关键词：共有产权、侵权纠纷、共有物分割、房屋租赁
一、案情：
原告A与被告B因遗产继承，共同占有深圳市某房产一栋四层，面积400平方，各50%产权。2024年1月28日，2024年3月29日，被告未经原告同意，指派被告B儿子，C，分二次到该楼粘贴告示，要求1，2，3，4楼住客强行搬离。2024年3月10日，2024年5月31日两次指派被告B儿子，C同一位不知名男子二人，将一楼至四楼室内物件、玻璃门、不锈门等物件悉数打砸毁坏。
原告A于2024年10月1日经中介介绍，与租户D，签订房屋租赁合同，租期由2024年10月1日至2032年9月30日止。同期，被告B又同租客D老婆E签订同款房屋租赁合同（内容条款完全一致），承租方变更为E，并盖有深圳市壹佰物业管理有限公司公章。基于此，D于2025年2月18日向深圳国际仲裁庭申请仲裁。由于仲裁判决原告A败诉，致使A无法出租。
以上致使原告A财物损失15244.5元（经损失资产评估报告，损失总额为30489，主张损失费用3048*50%=15244.5元），租金损失181250元（从2024年3月10日至2026年4月1日止，共计25月，每月租金14500，各占50%，即14500*25*50%=181250元）
二、案件时间轴：
三、争议焦点：
（一）A是否有权单独租赁房产；
（二）B贴告示驱离租客及打砸行为是否构成对A共有产权的侵权；
（三）A仲裁败诉、房屋空置的租金损失，与B的行为是否存在直接因果关系；
（四）损失金额的主张是否合理。
四、原告A角度能够主张的权利及可能面临的抗辩？
（一）可主张的权利：
1.财产损害赔偿请求权
涉及法条、案例检索等：
（1）《民法典》第238条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
（2）《民法典》第301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
（3）《民法典》第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
理由：
（1）原告A与被告B各占50%份额，系按份共有关系。被告B两次派C等人打砸一楼至四楼的玻璃门、不锈钢门等物件，属于单方擅自处分、妨害共有物的侵权行为，超出共有人合理使用范围。
（2）虽然共有物在分割前由双方共同享有一个所有权，但按份共有人对其份额享有相对独立的权益，毁损共有物必然导致原告A份额价值贬损，B未征得原告A同意，不具备合法性，构成对原告A共有产权的直接侵害。
（3）原告A已委托评估机构出具损失资产评估报告，损失总额为30,489元，原告按50%份额主张15,244.5元，具有事实和法律依据。
2.租金损失赔偿请求权
涉及法条、案例检索等：
（1）《民法典》第1184条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
（2）房屋共有权人依据其房屋份额对房屋享有使用、收益等权利，在按份共有的情形下，各共有人行使权利时要受到份额的限制，任一共有权人在行使自身权利的同时，不得侵害其他共有权人的利益，否则应承担相应的法律后果。对共有物的出租，法律没有明确规定，但一般认为，出租虽然与处分、重大修缮、变更共有物的性质或者用途不同，不会影响共有物的存在及价值，但属于决定共有物的使用、收益方法的行为，关系到全体共有人的利益，共有权人不得擅自决定对共有物进行出租。——江苏省南京市鼓楼区人民法院民二庭 王海洋
理由：
（1）被告B的打砸行为及张贴告示驱赶租客的行为，直接导致涉案房产无法正常出租，造成原告A的租金收入损失。租金损失属于可得利益损失，依法应予赔偿。
（2）原告A于2024年10月1日通过中介与租户D签订租赁合同，租期至2032年，月租14,500元。因被告B与D之妻E签订同款合同并加盖物业公司公章，导致D申请仲裁且原告A败诉，无法实际出租收取租金。该租金损失属于因被告B侵权行为导致的可得利益损失，与打砸行为共同构成对原告A共有权益的侵害。
租金损失的计算期间：
（1）2024年3月10日至2024年10月1日（自有租赁合同前）（需证明房屋因打砸无法出租的因果关系）
（2）2024年10月1日后的损失则因仲裁败诉导致合同无法履行（需证明被告B擅自出租行为与原告A无法收取租金的直接因果关系）
3.共有物分割请求权
涉及法条、案例检索等：
（1）《民法典》第303条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。
理由：
鉴于双方矛盾已激化至肢体冲突与刑事边缘，共有基础已彻底破裂。A 可同时诉请分割共有房产（折价补偿或拍卖分割）。
4.共同侵权与连带责任
涉及法条、案例检索等：
（1）《民法典》第1168条，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
（2）《刑法》第275条，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
理由：
被告B指派其子C及不明男子实施打砸，根据《民法典》第1168条，二人以上共同实施侵权行为造成他人损害的，应当承担连带责任。原告A可列B、C为共同被告，要求连带赔偿。C作为直接行为人，其故意毁坏财物行为若造成损失5,000元以上，还可能触及《刑法》第275条故意毁坏财物罪的刑事立案标准。
（二）可能面临的抗辩：
1.行为主体抗辩：
被告B可能主张打砸行为系C及另一名不知名男子实施，C的行为系自主行为，B并未直接实施。无充分证据证明系被告授意，B不应承担责任。
2.共有权管理抗辩：
被告B可能主张其作为共有权人，对共有物享有管理权利。案涉房产为原、被告按份共有，双方均享有使用、收益权利，被告B作为共有权人，有权对房屋使用状态进行管理，张贴告示、清理房屋属于对自有份额的合理管理，并非恶意侵权，原告A无独占出租权，被告行为属于共有人合理履职行为。
涉及法条、案例检索：
（1）《民法典》第300条，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
3.质疑财产损失金额：
（1）资产评估报告系单方委托，未与被告共同确认损毁物品、未公证固定现场，损失真实性、关联性存疑；
（2）租金损失计算周期过长、标准过高，2024年3月至后续时段的房屋空置存在市场波动、租客意愿等多重因素，不能全部归责于被告；
（3）A在明知房屋存在共有纠纷的情况下，仍擅自签订长达8年的租赁合同，原告A自身对损失的扩大存在重大过错，应自行承担主要责任。
4.因果关系抗辩：
（1）B可能主张A无法出租房屋的原因并非B的打砸行为，而是A与D之间的租赁合同纠纷及仲裁败诉所致。
（2）原告A自行与租客D签订租赁合同，未征得共有人被告同意，合同本身存在权利瑕疵。
（3）被告B与E签约系独立民事行为，是行使自身共有权的表现，并非恶意侵占。
（4）B可能主张深圳国际仲裁院的仲裁裁决已认定A败诉，实质上确认了A对房屋的出租权存在瑕疵，属于原告自身缔约风险，与被告的签约行为无法律上的直接因果关系，A的租金损失主张缺乏基础。
（5）仲裁已裁决A败诉，该裁决具有既判力，当事人不得就同一纠纷再行起诉，A就同一租赁关系再诉违反一事不再理原则，法院不应受理。
5.租金标准抗辩：
A主张的每月14,500元租金标准缺乏充分市场依据。
6.损失计算期间抗辩：
租金损失计算期间从2024年3月10日至2026年4月1日，共计25个月。B可能主张：
（1）2024年3月10日之前房屋是否已有租户、是否有租金收入，需A举证；
（2）2024年10月1日A已与D签订租赁合同，此后如能正常履行则不存在损失；
（3）损失应计算至房屋可正常出租之日，而非A主张的2026年4月1日。
五、需要注意的司法程序问题：
（一）管辖：
1.侵权之诉：因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。（《民事诉讼法》第29条）
2.共有物分割：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖（《民事诉讼法》第34条）
（二）诉讼时效：
三年：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。（《民法典》第188条）
六、诉讼策略：
（一）侵权之诉为主，共有物分割为辅，规避仲裁裁决约束，且举证更灵活。
（二）加列C为共同被告，C作为实际实施打砸行为人，应列为共同被告，独立承担责任，B承担连带责任。
注意点：
切忌在后诉中直接请求确认租赁合同效力或否定仲裁裁决，否则面临重复起诉驳回风险。可同时准备"仲裁裁决仅就合同纠纷作出，侵权之诉系独立请求权基础"的代理意见，应对被告既判力抗辩。
七、总结
本案的深层矛盾在于按份共有关系中双方各占50%的僵局结构——任何一方单独处分均未达《民法典》第301条规定的2/3份额，共有物管理陷入"双锁"状态。长远解决路径建议推动共有物分割诉讼或一方行使优先购买权收购对方份额，从根本上消除纠纷根源。
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我是南希（NancyXieHK)
南开大学 民商法学 在职研究生
北京大学 法学与保险学 学士学位
保险法、信托、婚姻家事、跨境税务及商事律师；保险经纪人
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