房产知识百科|搞懂房屋交易中契税和个人所得税的信息差
首套房的契税，买家收取一个点，但什么是首套房，按什么价格算一个点，你不理解，可能就在做预算时，算错账了。这样的例子其实很多，网络上跟你讲买房子，有哪些税费，如何计算的文章铺天盖地，为了让你容易懂，省略了一些细节，但恰恰有些细节是差之毫厘谬之千里的。分分钟就是几万的事了。咱们就来聊一聊二手房契税
契税是买家必须要付的钱，下面表格列为大家都清楚的计算公式 | | |
| 面积 <= 140平 | 网签价 * 1% |
| 面积 > 140平 | 网签价 * 1.5% |
二套 | 面积 <= 140平 | |
| 面积 > 140平 | 网签价 * 2% |
三套及以上 | | 网签价 * 3% |
这里关键点有两个，一个是如何认定房子套数，一个是网签价的定义。房子套数的认定
家庭范围：家庭 = 购房人 + 配偶 + 未成年子女（未满 18 岁）只统计广州不动产登记中心可查到、未注销的住宅（居住用房）；不计入套数的物业：公寓、商铺、写字楼、车位、厂房、宅基地自建房以外非住宅；外地（佛山、深圳、老家等）商品房 / 住宅，契税认定时全部不算；已卖出、已过户注销的房子，不计入；只算当下名下持有住房。看到这里，就清楚了，只认房，不认贷，只认广州范围的网签价的定义
买卖双方在广州市住建局存量房网上交易系统备案、打印正式网签买卖合同上填写的房屋交易总价，就是网签价（含税总价）。但在二手房交易中，网签价可以和私下三方合同的实际成交价不一样！你看，首套和二套的差异有0.5%~1%差异，如果错误以为自己买第二套，预算就要多出来几万。个人所得税
这个税本来应该是卖家要给的，但很多时候，这个费用是藏在了买家的购房金额里的，所以如果房子是不是满五唯一这个点就要注意了。 | | |
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| | (网签价 - 增值税 - 上手发票价 - 合理费用) × 20% |
这里要注意几个点，第一个是满N怎么算，第二个点要好好利用上手发票省钱，最后一个是合理费用有哪些。先看满N，是否满N，不是按网签日期，而是按原业主契税完税时间 / 房产证登记时间孰早认定持有年限。比如2024 年 3 月交契税、2025 年 5 月才出房产证 → 按2024 年 3 月起算，2026 年 3 月即满 2 年。表格中的公式有一列是区分有没有上手发票的。这个很重要，在现在楼市行情下，楼价普遍回到真实水平时，大部分人现在买的房子是会比原业主低的，所以，利用这一点，也许就可以规避1%的个人所得税了。这里省下来，也是几万的费用了。还有一个是合理费用，需要注意的是，法定有4类可扣除的合理费用，但是必须有对应票据才能扣。其一是住房贷款利息（按揭买房必扣），其二是房屋装修费用（有上限限制），其三是交易、办证手续费类，最后一个是公证、权属相关公证费。简单总结一个公式：合理费用 =房贷全部利息 + 合规装修费（限 10% 原值）+ 中介费 / 评估 / 测绘手续费 + 各类公证费，全部凭票抵扣。
买房是一个家庭的大事，钱要花在刀刃上，花点时间搞清楚政策和规则，不要吃了信息差的亏。毕竟真金白银的事，马虎不得。
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