房产测量中，最容易产生争议的往往不是边长怎么测，而是面积怎么认定：阳台计算全部还是一半？露台是否计算面积？地下室、架空层和室外楼梯如何处理？哪些部位属于共有建筑面积？商业、住宅和办公用房能否采用同一个分摊系数？
本文主要依据《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000），重点解读房屋建筑面积的计算范围、全部面积与一半面积的划分、不计算建筑面积的情形，以及共有建筑面积的认定和分摊方法。
一、房产测量主要测什么
1 范围
GB/T 17986.1—2000规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】房产测量不是只测房屋外轮廓，也不是只计算一个建筑面积。其主要工作包括：
对于具体房屋，还要调查和测量房屋位置、层数、层次、结构、用途、墙体边界、阳台、走廊、楼梯、地下室以及共有部位等内容。
面积计算只是房产测量的一个环节，但它必须建立在房产调查、建筑部位识别和实地测量基础上。
二、房屋面积测算包括哪些面积
8.1.1 面积测算
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
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【解读】房产测量中的“面积”不是只有一个概念，至少要区分：
- 共有建筑面积：由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积；
这些面积的对象和计算口径不同，不能相互替代。
例如，房屋实测建筑面积不一定等于最终登记的产权面积；房屋内部使用面积也不能直接作为建筑面积登记。
三、什么是房屋建筑面积
8.1.2 房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20 m以上的永久性建筑。
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【解读】房屋建筑面积一般按照建筑各层外围水平投影计算，但不能看到建筑空间就直接计入面积。
判断一个部位是否计算建筑面积，通常要综合考虑：
“层高达到2.20 m”只是重要条件之一，不是唯一条件。有些部位即使层高达到2.20 m，如果属于露台、操作平台、装饰构件或者无上盖架空通廊，仍然不能计算建筑面积。
四、面积计算前必须调查什么
5.2 房屋调查
房屋调查应逐幢、逐户开展，调查房屋坐落、产权人、产权性质、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属及其他有关情况。
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【解读】很多面积问题表面上是计算问题，实际上是建筑部位识别或者权属调查问题。
面积计算前，至少要查清：
因此，正确的面积计算顺序应当是：
先识别建筑部位，再核查结构条件；先明确服务范围，再确定计算和分摊口径。
面积计算的三个核心范围
五、哪些部位计算全部建筑面积
8.2.1 计算全部建筑面积的范围
符合下列条件的部位，按照规定计算全部建筑面积：
a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其高度在2.20 m以上的部位计算建筑面积。
c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 m以上的，按其水平投影面积计算。
d）楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算面积。
e）房屋天面上，属于永久性建筑、层高在2.20 m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面结构屋顶高度在2.20 m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。
g）属于永久性结构、有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h）与房屋相连的有柱走廊，以及两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。
i）房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 m以上的，按其外墙外围水平投影面积计算，但不包括采光井、防潮层和保护墙。
k）有柱或者有围护结构的门廊、门斗，按其柱或者围护结构外围水平投影面积计算。
l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m）属于永久性建筑、有柱的车棚和货棚等，按柱外围水平投影面积计算。
n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚形成架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 m以上部位的外围水平投影面积计算。
o）房屋间的伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
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【解读】“计算全部面积”不能只凭部位名称判断。
例如，同样是阳台，封闭阳台与未封闭阳台的计算口径不同；同样是走廊，有柱和无柱可能适用不同规定；同样是架空层，还要判断其是否具有围护结构以及高度是否满足条件。
这一部分最重要的判断因素是：
六、哪些部位计算一半建筑面积
8.2.2 计算一半建筑面积的范围
a）与房屋相连、有上盖但无柱的走廊和檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚和货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
e）有顶盖但未封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
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【解读】“计算一半”不是把现场随意量出的面积直接除以二，而是先按照标准确定相应的水平投影范围，再计算其一半。
例如：
因此，计算一半之前，首先要明确“以什么范围作为完整投影面积”。
七、哪些部位不计算建筑面积
8.2.3 不计算建筑面积的范围
a）层高小于2.20 m的夹层、插层、技术层，以及层高小于2.20 m的地下室和半地下室。
b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶和无柱雨篷等。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）房屋天面、挑台，以及天面上的花园、泳池。
e）建筑物内的操作平台、上料平台，以及利用建筑空间安置箱、罐的平台。
f）骑楼、过街楼的底层用作道路或者街巷通行的部分。
g）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。
h）活动房屋、临时房屋和简易房屋。
i）独立烟囱、亭、塔、罐、池以及地下人防干线、支线。
j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】不计算建筑面积不等于不需要调查和测绘。
露台、操作平台、无柱雨篷、独立烟囱等虽然不计入建筑面积，但仍可能属于房产调查和图形表达的内容。测绘人员应准确记录其位置、形态和用途，不能因为“不算面积”就从成果中完全删除。
重点建筑部位解读
八、阳台、露台和封闭空间怎样判断
8.2.1 f）
挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。
8.2.2 c）
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
8.2.3 d）
房屋天面、挑台，以及天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】阳台判断至少要经过以下步骤：
按照本标准，封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计算一半面积，无上盖露台不能直接按照阳台计算。
但“现场装了窗户”不一定等于依法形成封闭阳台。实际测绘还应核对规划许可、设计文件、竣工资料和地方技术规定。
九、走廊、檐廊、挑廊和架空通廊怎样区分
8.2.1 h）
与房屋相连的有柱走廊，以及两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。
8.2.1 i）
房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。
8.2.2 a）
与房屋相连、有上盖但无柱的走廊和檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
8.2.2 e）
有顶盖但未封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
8.2.3 c）
房屋之间无上盖的架空通廊，不计算建筑面积。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】这类部位不能只看名称，重点要看：
同一个项目中，如果不同人员对“走廊”“檐廊”“挑廊”理解不一致，就可能导致面积范围和计算比例不同。因此应在技术设计或项目说明中统一部位识别标准。
十、楼梯、电梯井和垂直通道怎样计算
8.2.1 d）
楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算面积。
8.2.1 g）
属于永久性结构、有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8.2.2 d）
无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
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【解读】楼梯间和电梯井是贯穿多个自然层的垂直空间，通常按房屋自然层分别计算，而不是只计算首层，也不是按照楼梯踏步的实际展开面积计算。
室外楼梯还要区分有无永久性顶盖：
十一、地下室、半地下室和架空层怎样计算
8.2.1 j）
地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 m以上的，按其外墙外围水平投影面积计算，但不包括采光井、防潮层和保护墙。
8.2.1 n）
依坡地建筑的房屋，利用吊脚形成架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 m以上部位的外围水平投影面积计算。
8.2.3 a）
层高小于2.20 m的地下室和半地下室，不计算建筑面积。
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【解读】地下空间不能简单理解为“不见阳光，所以不算面积”。
符合永久性、层高和围护结构等条件的地下室、半地下室及相应出入口，应按照标准计算建筑面积。
测量地下室外围时，应注意：
- 出入口是否计算，要结合其结构和与地下室的关系判断。
架空层则要结合形成原因、围护结构和高度条件判断，不能把所有架空空间统一作为全面积或者不计面积处理。
十二、雨篷、门廊、车棚和货棚怎样计算
8.2.1 k）
有柱或者有围护结构的门廊、门斗，按其柱或者围护结构外围水平投影面积计算。
8.2.1 m）
属于永久性建筑、有柱的车棚和货棚等，按柱外围水平投影面积计算。
8.2.2 b）
独立柱、单排柱的门廊、车棚和货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
8.2.3 b）
突出房屋墙面的无柱雨篷等，不计算建筑面积。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】这类部位不能只看有没有顶盖，还要看：
同样是雨篷或者车棚，支撑形式不同，可能适用完全不同的面积口径。
十三、外墙、分户墙和幕墙怎样确定面积边界
8.2.1 l）
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
8.2.3 b）
装饰性玻璃幕墙不计算建筑面积。
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【解读】幕墙是否计入建筑外围，关键要看它是不是房屋的实际外墙。
- 幕墙作为建筑外围护结构的，可以按照外墙外围确定建筑边界；
- 幕墙仅具有装饰作用，实际外墙仍在其内侧的，不能把装饰幕墙外边线作为建筑面积边界。
墙体调查还应区分：
墙体性质判断错误，会同时影响套内面积、共有面积和分摊面积。
共有建筑面积及分摊
十四、哪些部位可能属于共有建筑面积
8.1.5 共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或者共同使用的建筑面积。
8.4.2 共有建筑面积的内容
共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积的一半。
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【解读】一个部位是不是共有建筑面积，不能只看名称。
例如，同样叫“设备间”：
判断共有面积的核心是两个问题：
十五、哪些面积不能进入共有建筑面积
8.4.2 共有建筑面积的内容
独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及作为人防工程的地下室，不计入共有建筑面积。
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【解读】这里的“不计入共有建筑面积”，不是说这些部位一定不计算建筑面积，而是说不能把它们纳入本幢房屋的共有面积进行分摊。
以下部位尤其需要注意：
已经作为独立房屋面积计算的部位，不能再次进入共有面积，否则会造成重复计算。
十六、共有建筑面积怎样计算
8.4.3 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
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【解读】共有建筑面积不能简单理解为“建筑总面积减去室内使用面积”。
计算时要先明确：
各级面积之间还应保持逻辑平衡，避免某一部位重复计入或者完全遗漏。
十七、共有建筑面积按照什么原则分摊
8.4.4 共有建筑面积的分摊原则
产权各方有合法权属分割文件或者协议的，按文件或者协议规定执行；无权属分割文件或者协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
8.4.5 共有建筑面积分摊的计算公式
共有建筑面积分摊系数为应分摊的共有建筑面积与参加分摊的各套建筑面积之和的比值。
各套应分摊的共有建筑面积，按各套参加分摊的建筑面积与分摊系数的乘积计算。
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【解读】共有面积分摊应遵循三个步骤：
分摊时应做到：
十八、住宅、商业和办公混合建筑怎样分摊
8.4.4 共有建筑面积的分摊原则
无权属分割文件或者协议的，可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
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【解读】“相关房屋”是混合建筑面积分摊的关键。
住宅、商业和办公混合建筑不能简单将所有共有面积汇总后，使用一个全楼分摊系数。应先按照实际服务范围划分：
然后按照“由整体到局部”的顺序逐级分摊：
整幢共有→功能区共有→单元或楼层共有→各套分摊。
例如，仅供商业使用的扶梯和商业通道，不应由住宅分摊；仅供住宅使用的门厅、电梯和楼梯，也不应由不使用这些设施的商业房屋承担。
十九、房屋面积怎样测量和计算
8.3 面积测算的方法与精度要求
房屋面积可根据实测边长，采用几何公式计算；也可以采用图解法或者坐标法计算。面积测算应独立测算两次，其较差应在规定限差以内。
来源：GB/T 17986.1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》
【解读】常见面积计算方法包括：
- 规则房屋根据实测边长，采用矩形、三角形、梯形等几何公式计算；
面积计算还应满足以下要求：
二十、十个容易混淆的问题
1. 建筑面积不等于使用面积
建筑面积按照建筑外围和有关部位计算；使用面积反映房屋内部实际可供使用的空间。
2. 层高达到2.20 m不等于一定计算面积
还要看永久性、上盖、柱、围护结构以及具体建筑部位。
3. 有顶盖不等于一定计算全部面积
无柱走廊、独立柱门廊等可能只计算一半；无柱雨篷可能不计算。
4. 封闭阳台不等于当然属于合法全面积
测绘时还应核对规划、设计、竣工和批准资料。
5. 露台不等于阳台
无上盖露台不能直接按照阳台面积计算。
6. 设备间不一定由全幢分摊
应根据设备间的实际服务对象确定分摊范围。
7. 公共使用不等于必须由全幢分摊
仅服务某一功能区、单元或者楼层的空间，应在相应范围内分摊。
8. 地下室不一定不计算面积
符合层高、永久性和围护结构等条件的地下室，可以计算建筑面积。
9. 不计算面积不等于不调查、不测绘
不计面积的部位仍可能需要在房产图和调查资料中反映。
10. 实测面积不等于最终登记面积
最终登记面积还要结合权属来源、规划许可、竣工资料和登记审核确定。
结语：面积计算的关键是先识别空间，再确定口径
GB/T 17986.1—2000建立了一套从房产调查、建筑部位识别、实地测量到面积计算和共有面积分摊的基本规则。
房屋面积计算的核心并不是套用一个公式，而是依次解决四个问题：
- 是否满足永久性、层高、上盖、柱、围护结构和封闭条件；
因此，可靠的房产面积成果应做到：
建筑部位识别准确、测量边界统一、面积口径明确、共有范围合理、分摊过程可复核、图形与面积数据一致。
同时应注意，GB/T 17986.1—2000规定的是房产测量和面积测算的基本技术原则。实际项目还应结合项目所在地现行房产测绘规定、规划设计资料、竣工资料、权属来源文件以及不动产登记要求执行。
