上半年2.2万套成交破纪录,7月二手房却零成交——香港楼市的AB面,你看懂了吗?

分化加剧的香港楼市，真正的机会藏在"冰与火"的裂缝里

7月第一个周末，太古城——香港最具标志性的中产屋苑——录得零成交。

不是某一间，是整个屋苑，一宗交易都没有。

同一周，康怡花园、海怡半岛，港岛三大指标屋苑，全部挂零。九龙区的丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨，加起来只有一宗成交，比前一周暴跌75%。

如果你只看这组数据，可能会觉得香港楼市"崩了"。

但同一个月份的另一组数据，讲的是完全不同的故事：

核心数据

HSBC全球投资研究部7月8日最新研报，将2026年全年香港住宅楼价预测从7%上调至10%，并预计2027年再涨6%、2028年涨5%。

一边是二手市场冰冻到零成交，一边是国际大行上调全年预测——到底哪个是真的？

答案是：两个都是真的。香港楼市不是一个市场，而是好几个完全不同的市场。上半年那些炸裂的数据是真的，7月的降温也是真的。区别在于，你看的是哪一面。

一、A面：这些赛道在"火"

豪宅市场：越涨越买

世邦魏理仕7月7日发布的报告显示，香港豪宅价格连续12个月上升，较2025年3月的低位反弹约10%。虽然Q2成交金额从125.6亿港元降至87.6亿港元，但楼价依然在涨，全年预期升幅5%-10%。

核心地段豪宅的供应是刚性稀缺的。中环、山顶、浅水湾，就那么多房子，高净值人群的需求不会因为短期波动而消失。世邦魏理仕执行董事郭伟恩的判断很直接："高资产净值人士的需求仍然稳健，配合核心地段豪宅供应有限，楼价将维持升势。"

核心区写字楼：15年来最旺的半年

仲量联行的数据更加惊人：中环甲级写字楼空置率降至8.8%，创下43个月新低。2026年上半年录得15年来最大的半年度租金升幅，全年租金预测上调至10%-15%。

背后的两大推手：一是IPO市场爆发——近90家中国公司年内登陆港交所，保荐人、律师行、合规团队疯狂抢办公空间；二是内地资金涌入——私人银行、家族办公室、资产管理公司集体南下扩充。

当写字楼市场在"抢"的时候，周边的住宅市场不可能冷。这是香港楼市一条铁律。

学生公寓：京东7.5亿港元入局

7月6日，京东宣布以7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店，改造成268间学生公寓，由远东发展旗下DHI运营3年，每年保底净收益4500万港元，年化收益率6%。

这笔交易的底层逻辑是什么？香港学生公寓的供需缺口正在急剧扩大。八大高校宿位仅约4.2万个，而非本地学生人数持续增长，到2030年预计缺口达14.7万张床位。

京东不是唯一入局的。2026年上半年，多宗类似交易接连落地。学生公寓正在从"冷门赛道"变成"机构级资产类别"。

A面有多火？关键数据一览

二、B面：这些赛道在"冰"

二手住宅：连续零成交的尴尬

7月初的数据不是偶然。回顾整个6月下旬到7月初：

• 港岛三大指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）：连续两个周末零成交

• 九龙区四大屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）：一周仅1宗成交

• 新界三大屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）：一周仅2-3宗成交

整个二手市场进入了一种"僵死"状态。

原因很清楚：上半年涨得太猛了。4-5月两个月房价就涨了2.5%，前5个月累计涨7.4%。业主心态膨胀，不肯降价；买家望而却步，不愿追高。议价空间缩到极限，买卖双方进入拉锯战。

一手市场：也在减速

不止二手。一手市场同样在降温。6月份一手成交较5月减少逾六成，跌至16个月最低点，成交宗数不到1000宗。

美联物业的数据显示，7月初的周末一手市场也只有4笔成交，比前一周的9笔暴跌55.6%，连续五个周末维持个位数成交。

大型新盘供应稀少是一个因素，但更关键的是——上半年把有购买力的人群消耗得差不多了。

非核心区：租金和价格都在承压

戴德梁行的数据揭示了一个被掩盖的事实：核心区和非核心区的表现已经严重分裂。

Q2大中区租金环比上涨4.1%，但四个非核心子市场均出现租金下调。港岛东和九龙东的写字楼租金预计下跌0%-5%。住宅市场同样如此——沙田第一城上半年涨了4.7%，太古城涨了8.6%，但真正的新界偏远地区、老旧屋苑，涨幅远低于这个数字，有些甚至还在跌。

内地买家：资金管道在收紧

2026年7月1日起，内地新的对外投资监管规则正式生效。摩根大通估算，约5%-10%的香港住宅交易（按价值计10%-15%）来自非香港居民的内地买家，这部分需求可能受到2%-3%的负面影响。

方向是明确的：内地资金流出的管道在变窄，而不是变宽。

三、分化的三个底层逻辑

逻辑一：供给结构决定价格分化

香港的土地供应制度决定了新房供应是"有控制的稀缺"。开发商不会一次性放出所有单位，而是分批推售、逐步提价。核心区土地几乎不可能增加供应，而非核心区有较多发展潜力。这种供给端的不对称，直接导致了核心区和非核心区的表现分裂。

逻辑二：买家结构决定市场分层

香港楼市的买家分四层：本地刚需（300-800万价位段）、人才新移民（偏好新界和九龙东）、内地买家（集中在高端物业，占高端市场70%）、机构投资者（写字楼、商铺、学生公寓）。每一层买家受不同变量影响，行为模式完全不同。

当不同买家群体同时受到不同方向的冲击时，市场自然就会分化。

逻辑三：宏观变量对不同赛道的影响方向不同

• 利率下行→ 利好住宅，但因价位段而异

• 股市波动→ 恒指1月以来已累跌11%，"股楼联动"传导链承压

• 内地资本管制→ 直接冲击高端市场

• 人才引进→ 持续增加中小户型刚性需求

这些变量不是同向发力的——有的推高这个赛道，同时压制另一个赛道。

四、下半年真正的机会在哪？

在分化的市场里，"买不买"不是最重要的问题，"买什么"才是。

机会一：核心区中小户型——"租转买"的黄金窗口

"供平过租"重现，是近年来少有的结构性信号。按揭利率降到3.25%（部分银行低至2.73%固定利率），而租金持续上涨（前5个月已涨1.8%，较2023年低点累计涨18%），买房的经济账开始变得合理。

特别是中环、湾仔、铜锣湾周边的小户型，受惠于金融机构扩租和IPO热潮，租赁需求极为旺盛。

适合人群：来港工作的人才、在核心区上班的年轻专业人士、看重租金回报的投资者

机会二：学生公寓及相关物业——机构正在抢跑

京东7.5亿港元入局只是一个开始。八大高校的非本地学生人数持续增长，但宿位供给严重不足——缺口到2030年预计达14.7万张床位。

个人投资者可以关注两个方向：

1. 大学周边的中小型住宅：如九龙塘（浸大、城大）、薄扶林（港大）、沙田（中大）周边，租金回报率通常高于市场平均

2. 开发商推出的学生公寓项目：部分开发商已开始与运营商合作，推出带租约回报的单位

适合人群：追求稳定现金流的长线投资者、有子女在港读书的家庭

机会三：新界新发展区——性价比洼地

启德、将军澳、屯门——这三个新发展区正在成为"刚需新战场"：

• 启德：前机场用地，规划为综合社区，交通配套逐步完善

• 将军澳：地铁沿线，新盘供应充足，价格相对合理

• 屯门：屯马线全线通车后通勤时间缩短，性价比突出

适合人群：首次置业家庭、预算500-800万港元的买家

五、不同投资者的行动建议

刚需自住型

下半年可能是比上半年更好的入场窗口。二手业主心态松动，议价空间重新打开；一手开发商可能加大优惠力度促销；利率仍处于低位。不要被"7月降温"吓退，也不要被"上半年涨了多少"焦虑。关注实际成交价格和议价空间，而不是挂牌价。

租金回报型

重点看核心区小户型和大学周边物业。当前按揭利率2.73%-3.25%，如果租金回报率能到3%以上，"供平过租"或接近持平，就值得出手。避开楼龄超过30年、无电梯、远离地铁的老旧物业。

资产配置型

上半年涨了不少，下半年进入"高位整固"的概率大。不急于追高，但要提前做好准备：确定预算和标的区域、了解最新按揭政策和税务安排、关注9月30日美国EB-5祖父条款截止后可能带来的资金流动变化。如果港股进一步调整带来更好的入场机会，要能快速行动。

观望型

不必追高，但也不要指望大幅回调。HSBC预测2026年涨10%、2027年涨6%、2028年涨5%——这是一个"温和上涨"的周期，不是暴涨暴跌。等到所有人确认底部的时候，底部早就过去了。

六、结语：分化市场里，信息差就是利润差

香港楼市从来不是一个"铁板一块"的市场。

2026年的分化尤其剧烈——核心区写字楼空置率创43个月新低的时候，非核心区的租金还在跌；豪宅市场连续12个月上涨的时候，二手屋苑在零成交；机构在抢学生公寓的时候，普通买家还在犹豫要不要追高。

在这样的市场里，信息差就是利润差。

你看到的数据是哪一面？你关注的赛道在哪一层？你的决策是基于分化后的精准判断，还是基于"香港楼市涨了"这个笼统印象？

这决定了你是"顺势而为"还是"被趋势甩下车"。

美亚置业

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分化市场里，专业的判断比盲目的信心更重要。

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