【法官说法】被执行人名下房产被查封,实际出资人能否排除强制执行?

赵某与张某甲民间借贷纠纷一案中，赵某向法院申请财产保全，法院依法查封了登记在张某甲名下位于县城某小区的一处房产。后经过法院组织调解，双方达成和解协议。民事调解书生效后，张某甲未如期履行还款义务，赵某申请法院强制执行。执行中，张某甲的姐姐张某乙向法院提出执行异议申请，称其和配偶王某为案涉房屋的实际所有权人，弟弟张某甲仅是房屋代持人，请求停止对案涉房屋的执行。法院依法驳回其异议申请后，张某乙提起案外人执行异议之诉。

法院依法审理认为，本案审查重点为张某乙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

经查明，张某乙与张某甲系姐弟关系，因张某乙配偶王某有逾期情况记录，贷款无法审批，故张某乙以张某甲的名义购买涉案房屋。根据张某乙提供的首付款支付凭证、贷款还款记录、物业费缴费单据、房产证原件持有情况等证据，足以证明张某乙系案涉房屋的实际出资人、实际占有人，张某甲仅为名义上的登记权利人。双方虽未签订书面借名买房协议，但综合全案证据，可以认定双方存在事实上的借名买房合意。

法院认为，张某乙通过借名买房，将真实物权登记在张某甲名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗。且张某乙及配偶名下无其他房产，其对案涉房屋享有的权利应予以优先保护，因此，法院认定原告张某乙就涉案房屋足以排除强制执行。

所谓借名买房，是指实际出资人以他人名义购买房屋，并将产权登记在他人名下的行为。当名义登记权利人成为被执行人，登记房屋被处置时，实际出资人作为案外人可提起执行异议之诉。

根据法律规定，不动产物权变动以登记为生效要件，但在案外人执行异议之诉审理中，尤其面对房产权利登记人与实际出资人相分离的特殊情形，既涉及实际出资人的财产权益，又关乎申请执行人的债权实现，不能仅以登记外观作为唯一判断标准。具体到案件中看，应对实际出资情况、房屋占有使用情况、权利凭证持有情况、借名合意的形成过程等因素进行实质审查和综合考量。同时也应考虑到，在执行程序中，申请执行人对被执行人的债权并非基于对特定不动产登记外观的信赖而产生，其信赖利益不应优于真实权利人对不动产享有的实质权益。因此，若实际权利人能够提供充分证据证明自身系房产真实权利人，法院将依法维护其合法权益。

此外，法官提醒，借名买房行为本身存在多重法律风险，生活中应尽量避免该行为，如确有必要，建议签订书面协议，明确双方权利义务，并妥善保管全部出资凭证、缴费单据、权利证书等原始材料，以便在发生争议时能够有效主张权利。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

2026年第138期

文稿：徐世锦 | 排版：邢瀚

初审：王逸群 | 复审：吴元振 | 终审：孔祥臣