上半年收官，数据出来了。6月上海二手房网签25158套，同比增长21%，上半年累计成交14.7万套，创下近五年同期高位.

连续4个月突破2.5万套，这不是短期的冲高，是市场底部的确认。

半年报的基调已经定了：刚需在跑、改善在跟、置换链条在向上传导。

落到古美板块，情况也差不多——低总价房源去化稳定，品质改善盘温和放量，整体节奏与全市同步。

一、全市数据：量稳了，结构在变

先看二手房。

6月上海二手房（含商业）累计网签25158套，同比增长21%。剔除端午假期影响，当月其余六个周末单日网签量均突破千套。

拉长时间线看：3月3.12万套、4月2.87万套、5月2.8万套、6月2.52万套——连续4个月站稳2.5万套以上。

量在稳，价也在涨。6月上海二手房价格环比保持上涨-，从2月到5月已连续四个月环比上行，涨幅位居70个大中城市之首。58安居客研究院院长张波指出，5月上海二手房线上咨询用户同比增长4%，线上看房咨询需求充足，支撑了6月淡季成交站上2.5万套。

再看新房。

6月新房市场实现“翘尾收官”。截至6月26日，上海6月新房共成交约12439套。最后一周（6月22日-28日），新房成交面积17.14万平方米，环比增长82.78%，是今年周度第二高点。

成交结构也在变：

前四个月，300万以下刚需房源是绝对主力。但进入二季度后，改善型产品交易量逐步提升-。总价500万-800万的改善房源成交量环比上涨9.3%，300万以下房源成交占比连续回落。刚需低价房源持续去化后，置换客群正在陆续进入改善市场。

58安居客的数据也印证了这一点：二手房两居室挂牌占比44.8%、流量占比43.17%，是咨询最多的户型；三居室流量占比35.28%，高于房源供给。置换改善客户关注度持续走高。

二、古美板块：低总价房源在跑，品质盘在等

落到古美板块，趋势与全市一致。

刚需端：老公房去化稳定。平南一村、南方新村、古美小区等200-350万总价段的房源，仍是古美成交的基本盘。低总价、配套成熟、近地铁——这三条是古美老公房的核心竞争力。目前古美2000年前的老公房成交占比约56%，低总价房源去化速度与全市同步。-

改善端：品质盘温和放量。万源城尚郡、新时代花园等500-800万总价段的品质小区，6月成交活跃度与5月持平，没有出现明显降温。但买家心态趋于理性——价格稳定之后，看到合适房源敢于快速下定，不再像之前那样观望。

挂牌端：业主心态在变硬。业主看到成交量回暖，普遍产生惜售、看涨情绪，让利意愿大幅降低。议价空间明显收窄，总价三四百万以内的刚需房源，议价空间基本缩至3%以内，而此前在5%至6%以上。-

6月古美板块整体热度与全市同步——没有大幅冲高，也没有明显回落，处于平稳运行状态。

三、给买房人的建议

如果你预算在200-350万（刚需上车）：

古美的老公房（平南一村、南方新村、古美小区）仍是这个预算段最务实的选择。总价低、配套成熟、流动性好。目前低价“笋盘”正在被快速消化，议价空间已从5%-6%缩至3%以内-，看到合适的房源可以考虑入手。

如果你预算在500-800万（首次改善）：

万源城尚郡、新时代花园等品质小区可以重点看。目前处于“量稳价平”阶段，议价空间虽在收窄但还有余地。低总价老公房正在被刚需快速消化，置换链条在向上传导，现在是“卖旧换新”的窗口期。

如果你预算在1000万以上（高端改善）：

不急，多看，多比。高端买家对市场不敏感，成交周期本来就长。但要注意：随着改善需求逐步释放，优质房源可能在慢慢减少。如果看到心仪的房子，不必过度等待。

四、给卖房人的建议

如果你是刚需老公房业主（200-350万）：

现在是不错的出货窗口。刚需接盘意愿强，低总价房源去化速度在加快。价格虽未回到高点，但议价空间持续收窄。如果有置换计划，建议趁市场热度还在，尽快挂牌。

如果你是品质次新房业主（500-800万）：

不必急于低价出货，但也不必过分惜售。市场温度在，买家意愿在，但如果挂牌价脱离市场，容易空挂。建议参考近三个月同小区真实成交价合理定价。

如果你是高总价房源业主（1000万+）：

保持耐心，不用急。这部分客群本来就少，急也急不来。但6月“中高端改善房源成交占比进一步提升”-，说明改善需求在慢慢抬头，对高总价房源也是积极信号。

写在最后

6月楼市的关键词，不是“暴涨”，也不是“降温”，是“稳”。

量稳了——连续4个月突破2.5万套。价稳了——连续4个月环比上涨。结构也在变——刚需还在跑，改善已经跟上了。

古美板块作为外环内配套最成熟的板块之一，在这轮行情中承接了稳定的刚需和改善需求。对于有真实购房需求的你来说，关注点或许已经从“什么时候是最低点”，变成了“现在是不是适合我自己出手的节点”。判断依据还是那三条：你是否有稳定的月供能力？你心仪小区的价格是否已经到了可接受的区间？你的持有周期有多长？

📍 我是徐店长，在古美14年。如果你想了解古美某个小区的真实成交价格，或拿不准现在该不该出手，可以私信我聊聊，数据说话.