而在刚需上车二手房的选择中，外环内总价400万以内的老公房是体量较大的一类！

据网签数据统计，截止11月3日，今年外环内总价400万以下的二手住宅合计成交了50889套！超出去年同期约4千套，同比同期增长约8%！成交量相当旺盛！

特别提示：网签数据来自网上房地产，仅指住宅类成交，不含商办车位等其他类别；可能存在网签价格与实际成交不完全相同的情况，数据时间截止2024年11月3日。

如果把时间线拉长也能看到，今年整体市场的成交量也好于去年和前年！

尤其是外环内400万以内老公房，今年的量比2022年同期要高近1万套！

不得不承认，外环内老公房成交市场热度是较高的。

那么问题来了，今年外环内老公房都是哪些区域、哪些板块、哪些小区在大量成交呢？

接下来我们就拆分今年老公房的成交数据，做了相应的成交榜单，来还原市场全貌：

②区域分布分析：

浦东是刚需上车的绝对主力，今年浦东市区老公房成交了12860套占比超过四分之一！

地段最核心，范围较小的黄浦区成交了787套，占比仅约1.5%，说明刚需小伙伴追求极致地段的还是少数。

浦西市区中，杨浦、普陀与新静安是刚需上车市区的主要选择，其中杨浦单区就成交了6415套，仅次于浦东区。

宝山有很大一部分属于外环内，通勤市中心是比较便捷的，相对同环线又有价格优势，所以也比较受刚需小伙伴的偏好，成交了6289套，占比约12.4%，

嘉定区在外环内的范围较少，但也有734套成交。

板块分布分析：

我把今年有成交的所有板块，按成交量高低排序。

其中金桥以2756套位列第一，这个板块既能承接陆家嘴金融人士的置业需求，又能承接金桥产业人士的置业需求，底盘非常夯实。

第二名也来自浦东，是世博板块，这里有很大一片的老公房和动迁房，单价并不是特别高，能承接陆家嘴、世博、前滩的置业需求。

浦西刚需上车最旺盛的是静安的彭浦新村，1号线直达人民广场，通勤市区相当方便，板块内低总价的老小区非常多，今年成交套数超过2200套，位列第三。如果希望尺度再大一些，单价再低一些，宝山的张庙是不错的选择，成交也接近2千2百套。位列第四。

第五名是普陀的光新，这里交通很方便，地铁有3、4、7号线，自驾走内环，去静安寺、人广、陆家嘴都很快，今年老公房也成交超2千套！

第二个问题：今年市区成交的老公房中，哪一类房源更受欢迎？

分析完地段，我们来看房源的属性。我主要按总价的和面积段做了进一步细分。

①面积段分析：

在市区上车，30-50㎡的房子是最受欢迎的，今年成交了19121套，占比约37.6%。50-70㎡则略低，占比约37.2%。

30㎡以下的只有1360套，占比很小。说明追求极致地段的刚需客户还是少数派，大家还是以自住需求为导向，在地段和尺度中追求平衡。

另外90㎡的也很少，一方面受制于总价，另一方面说明选择市区上车的小伙伴对尺度的偏好并不强，2房过渡是常态。

②总价段分析：

外环内400万以内再细分出4个总价段，其中100万以内占比虽然不多但也有5314套

100-200万有15587套，占比约3成。

200-300万占比最大，成交了18241套占比超三分之一，这是目前刚需上车的主力预算。

300-400万的略少一些，有11747套，占比约23%。

综合来看，上车市区老公房的主力户型集中在300万左右。（特别提示：网签数据总价可能比实际要高一些）

第三个问题：今年市区成交的老公房中，哪些小区更受欢迎？

具体到小区，我把今年所有有成交的小区按套数排行，前20名单如下：

前三名全部是连成片的“新村”，涵盖了不少“街坊”。

其中金杨新村几乎是断层领先，今年足足成交了569套！浦东的刚性需求是真大！

第二名是真光新村237套，第三名是静安新城216套，第四名又是金桥的东陆新村。后面的不超过200套。

我们重点来分析下前三名：

①金杨新村：

金杨新村属于浦东的内中环间，由十几个街坊组成，之前6号线9号线双线贯穿已经很方便了，后面14号线通车交通格局再提升，夯实的产业能量造就了较高的成交量。

除了交通便捷，小区周边的居住氛围也相当醇熟，商业方面有金杨陆悦坊、红星美凯龙、金桥大拇指广场等。教育有金陆小学、金杨中学、建平实验、致远中学等。公园有碧云体育公园。

目前小区老公房在链家网的主力挂牌价在5万/㎡左右，300万左右能买到70㎡左右的2房，作为过渡选择功能性是够的。

我特意用最新的挂牌数据与去年同期做了匹配，去年的挂牌均价63034元/㎡，今年最新的挂牌均价54109元/㎡，跌幅约14.2%，高于大盘。

②真光新村

普陀和嘉定的交界线是万镇路，所以真光新村是属于普陀的。同样得益于14号线，真光新村今年迎来了成交高峰！

而且真光的商业氛围是不错的，往南的梅川路步行街、上海百联，生活气息都比较浓，老牌网红餐馆不少。

目前该小区的挂牌价格和金杨差不多，300多万能在真光新村买到70多平的小两房。但真光属于中环外，金杨属于中环内。

和去年匹配下来，该小区去年的挂牌均价在5.6万/㎡左右，今年约4.9万/㎡，跌幅约12.9%，高于大盘。

③静安新城

该小区的火热成交得益于漕河泾的产业能量，交通方面有9号线和12号线，商业方面，北面有以万象城为中心超大商圈，东面有漕河泾印象城，坐地铁还能去七宝商圈。

该小区也是中环外，挂牌均价是三个盘中相对较高的，现在是54530元/㎡，去年同期是60896元/㎡，跌幅相对较少，约10.5%。

最后附上外环内总价400万以下老公房，各区成交前20小区排行榜，看看你家或你中意的小区是否上榜了吧~

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