【招商房地产】7月前三周二手房累计网签面积同比增幅较6月全月收窄——样本城市周度高频数据全追踪

 一、核心要点

前瞻及佐证指标：

□二手及租金价格：2026年6月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；北京、上海、广州租金同比降幅扩大，深圳租金同比增幅收窄；北京、上海、广州、深圳租金回报率均下降；

□二手带看人数：2026年6月，12个样本城市平均带看人数同比降幅较5月扩大9 PCT至-11%；

□流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年7月，宏观层面流动性环比宽松力度收窄，同比紧缩力度扩大；

□挂牌量：2026年6月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比+0.2%。

□周观点：当前房地产股票具备“赔率”优势，建议三季度中下旬开始加大对房地产股票的配置。综合复盘海外和国内，我们认为房地产板块的配置机会分为两个阶段：第一阶段的目标是期望看到二手房去库存，甚至是显著的去库存（例如二手房存续挂牌量单月下降5%或自高点累计下降30%），第二阶段的目标是期望看到价格回升。基于（1）向上取上述第一阶段目标估值作为潜在上涨空间参考、（2）向下取房价进一步下跌15%情况下的保守估值作为潜在下行压力参考，当前房地产股票 “赔率”优势大于今年1-2月和4-5月两轮反弹前。若出现催化因素带动“胜率”提高，则期望收益或将快速提升，板块配置价值凸显。而潜在催化因素包括但不限于：（1）政策预期变化、（2）基本面改善预期、（3）市场风格切换带来增量资金。

□风险提示：总购房需求改善进程不及预期，二手房挂牌量下降不及预期，新房去化不及预期，房企拿地力度不及预期等。