一、产权&身份（最关键，优先查）
1. 核实产权人
房产证、身份证、户口本三者姓名一致，有共有人（配偶、家人）必须全部到场签字，隐性共有、夫妻共有未告知是高发纠纷。
2. 产权状态
查是否抵押、查封、冻结、限售、继承未过户；抵押房要明确解押资金谁出、解押时限，别用首付款帮房东解押（风险极高）。
3. 房屋性质
区分商品房、回迁房、经适房、安置房、公寓：经适房/安置房多有限售、补缴土地出让金，公寓水电费高、难落户、升值差。
4. 房龄+土地年限
老房影响贷款年限、利率、后期维修；确认土地使用剩余年限。
二、贷款&税费（提前算清，避免超预算）
1. 贷款资质
提前查征信、流水，确认首付比例、贷款利率、贷款年限；老小区、顶楼/一楼、面积过小，银行可能拒贷或降额度。
2. 税费明细
分清契税、个税、增值税、中介费、过户杂费：
- 满五唯一：免个税+增值税
- 满二：免增值税
提前约定税费由哪方承担，警惕“低价房、高税费”陷阱。
3. 落户/学籍
重点查原户主户口是否迁出、学区名额是否被占用、几年内重复使用限制，签合同写明迁出时限和违约金。
三、房屋本身&实地查验（肉眼+细节排查）
1. 房屋质量
墙面、天花板、卫生间、阳台有无渗水、漏水；检查水管、电路、门窗、厨卫防水；顶楼查屋面漏水，一楼查返潮、下水反味。
2. 户型&违建
查看是否私自改墙体、阳台搭建、打通承重墙，违建后期会被整改、无法过户。
3. 采光、噪音、楼层
白天看采光，早晚测楼下噪音、电梯噪音；避开临街、高架、垃圾站、水泵房房源。
4. 公共区域
楼道环境、电梯运行、物业口碑、小区安保、停车、垃圾处理。
四、欠费&交接（隐形遗留问题）
逐一结清并交接：物业费、水电费、燃气、暖气、宽带、有线电视，保留缴费凭证。
有租赁的房子：买卖不破租赁，必须让租客出具放弃优先购买权证明，约定腾房时间。
五、合同&交易流程（白纸黑字防违约）
1. 拒绝口头承诺，所有约定全部写进购房合同。
2. 明确：付款节点、过户时间、交房时间、户口迁出时间、腾房时间。
3. 写明各类违约责任、违约金比例（逾期过户、逾期交房、户口不迁都要追责）。
4. 定金、首付款优先走资金监管，不要直接转给个人。
5. 约定屋内家具家电、固定装修留存清单，拍照留证。
六、其他隐形坑
1. 凶宅、邻里纠纷：多向邻居、物业打听房屋过往历史。
2. 小区规划：周边是否有在建工地、高架、医院、公墓等不利规划。
3. 中介费：谈清点位、服务内容，避免重复收费、隐形收费。
最简行动顺序（照着做就行）
查产权→实地验房→算清税费贷款→确认户口学籍→签规范合同+资金监管→逐项交接欠费钥匙。
