【通川检察·案例汇】——第20期 买了二手房,原房主的免费乘电梯福利归谁?

重庆市綦江区某小区系老旧小区，未安装电梯。为便利出行，2021年，该小区2号楼张某纲等16户业主商定集资加装电梯，并陆续办理报建等手续。该楼栋三楼业主黄某认为加装电梯距离其主卧室过近，对其房屋采光、隐私等权益造成侵害，对加装电梯方案提出异议。后经社区调解委员会调解，黄某与张某纲等16户业主达成《调解协议》。该协议约定：黄某不承担电梯安装费，享有电梯免费乘用权；黄某对前述加装电梯方案不再持反对意见。在前述调解协议达成后，张某纲等16户业主在各自出资之外，共同分摊了黄某应承担的加装电梯集资费用人民币1万元（币种下同），该楼栋电梯顺利完成安装运行。

2022年1月，黄某将房屋出售给朱某华并办理产权转移登记手续，双方约定房屋买卖价款包括电梯安装费用在内。张某纲等16户业主以朱某华不是原《调解协议》相对方无权免费乘用电梯为由，要求朱某华补缴该楼栋电梯安装费1万元。朱某华则认为，黄某房屋产权转移后，加装电梯对该房屋采光、隐私等权益影响仍然存在，黄某享有的免费电梯乘用权应随房屋产权转移给朱某华。双方协商未果，朱某华无法正常使用该楼栋电梯。朱某华遂诉至法院，请求判令：确认朱某华不承担该楼栋电梯安装费，享有免费电梯乘用权。

诉讼中，朱某华承诺，愿意承担使用该楼栋电梯期间产生的维修费、电费等按整栋业主户数进行均摊的费用。

重庆市綦江区人民法院于2023年9月19日作出（2023）渝0110民初3192号民事判决：确认朱某华享有某小区2号楼免费电梯乘用权，不支付该电梯的安装费用。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

法院生效裁判认为：本案的争议焦点是朱某华可否继受原业主黄某享有的免费乘用电梯的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”案涉电梯属于小区2号楼业主住宅专有部分之外的共有部分、附属设施，该楼栋加装电梯所涉及的费用分摊应当尊重当事人的约定。本案中，因2号楼加装电梯方案对原业主黄某房屋采光、隐私等权益有损害，张某纲等16户业主以分摊黄某本应负担的加装电梯集资费用及承诺黄某享有免费电梯乘用权，换取黄某对该电梯加装方案的同意。该协议经人民调解组织调解达成，属于双方真实意思表示，合法有效。

民法典第二百七十三条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本案中，案涉电梯加装完成后即成为小区2号楼的共有部分、附属设施。黄某享有的电梯免费乘用权利，系其房屋采光、隐私等权益因加装电梯受损而取得的对应补偿。黄某将房屋转让给朱某华后，电梯运行对该房屋业主采光、隐私等权益损害客观上仍持续存在。此外，黄某与朱某华亦对房屋出售价款包括电梯安装费用在内进行了明确约定。根据双方合同约定，黄某在转让案涉房屋时实际亦将其在案涉《调解协议》项下不承担电梯安装费但有权免费乘用电梯的权利一并转让给朱某华。因此，黄某对小区2号楼电梯免费乘用的权利应当随房屋产权转移而一并转移给朱某华。当然，朱某华亦应承担乘用该电梯期间产生的维修费、电费等日常费用。

综上，张某纲等16户业主以朱某华未缴纳电梯安装费为由阻挠其乘用电梯的行为不当。朱某华诉请判令确认其不承担电梯安装费，享有免费电梯乘用权的诉求成立，应予支持。故法院依法作出如上裁判。

老旧小区业主因加装电梯致房屋采光、隐私等权益受损而协议取得的免费乘用电梯的权利，随房屋所有权一并转移。房屋买受人请求在原使用范围内继续免费乘用电梯并承诺分摊使用电梯产生的维修、保养等日常费用的，人民法院依法予以支持。