6月1日，数据出来了：2026年5月，上海二手房网签成交28023套。

比去年同期涨了31%。

这是近6年来5月份卖得最好的一次。放在近十年里看，也仅次于2020年5月的3.05万套-。

你没看错——6年最高。

有人问：金三银四不是过了吗？为什么5月还这么火？

一句话：刚需在跑，改善在追，链条全通了。

一、量价齐稳，不只是“卖得多”

3月31436套，4月28936套，5月28023套。

连续三个月高位运行，成交规模稳定在2.8万套以上——这已不是短期冲量，而是市场底部的确认-。

更关键的是价格信号。国家统计局最新数据，上海二手房价格2月环比上涨0.2%，3月涨0.4%，4月涨0.7%。涨幅逐月扩大，三连涨-。

量在涨，价在稳。市场从“以价换量”正式进入“量价齐稳”。

58安居客研究院院长张波对此分析得很直白：上海这轮市场强势表现，本质是市场自身周期性触底后的修复反弹，叠加政策效应的持续释放-。

房子不是在降价卖了，而是有人在抢着买了。

二、房东心态彻底变了

中介圈最近流传一句话：“去年求着买家看，今年电话被打爆。”

这话不夸张。全市二手房挂牌笔数截至5月31日约30.92万笔，一年时间比去年同期少了超7万笔。某中介平台对外展示的挂牌房源仅约7.88万套，降到近三年最低水平-。

供应端在“关闸”，卖家开始惜售了。

有中介门店周边两个重点小区此前近两周无新增挂牌房源；房东挂牌价小幅上调，议价空间明显收窄，主营楼盘实际成交均价环比上涨约3%-。

去年卖房，买家上来先砍10%，卖家咬着牙认了。现在反过来了——议价空间在快速缩小，有些低总价房源甚至出现“多组客户抢一套”的局面。

卖方惜售、买方想买，价格自然就稳住了。

三、置换链条全通了

这轮行情的真正看点，不在量，在结构变化。

上海链家数据显示，5月总价500万-800万的改善房源成交环比上涨9.3%，而300万以下刚需房源成交环比回落2.6%-。

国金证券研究也印证了这一点：4月总价300万以下房源成交占比从61%降至59%，而300万-500万中端改善房成交占比已升至22%，500万以上改善房源占比从16.6%升至17.9%-。

更直观的数据：4月，上海80-100平方米的二手房成交占比连续2个月提升，达到2025年以来最高。

“卖旧买新、以小换大”的置换链条已经全面打通。

这一轮行情，不是靠刚需撑起来的短暂反弹，而是一次有节奏的结构性回暖：刚需扫底低价房源，置换客卖掉小房子再加预算往品质盘走，改善客卖掉大房子再往核心区走。

四、古美是这轮改善行情最大的受益板块

落到你关心的古美板块——逻辑同样成立。

万源城尚郡、新时代花园、蓝色港湾、东苑古龙城这些品质盘，正是500万-800万改善成交放量的典型受益者。我刚梳理了5月数据，发现一个明显信号：大量从平南一村、南方新村“卖小换大”的客户，正是这波置换的主力。

低总价房源卖得快，中高总价房源就有源源不断的接盘需求。300万以下的老房子卖得快，对面房东才敢下手换600万、800万的品质房。古美作为配套成熟、房源丰富、产品线完整的中产标杆板块，完美承接了这波改善需求。

而在5月的成交结构里，外环内的二手房成交量环比上涨了2.9%，外环外反而在下跌-。这说明政策红利和真实购买力，正在向有配套、有产业的成熟板块持续倾斜。

古美，正是这波板块红利的直接受益者。

五、剩下的时间窗口，可能不多了

截至5月25日，全市二手房挂牌量约31.09万笔，较此前一周有所减少，部分业主选择暂缓挂牌或撤牌观望-。

房源在变少，业主在惜售，价格在企稳。

有位经纪人跟我讲了个亲身经历：他上周约房东看一套房源，房东直接说“最近约的人太多，想看的统一周末来，我不可能每个都见”。去年那个求着他带看的房东，不见了。

对于还在观望的买房人来说，这可能是最后的信号：当卖家开始“选买家”的时候，你就错过了这波价格谷底的上车窗口。

如果你是刚需客户，还是那句话：在这轮行情里买对配套、选对板块、挑对房子，比猜明年涨跌重要一万倍。

你问我在古美怎么看？我的建议还是那句话：先跑一圈12号线沿线的房子，拿着近三个月的真实成交价去谈，不要被挂牌价骗了。房子是为数不多买了可以天天用的资产，挑对了，就赢了。