【内容摘要】
支付了购房款，房子却不能办证、过户，买受人权益如何保障？来看槐荫法院李明亮法官审理的这起房屋买卖合同纠纷。
【基本案情】
2002年，范某购得A小区1号楼1单元201室房屋一套。
2009年9月，范某与苏某签订《房屋买卖协议书》，约定范某将上述201室出售给苏某，价格为40万元，由双方配合共同办理过户手续。合同签订后，苏某依约于2009年11月付清全部购房款，范某当日将房屋交付给苏某。
2022年，案涉房屋办理初始登记。2023年起案涉房屋可以办理房产证，但由于范某自身原因，导致案涉房屋至今不能办理不动产登记证书。苏某遂将范某诉至法院，主张合同目的无法实现，请求判令解除案涉《房屋买卖协议书》，范某返还购房款40万元、赔偿购房差价22.8万元。
被告范某辩称，苏某已实际占有使用房屋多年，若解除合同需扣除房屋占有使用费。
【法院审理】
槐荫法院经审理认为，合法的合同关系受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行义务。苏某与范某签订《房屋买卖协议书》，购买A小区1号楼1单元201室房屋，该合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，双方应按约定履行。
《房屋买卖协议书》中约定由双方配合共同办理过户手续，案涉房产已满足办证条件，因范某的原因导致案涉房屋不能办理不动产登记证书。因此，苏某无法取得案涉房产所有权，其与范某签订《房屋买卖协议书》的缔约目的已无法实现，有权要求解除《房屋买卖协议书》。合同解除后，范某应向苏某返还购房款40万元。苏某应向范某返还案涉房屋。
关于购房差价损失，案涉房屋因范某的原因导致不能办理不动产权登记，苏某对合同的解除并无过错，其有权要求范某赔偿房屋差价损失。经苏某申请评估，案涉房产2025年8月市场价值为62.8万元。苏某主张购房差价损失22.8万元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。
范某辩称解除合同需扣除房屋占有使用费。法院认为，关于房屋占有使用费，苏某占有使用房屋系基于房屋买卖合同的约定，且苏某也支付了全部购房款，其有权占有使用房屋，而解除合同的原因是范某存在违约行为，苏某并无过错，范某应自行承担该违约行为造成的损失。
综上，槐荫法院依法判决案涉《房屋买卖协议书》解除，范某向苏某返还购房款40万元、赔偿购房差价损失22.8万元，苏某向范某返还案涉201室房屋。
【法官说法】
实践中，房屋交易的核心要义不仅在于达成买卖合意、完成房款支付与房屋交付，更在于实现房屋所有权的转移登记，即办理不动产权属证书，这是《中华人民共和国民法典》物权编关于不动产变动“登记生效”原则的明确要求，也是房屋买卖合同的根本缔约目的。
司法实践中，房屋交易常出现买卖合意已达成、房款已支付、房屋已交付，但无法完成过户登记的情形，其原因较为复杂，不同原因对应的责任主体与法律后果存在本质区别。
案涉合同明确约定“双方配合共同办理过户手续”，该约定是出卖人范某的核心合同义务之一，亦是买受人苏某实现“取得房屋所有权”这一合同根本目的的关键环节。此种情况下，因范某自身原因导致房屋无法办理不动产权转移登记，使得苏某始终无法取得房屋所有权，其签订房屋买卖合同的根本目的已无法实现，范某的行为已构成根本违约。因此苏某依法享有法定解除权，有权请求解除案涉《房屋买卖协议书》。
合同解除的根本原因是范某的违约行为，苏某对合同解除无任何过错，范某作为违约方，应自行承担其违约行为所导致的全部不利后果，无权将自身违约造成的损失转嫁给守约方苏某，因此其要求扣除房屋占有使用费的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。
房屋买卖合同中，出卖人配合办理房屋过户登记、协助买受人取得不动产权属证书，是其核心合同义务；若出卖人在房屋具备办证条件后，因自身原因导致过户不能，致使买受人无法实现合同根本目的，即构成根本违约，买受人有权依法解除合同，要求出卖人返还购房款并赔偿损失，而出卖人以“扣除房屋占有使用费”为由提出的抗辩，在买受人无过错的情况下，依法不应得到支持。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
来源：济南市槐荫区人民法院
