一、先搞懂：二手房里的 4 个 “价格”，别再傻傻分不清

二、交易资金怎么付？每一笔钱的门道都在这！

（一）定金：担保交易的 “定心丸”，但付多少有讲究

• 最高限额：定金数额由双方协商，但不得超过房屋成交总价的 20%，超过部分不受定金罚则保护。

• 支付上限（链家标准）：

• 房屋无抵押，或仅 1 个抵押且抵押权人为银行 / 公积金中心 / 担保中心：定金最高不超过100 万元。
• 房屋有 2 个（含）以上抵押，或 1 个抵押但抵押权人为非上述机构：定金最高不超过50 万元。

• 支付方式：自行转账支付最多 10 万元，超过 10 万元的部分，必须通过第三方担保 / 资金存管支付，不能直接转给卖方！
• 小提醒：定金可以一次性支付，也可以分笔支付，但一定要按上面的限额和支付方式来，避免交易风险。

（二）首付款：除了定金、贷款之外的房款，这样算更清晰

• 计算公式：首付款 = 成交总价 - 定金 - 贷款金额 - 物业交割保证金 - 户口迁出保证金
• 支付时间：介于买卖合同签署之后、权属转移登记之前，具体节点可以和卖方在合同里约定。
• 小提醒：首付款可以一次性支付，也可以分笔支付，重点是要在过户前准备到位，避免影响交易进度。

（三）贷款金额：银行放款的部分，这些情况要提前沟通

• 计算公式：贷款金额 = 成交总价 - 定金 - 首付款 - 物业交割保证金 - 户口迁出保证金
• 常见问题处理方案：

• 贷款机构不批准贷款：可以选择买方自行筹资过户前支付、向其他机构重新申请贷款，或双方协商解约。
• 贷款机构不足额批贷：可以选择买方自行筹齐差额过户前支付、向其他机构重新申请贷款，或双方协商解约。

• 小提醒：经纪人可以给你说明过往放款时效，但没法承诺放款时间，具体还是要以银行审批为准。

（四）物业交割保证金：避免卖方拖欠费用的 “保障金”

• 作用：防止卖方拖欠物业费、采暖费、水电燃气费，或恶意损坏房屋，预留的尾款。
• 额度限制：由双方约定，但不超过房屋成交总价的 5%。
• 支付方式：10 万元及以下可自行转账，超过 10 万元的部分，需全部通过资金存管支付。
• 支付节点：等卖方结清所有相关费用、按约定交付房屋且确认房屋无明显损坏后，再支付给卖方。

（五）户口迁出保证金：避免户口不迁出的 “约束金”

• 作用：防止卖方不及时办理户口迁出，影响买方后续落户，预留的尾款。
• 额度限制：

• 房屋内存在户口时，保证金≥10 万元；
• 房屋内不存在户口时，保证金≥5 万元；
• 总额不超过房屋成交总价的 10%。

• 支付方式：20 万元及以下可自行转账，超过 20 万元的部分，需全部通过资金存管支付。

• 支付节点：等卖方办理完户口迁出手续后，再支付给卖方。

三、服务佣金：买卖双方各承担一半，明码标价不踩坑

• 佣金是什么？也叫中介费、经纪费，是房地产经纪机构完成委托事项后，向委托人收取的报酬。
• 国家规定：佣金必须由经纪机构统一收取，经纪人不能以个人名义收取；机构不得收取合同约定外的费用，也不能赚差价、骗取看房费。
• 北京链家收费标准：按房屋成交总价的 2% 收取居间服务费，买卖双方各支付 1%，明码标价，没有隐形消费。
• 支付时间节点：通常是签署《存量房买卖合同》之日，双方和经纪公司另有约定的除外。

四、资金存管：买房资金的 “安全保险箱”，必须重视！

（一）资金存管的两种方式，付款和收款时效都给你整理好了

• 定金和房款解冻审核：8:00-21:00 提交，半小时内出审核结果；21:00 后提交，次日 10:00 前完成审核，不分工作日和节假日。
• 自动出金：如果客户未确认付款，系统会在解冻通过当天的 24:00 自动出金。
• 提现到账：

• 线上银行存管：下个工作日到账，合作银行可实时到账；央行大额系统关闭期间，1000 万元及以上需等系统开启后到账。
• 理房通存管：自动提现卡最快 2 小时到账，最晚下个工作日到账；解冻前未设置提现卡的，解冻后只能手动提现。

最后给买房的朋友提 3 个关键建议

1. 所有大额资金，优先走资金存管：尤其是超过自行转账限额的部分，别直接转给卖方，资金存管是保障交易安全的底线。
2. 定金和保证金的额度，一定要写进合同：约定好支付节点、条件和违约责任，避免后续扯皮。
3. 贷款相关的问题，提前和经纪人、银行沟通：尤其是批贷不足、放款时效的情况，提前做好备选方案，避免耽误交易。

如果大家有其他疑问可以随时评论或者私信问我哦！