6月22日傍晚，普陀区中潭路链家门店，经纪人小李把最后一组客户送出门，回头在系统里录入带看记录。端午三天，他经手的两套房子进入网签流程，比去年同期多一套。但打开佣金计算器，数字让他愣了一下——同一套300万出头的两居室，年初成交他能拿1.2万，现在只剩四千出头。
"量确实上来了，但钱少了。"
这不是小李一个人的体感。端午假期上海二手房网签量同比增长19%，这个数字在多家机构研报里被反复标注。但19%的增幅背后，交易链条上的每个人都在重新算账。
19%的涨幅，先要看"和谁比"
同比19%的增长，基准是2025年端午。那年同期上海刚经历一轮政策收紧后的深度回调，成交量处于阶段性谷底。基数低，涨幅自然好看。
更关键的参照系是五一。今年五一假期上海二手房日均网签量约320套，端午日均爬升到410套左右，环比增幅接近28%。但五一本身受节前"沪九条"政策释放的脉冲效应支撑，端午的延续性说明热度没有完全消退。
真正值得拆解的是"量"与"价"的背离。
5月上海二手房成交均价约5.8万/㎡，同比微降2%-3%，环比基本持平。300万以下房源成交占比超过六成，刚需盘撑起了交易量。这意味着19%的增幅主要由低价段贡献，改善型房源的流动性并未同步改善。
一个被忽略的细节：网签数据存在滞后性。端午期间录入的合同，不少是5月下旬甚至更早谈定的价格。当时的议价空间普遍在5%-8%，急售房源能谈到10%以上。而现在走进门店的买家，开口砍价的底气比去年足得多。
政策宽松第三年，"再等等"成了条件反射
2025年至今，上海楼市政策调整形成了一条清晰的时间线：
1月，外环外单身限购放松，社保年限从5年缩至3年。3月，公积金贷款利率下调0.25个百分点。5月"沪九条"出台，首套首付比例降至20%，二套降至30%，同时扩大外环内部分区域购房资格。
但政策工具箱的开启速度，赶不上买家预期的下修速度。
首套商业贷款利率目前3.5%，处于历史低位。按300万贷款、30年等额本息计算，月供约1.35万。上海统计局公布的2025年城镇居民人均可支配收入约8.9万/年，双职工家庭月供占收入比勉强压在40%的警戒线附近。
这个比例意味着：政策给的空间，被收入预期的不确定性吃掉了大半。
静安区一位从业八年的门店店长告诉我，现在带看转化率比2024年低了将近一半。"客户不是不看，是看十套才动一次真格的。以前政策出来两周内能逼定，现在得磨两个月。"
观望情绪的松动是结构性的。外环外刚需客对首付比例敏感，政策松绑后直接上车；内环改善型买家却卡在"卖旧买新"的置换链条里——手里的老房子挂出去三个月，看房的人不少，出价的没几个。
佣金缩水背后：一场无声的"买方市场佣金转移"
小李的佣金少了八千块，不是公司降提成，是行业潜规则在变。
2024年以前，上海二手房佣金普遍由买卖双方各付1%，或买家实付2%。现在超过七成交易改为"买方1%、卖方1%"的明面结构，但实际操作中卖家常要求"净到手"，佣金压力向买家一侧集中。而买家市场的形成，又让中介不敢向买方强硬收费。
更隐蔽的变化是"跳单"和"私单"增加。带看十次的客户，最后找个理由绕开成交，或通过熟人私下联系房东。平台数据显示，2026年上半年经平台完成的交易占比同比下降约8个百分点。
中介成了这场博弈中最脆弱的环节：量增了，但单位劳动的回报在稀释。
松江泗泾一位95后买家的话很典型："我知道中介辛苦，但房子从挂牌到成交砍了35万，这钱里我觉得有他一份'贡献'。"他的逻辑是，议价空间越大，中介在定价环节的信息价值越低，自然不该拿全额佣金。
这种心态的蔓延，让从业者陷入两难。推高价房源，成交周期长；推低价急售盘，佣金薄。小李现在优先带看"房东配合度高的房子"——翻译过来，就是愿意让价、愿意私下补贴佣金的卖家。
18万套挂牌量压顶，"弱反弹"能撑多久
截至6月中旬，上海二手房挂牌量约18万套，去化周期约12个月。这个数字本身不算极端——2023年高点时曾突破20万套——但结构在恶化。
挂牌超过180天的"老库存"占比从年初的31%升到38%。这些房源要么价格虚高，要么存在硬伤（楼层、朝向、产权纠纷）。它们的沉淀，拉低了整体市场的流动性预期。
三个变量决定下半年走向。
利率。 若7月LPR下调10-15个基点，首套利率可能触及3.3%关口，对月供敏感型刚需有直接刺激。但银行净息差已压缩至1.6%以下，空间逼仄。
置换链条。 内环改善盘的去化取决于外环刚需盘的承接能力。若"卖旧"持续困难，"买新"的资金来源就会断裂。6月已有部分开发商针对置换客推出"以旧换新"补贴，本质是把风险从购房者转移到房企现金流。
新房供应。 上海2026年计划出让商品住宅用地约800公顷，同比缩减约12%。土地端的收缩会传导至新房供应，但节奏滞后18-24个月。短期内，二手房市场的竞争压力不会减轻。
一张留给明天的决策草稿
如果你正在看房，或挂着房子等买家，这几组数字比"回暖"与否的定性判断更实用：
对买家：
- 议价空间5%-8%是常态，急售盘可试探10%以上
- 首套利率3.5%仍有下行可能，但月供占收入比超过45%需谨慎
- 外环外新房库存高企，二手房"次新盘"性价比在上升
对卖家：
- 挂牌超过90天未成交，建议重新评估定价
- 置换需求优先"卖"后"买"，当前市场下反向操作风险极高
- 若房屋有学区、地铁等硬配套，可适度坚守；若无，早让价早出清
端午假期多卖的这19%，本质上是一场"以价换量"的弱反弹。它改变了市场的温度计量方式——不再是"涨不涨"，而是"跌多少才能成交"。
小李在系统里关掉佣金计算器，给下周预约带看的客户发了条确认微信。他不再追问"市场到底暖没暖"，只关心下一单能不能在房东让到第几万时，把字签了。
你的房子，或者你想买的房子，现在挂在第几万？
