诉案件审理的难点。此时，应当对于不同主体享有的权利的性质与内容进行甄别，同时也要进行价值考量，综合确定权利的顺位。若仅顾一点，不及其余，得出的结论就难免有失偏颇。本文以执行异议之诉中离婚协议对于房屋产权的约定能否对抗申请执行人这一典型问题为例，分析确立执行异议之诉裁判规则时应当考虑的问题。

一、权利性质的甄别

离婚协议中约定取得房屋产权的一方为实际权利人，其通常为执行异议之诉的案外人。房屋登记方为名义权利人，其通常为被执行人。执行异议之诉往往是因为名义权利人对外负担债务，其债权人申请执行名义权利人名下的房屋，实际权利人主张阻却执行引发的。从权利性质看，名义权利人与实际权利人之间的约定并未发生物权变动的结果，实际权利人享有的仅仅是请求名义权利人将房屋登记在自己名下的请求权，其性质为债权，而非物权。如果分析仅仅止步于此，似乎就会得出其不能阻却执行的结论，因为实际权利人享有的是债权，申请执行人享有的也是债权，债权之间是平等的。但是，这种流于表面的分析，忽略了对于实际权利人与申请执行人权利性质的进一步甄别。

从实际权利人的角度考量，如果其已经实际占有使用房屋，且房屋产权登记正在办理变更或者对于未办理房屋产权变更登记没有过错，则其距离完整的法律意义的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利的性质为物权期待权，对其应当优先于普通金钱债权人予以保护。

从申请执行人的角度考量，应对其享有的权利作进一步的区分，根据其对于涉案房屋是否产生直接的支配关系，其享有的权利分为金钱债权与非金钱债权。物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。申请执行人如果享有的是非金钱债权，比如其为涉案房屋的买受人，其应当受到保护，否则会破坏物权的公示公信原则。但如果申请执行人仅仅是普通金钱债权人，其仅仅是在寻找执行人的责任财产时发现涉案房屋，如果将其债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护缺乏合理的基础。

二、权利取得的来源与时间

权利取得的时间与来源也是裁判时需要考量的重要因素。债权的成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，其也是考量的因素。例如，当双方的约定早于法院采取查封扣押之前，且并不存在恶意逃债的故意，应当支持实际权利人阻却执行的主张，反之则不能。从权利的取得来源看，涉案房屋在离婚前通常为夫妻共有财产，实际权利人与执行标的的关联程度更为密切。反观作为普通金钱债权的申请执行人，其与实际权利人相比，和执行标的的关联程度明显要弱，其对于执行标的并不享有直接支配关系。

三、价值考量

除上述因素外，还应当结合社会大众的一般认知程度与价值因素进行综合考量。裁判结果不能背离一般公众所能接受的朴素的法感情。比如双方离婚，往往约定将房屋归属于负责抚养子女的一方，为防止其再婚，通常不办理房屋所有权转移登记。在实际权利人已经长期居住的情况下，此时，若允许执行，则其基本生活将无保障，也有违常理，应奉行生存利益优先原则。再比如，如果双方将夫妻共同入股公司的房屋约定为一方所有，还要考量双方是否有权作出该项约定，以及该约定是否对于公司外部债权人的利益会造成损害。

可见，在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，应结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源与时间等其他相关因素进行价值衡量，综合作出判断。

（作者：王毓莹最高人民法院 转自最高法司法案例研究员公众号）

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申1912号

本院经审查认为，……钟玉珠以离婚协议的约定主张排除民生银行北京分行基于生效法律文书确定的与张凤来之间的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。

最高人民法院（2018）最高法民终462号民事判决书

最高人民法院（2021）最高法民申7090号民事判决书