南非宪法法院最近的一项判决凸显了南非已婚夫妇拥有房产时面临的一个重要问题。
法院确认，习惯婚姻和民事婚姻的法律后果会对不动产的买卖和管理产生直接影响。
据克利夫·德克尔·霍夫梅尔律师事务所 (CDH) 房地产法律及产权转让业务主管苏内·克鲁格 (Sune Kruger) 称，该判决强调了尽职调查的重要性。
这包括房产所有者、购买者和产权转让律师，尤其是在涉及习惯婚姻的情况下。
克鲁格补充说，该判决通过确认习惯婚姻在南非法律下享有同等地位和保护，同时保障配偶和第三方在房产交易中的利益，从而加强了法律确定性。
提交给宪法法院的案件涉及一对夫妇，他们在2011年举行了习惯婚姻，但婚前并未签署婚前协议。
因此，他们实行夫妻共同财产制，对共同财产享有平等所有权。
多年后，在2021年举行民事结婚仪式之前，他们签署了一份婚前协议，试图将他们的婚姻财产制度改为夫妻各自拥有财产制。
然而，宪法法院裁定该协议无效，因为这对夫妇未事先根据《婚姻财产法》第21条获得法院批准。
法院认为，当习惯婚姻中的配偶之后缔结民事婚姻时，他们并未建立新的法律结合。
相反，这仍然是“一段持续的婚姻”，民事婚礼是对现有婚姻的确认，而非取代。
因此，夫妻不能仅仅通过在习惯婚姻已经缔结后签署婚前协议来改变他们的婚姻财产制度。对于许多南非人来说，这会产生重大的实际影响。
除非在习惯婚姻之前签署了婚前协议，否则默认的法律立场是婚姻财产为夫妻共同所有，夫妻双方共同拥有和管理婚姻财产。
在完成交易前，务必了解卖方的婚姻状况
“如果您在举行习惯婚姻前没有签署婚前协议（ANC），则您属于夫妻共同财产制，除非法院根据《婚姻财产法》（MPA）第21条批准变更，否则您将一直享有该制度下的财产权，”CDH解释道。
该判决还意味着，之后的民事婚姻不会分割现有的共同财产或创设新的共同财产。
根据习惯婚姻确立的财产权保持不变，每位配偶对共同拥有的资产（包括不动产）享有平等的权益。
CDH强调，司法监督的存在是为了防止任何一方配偶在未经适当法律审查的情况下，利用之后的民事仪式或私人协议来减少另一方配偶的权利。
这一点对于经济脆弱的配偶或债权人可能受到损害的情况尤为重要。
该裁决也对所有参与财产交易的人员敲响了警钟。买方、卖方、贷款人、产权转让代理人和律师在完成交易前，应仔细了解卖方的婚姻史。
“潜在买家在进行不动产交易前，务必谨慎行事，并核实卖方的婚姻财产制度，”CDH律师事务所表示。
该事务所指出，如果夫妻双方依据习惯法结婚，且婚前未订立有效的婚前协议，则通常情况下，买卖不动产必须获得双方的同意。
为降低风险，CDH建议调查习惯婚姻是否先于民事婚姻。
这将有助于确认适用的婚姻财产制度，并确保在最终确定房产交易前已获得所有必要的配偶同意。
“法律不允许夫妻在变更财产安排时规避司法监督，”该律师事务所警告说。
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