导语

二手房交易中，中介与房产买卖双方“跳单”违约纠纷频发，很多购房者误以为签署看房确认书后更换中介成交即需赔偿。

最高法1号指导案例明确了跳单违约的法定认定标准，厘清了多中介共享房源场景下的交易边界，对房产交易、居间服务纠纷处理具备极强的实务参考价值。

一、基本案情梳理

二、争议焦点

三、法院说理及判决

1.两层法律认定逻辑

第一层：跳单格式条款合法有效

案涉禁止跳单条款为居间行业常规约定，目的保护中介佣金收益；

不存在免除中介责任、加重购房者责任、排除购房者核心权利的情形，不属于无效格式条款，约定本身具备约束力。

第二层：判断跳单违约唯一标准

（1）是否利用案涉中介提供的房源信息、交易机会；

（2）房源独家、仅该中介掌握：购房者绕开中介私下成交→构成跳单违约；

（3）房源多中介公开挂牌、购房者事前通过其他正规渠道获取相同房源：购房者自主选择低价优质中介成交→不构成跳单。

2.本案事实匹配结论

卖方同步委托多家中介出售房屋，陶某及其配偶在中介A带看前，已通过另外两家中介实地看房、掌握房屋全部信息；

最终交易由报价更低的其他中介全程撮合，陶某足额支付对应佣金，全程未依赖中介A提供的信息与机会。

3.两级法院裁判结果

一审（虹口区法院）：判决陶某向中介A支付违约金1.38万元；

二审（上海二中院）：撤销一审判决，驳回中介A全部违约金诉求。

四、实务启示

（一）购房者买房避坑指南

（1）多中介看房务必留存证据

保存其他中介看房记录、聊天记录、报价单、带看视频，证明房源信息早于目标中介获取；

（2）不随意签署高额违约金确认书

签约前核对跳单条款期限、违约金比例，拒绝明显加重己方责任的不公平条款；

（3）优先选择报价更低中介完成交易

多中介挂牌房源，法律赋予购房者自由选择权，正规居间成交并留存佣金支付凭证，可杜绝跳单索赔风险。

（二）房产中介风控建议

（1）争取独家房源委托协议

独家代理模式下，房源信息具有唯一性，跳单条款可完整主张违约金；

（2）带看全程留痕

拍摄带看照片、客户签字看房单、沟通记录，固定己方提供房源信息的证据；

（3）跳单条款细化

约定明确客户利用己方信息的认定标准，区分独家房源与多中介共享房源两种情形。

（三）纠纷维权关键总结

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