【美国房产】防洗钱,借公司购屋有门槛,买家全现金购屋方式恐改变

财政部金融犯罪执法局（FinCEN）今年3月起实施新的住宅房地产申报规定，未来若通过公司、有限责任公司（LLC）或信托等实体，以全现金方式购买住宅型房产，需申报最终受益人资讯。南加州专家指出，新规主要是为加强反洗钱监管与资金透明度，虽然未必会降低中国及其他海外买家在美国购房的意愿，但可能改变部分高资产买家的购房结构与方式。

北美华人会计师协会理事长张青表示，新规定主要针对住宅类型的不动产交易，包括独立屋、公寓、联排别墅以及一至四个单位的住宅等。若属于全现金交易且买方为公司、LLC或信托等实体，就需要向政府申报相关数据。负责申报的并非买方本身，而是交易中的产权公司（Title Company）或结算代理（Settlement Agent）等中间机构。申报内容包括房产地址、交易价格与日期，以及公司名称、注册地址等资讯，同时还需揭露背后最终受益人的姓名、出生日期、地址与证件数据以及资金来源资讯，包括付款方式和转账机构。

会计师洪巍指出，过去部分房地产交易可能通过公司持有房产，加上现金交易，使房产真正所有者与资金来源不易查明。新制度上路后，相关交易将被纳入申报范围，以防止不明资金通过房地产市场流入美国。

这项规定的内核目的，是让政府能辨识房地产交易背后真正的资金与受益人，避免通过公司或信托结构隐匿资金来源。过去部分海外资金可能直接将资金导入第三方托管账户（Escrow）完成购房，由于未必经过银行体系，监管相对有限，因此成为监管机构关注的漏洞之一。

新规适用范围其实相当明确，主要针对「住宅类型房产、全现金交易以及买方为法人实体」等情况。若购房者是以自然人名义购房，或通过银行贷款进行交易，一般情况下不在申报范围内。此外，部分财产转移如继承、离婚分产或破产程序中的产权转移等，也属于豁免情况。

过去不少来自中国大陆的高资产人士，在美国购买房产时，会通过公司或信托架构持有房产，以兼顾资产保护、隐私及传承规划等考量。在新规定实施后，若采用此类架构并以全现金购房，相关交易将需要申报最终受益人资讯，透明度将提高。

新规定未必会显著降低中国或其他海外投资者在美购房的意愿，但可能促使部分买家调整购房方式，例如改以个人名义购房，或通过银行贷款完成交易，以避免落入申报范围。张青指出，近年全球金融与税务监管逐渐朝向资讯透明化发展，各国政府愈来愈重视最终受益人资讯的揭露。对于希望通过复杂结构隐匿资产来源的情况，未来空间将愈来愈小。

在全球资金流动与地缘政治变化下，部分原先流向香港、新加坡乃至中东地区的资金，因市场与政治环境变化而相继出走，其中不少重新流向美国。他认为，美国法律制度成熟、私有财产保护明确，仍被不少海外投资者视为相对安全的资产配置地。