手握两套房产收租,为何商铺税后收益反而更低?
- 2026-07-30 19:05:09
昨天那篇别墅的文章老板把400万别墅给公司用，还花100万装修——这笔账，税上怎么算？ 发出去，今天路上遇到一个熟人，他说：手里两套闲置房，一套住房刚租出去，每月收3000，挺顺利。但早年买的一个铺面，挂出去半年了，问的人都没几个。
我说：你要是哪天把铺面也租出去了，先别急着高兴，同样的租金，铺面到手的钱比住房少一截。
他愣了一下：都是收租，还能差多少？
我说：差的是税。来，我给你算笔账。
一、同样的年租3.6万，到手的钱差多少？
假设两套房子都租出去了，年租金都是3.6万，月租3000。
住房这边：
增值税：3000<10万，免征线，附加税费跟着一起免。
房产税：3.6万 × 4% × 50% = 720元
印花税：免征
土地使用税：免征
个人所得税：先扣已缴税费，3.6万 − 720 = 3.528万。再扣20%费用，3.528万 × 80% = 2.8224万。按10%税率，2.8224万 × 10% = 3528元
七项加起来，住房一年缴税4248元，税负率11.8%，税后到手31752元。
商铺这边：
增值税：3000<10万，免征线，附加税费跟着一起免。
房产税：3.6万 × 12% × 50% = 2160元
印花税：3.6万 × 0.1% = 36元
土地使用税：50㎡ × 10元 = 500元
个人所得税：先扣已缴税费，2160 + 36 + 500 = 2696元。3.6万 − 2696 = 3.3304万。再扣20%费用，3.3304万 × 80% = 2.6643万。按20%税率，2.6643万 × 20% = 5313元
七项加起来，商铺一年缴税8009元，税负率22.25%，税后到手27991元。
同样是3.6万的租金，商铺比住房多缴税3761元，税负高出10.45个百分点。
熟人听完，眼睛瞪大了：差这么多？
我说：这才3.6万，要是年租36万，差距会更大。
二、差距从哪来？就三个地方
第一个，房产税，商铺是住房的3倍。
住房：3.6万 × 4% × 50% = 720元
商铺：3.6万 × 12% × 50% = 2160元
这一项就差了1440元。
第二个，个人所得税，税率差一倍。
住房：先扣税费720元，3.6万 − 720 = 3.528万。再扣20%费用，3.528万 × 80% = 2.8224万。按10%税率，2.8224万 × 10% = 3528元
商铺：先扣税费2696元，3.6万 − 2696 = 3.3304万。再扣20%费用，3.3304万 × 80% = 2.6643万。按20%税率，2.6643万 × 20% = 5313元
又差了1785元。
第三个，印花税和土地使用税，住房全免，商铺要交。
住房：印花税 = 0，土地使用税 = 0
商铺：印花税 = 3.6万 × 0.1% = 36元，土地使用税 = 50㎡ × 10元 = 500元
三项加起来，3761元就这么出去了。
三、同样的收租，为什么税负不同？
政策导向很明确：住房是用来住的，商铺是用来经营的。
住房租赁，国家鼓励，税收优惠多。商铺出租，商业性质，优惠少。
这不是"差异"，是调控。住房租金如果税负太高，最终会转嫁到租客身上，推高租房成本。商铺不一样，租客是做生意的，租金是经营成本，可以进公司账抵扣。
四、给个人房东的建议🍎
他听完问我：那我这铺面还租不租？
我说：租肯定比空着强，但心里要有本账。
第一，定价要覆盖税负成本。如果周边商铺市场价就是3000一个月，你不能按住房的思维去比"到手价"，得把税算进去。
第二，合同要规范。个人出租商铺，税局盯得比住房紧。租金价格要公允，别为了少缴税写低租金，被核定更亏。
第三，实在不行，卖了。如果铺面长期租不出去，持有成本（物业费、空置损耗、资金占用）加上高税负，不如套现做别的。
五、写在最后
很多人以为，收租就是躺赚，按月拿钱就行。
但税这件事，不会写在房租里，但会从你口袋里拿走。
同样是3.6万的租金，住房到手3.18万，商铺到手2.8万，差出来的3761元，够交一年的物业费还有余。
做决策之前，先把税算清楚。
你手里有商铺在出租吗？算过税后到手多少吗？评论区聊聊。
附：涉及税收政策一览
一、增值税
住房：财税〔2016〕36号，按3%征收率减按1.5%（2026年前为5%减按1.5%）
非住房：财税〔2016〕36号，按3%征收率（2026年前为5%）
免征：月租金≤10万元（国家税务总局公告2023年第1号）
二、附加税费
减半：财税〔2022〕10号、财税〔2023〕12号，2023.1.1-2027.12.31
三、房产税
住房：财税〔2008〕24号，按4%征收
非住房：房产税暂行条例，按12%征收
减半：财税〔2023〕12号
四、印花税
住房：财税〔2008〕24号，免征
非住房：印花税暂行条例，按0.1%
五、城镇土地使用税
住房：财税〔2008〕24号，免征
非住房：城镇土地使用税暂行条例，按当地定额
六、个人所得税
住房：财税〔2000〕125号、财税〔2008〕24号，减按10%
非住房：个人所得税法，按20%
七、费用扣除
收入≤4000元/次：减除800元
收入>4000元/次：减除20%
修缮费：每月最高800元（国税发〔1994〕089号）
（本文仅供学习所用，税率依据现行有效政策，各地执行口径可能略有差异，具体以当地税务机关为准。）
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