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上海二手房"期中成绩单"：成交量上涨13%，楼市真的回暖了？
连续7个月站上2.2万套，上海楼市的修复是结构性回暖，而非普涨狂欢。
导语
7月1日，上海二手房交出了2026年上半年的"期中成绩单"。
数据公布那天，我在朋友圈看到两种完全相反的反应。一类是还没上车的年轻人，说"又涨了，更买不起了"；另一类是去年底咬牙买房的朋友，说"终于，账面上回正了"。
这两种感受都是真实的。同比上涨13%，6月单月破2.5万套——数字确实亮眼。但数字背后到底发生了什么，得拆开看。
一、先把数字搞清楚
直接说数据。
2026年2月，春节，上海二手房网签1.13万套。当时不少人觉得今年悬了，"小阳春"大概要爽约。
结果3月直接飙到3.12万套，近五年单月最高。4月2.87万套，5月2.8万套，6月又站上2.51万套。
放到业内的坐标系里看：月成交1.5万套是枯荣线，2万套是繁荣线。上海已经连续4个月站在繁荣线之上，而且除2月外，连续7个月维持在2.2万套以上。
更重要的参照是同比。2025年上半年，市场还在消化调整压力；2026年同期，1-6月成交量同比涨了约13%。
国家统计局的数据也印证了：上海二手房价格指数连续4个月反弹，5月环比涨0.6%，和深圳并列全国70城涨幅第一。
但这些数字只说了一半的事。另一半，在成交结构里。
二、数字背后：谁在买？谁在涨？
这轮回暖，有个特点——不是大家一起涨，而是"接力"。
一季度跑在前面的是刚需。300万以内的小户型，经过2024-2025年的调整，性价比出来了。大量首次置业家庭入场，把低价房源的库存快速消化。
我一个朋友在闵行，房子挂牌105平，挂了七八个月。她说最近明显感觉不一样了——看房的多了，而且来的人不像以前那样只问不买，是有诚意的。
数据显示，闵行古美板块某中介门店上半年交易量同比增长超过32%。客源和房源的比例，从去年同期的3.4:1变成5.9:1——来看房的人多了，挂牌的没怎么增加，供需关系在变。
到了二季度，接力棒交到了改善型手里。500-1000万总价段的成交占比在扩大，500-800万的次新二手房，在张江、梅陇、南站这些板块，挂牌一周能成交的情况越来越多。
置换链条转起来了。这是我觉得最值得关注的变化——不是说某类房子在暴涨，而是整个市场的流动性在恢复。
另一个直观感受是：议价空间实打实地缩了。
去年这时候，三四百万元的房子，业主普遍愿意让5%-6%，急售的甚至能砍8%-10%。现在同类房源，能谈到3%以内就不错了。
业主心态变了。有些人开始撤牌，有些人小幅上调报价。挂牌量在回落，优质房源去化周期在缩短。
新房市场也在添火。6月上海有9个新盘认购率超过100%，前滩元境188%，开云艾尚里220%直接触发限售。你看到身边的新盘有人抢，对二手房的出价也会更坚决一点——这是预期的作用。
三、对普通人来说，现在该怎么办？
这是大家真正关心的问题。分三种情况说。
还在凑首付的刚需族：说实话，上车窗口比2025年底紧了一些。300万以内性价比高的房源，选择确实少了。但不是没得选——松江、嘉定、青浦的外环外区域，以及惠南、南桥这些板块，200-300万总价的房源还有，只是需要花更多时间淘，不能指望"捡漏"了。
我的判断是：刚需房源的价格底部，大概率已经在2025年底到2026年初探明了。现在入场，不是抄底，但也不算追高——前提是你买来住的，不是用来赌的。
想置换的改善族：现阶段可能是近年来置换体验比较好的一段时间。你的房子能卖出去，你看的房子也不用抢得头破血流。上半年置换链条通畅，说明市场没"冻住"。
策略上，卖房阶段留出议价空间，但买房阶段不必过度犹豫。500-800万这个总价段，目前是上海二手房成交最活跃的价格带之一，好房子还是会有人抢的。
想投资的：说句实话，上海楼市已经不是那个"买了就涨"的市场了。这一轮是结构性修复，不是普涨。核心地段、优质次新在涨；远郊、老破小，依然流通性差。随便买一套等涨的日子，过去了。
四、怎么看下半场？
把上半年的数据放在一起，情况其实挺清楚。
量的修复已经确立。连续7个月2.2万套以上，这不是偶然，是内生需求在释放。
价格的修复是结构性的。有人涨了，有人没涨，分化是主线。这一点，管理层也看在眼里——"沪七条"效应在释放，但没有更激进的刺激政策出台。这其实是一件好事，说明当前的市场状态是被认可的，不需要"急救"。
往后看，7-8月是传统高温淡季，成交量大概率季节性回落。但这不代表市场转冷，更多是规律性的。真正的考验在"金九银十"——如果那时候成交量还能维持在2万套以上，2026年全年上海楼市的"企稳回升"就可以基本确认了。
最后说一句：上海楼市已经进入"选筹为王"的阶段。房子买对了，是资产；买错了，就是负担。
这不是最坏的时代，也不是最好的时代。只是一个需要更认真对待每一次置业决定的时代。
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